专家预警！这些城市投资客被套牢，卖掉，一套都别留！

提问：亲爱的房姐你好，坐标金华，有一套江北城区老破小，价值90左右还剩10几贷款，沿街顶楼，外墙zf刚刷过，里面装修新的，学区青小，孩子刚上小学，跟老公因户口问题已jlh，房产在他名下，手头现金只有10几，开了小店除去开支，所剩无几，请房姐支招需不需要置换，如果置换，换到哪里合适，如果不换，适合投资哪里？还有最近海宁中介电话打来说杭州到海宁的地铁很快就通了，地铁沿线有很多新楼盘，从杭州这边到海宁皮革城那边价格依次降低，靠杭州这边一万多点，靠皮革城那边才七八千，首付十几，可以入吗？入的话入哪边好？

回答：你好，环杭不建议买我一直都不建议大家去三四线城市投资房产有以下几方面原因：

第一、人口不断流失。随着高铁等城际交通线路的完善，大城市的虹吸效应逐渐加强，导致三四线城市的人口正在加速流失。

第二、二手房成交不活跃。越是低级别的城市对于二手房越排斥，大家都非常喜欢买新房，这也是很多三四线城市几乎找不到二手房中介门店的原因，也就是说你投资的房子将来即使涨价了也很难卖得出去。

如果你有自住的需求买一套，如果你有魄力不惧世俗眼光，那么一套都不要买租房子住，把房子买在一二线城市。

10年后你的孩子一定会感激你。

提问：房姐您好，请教您一个风水问题！今天看了一套三室两厅一楼140平送地下室的新小区，南次卧和带阳台的客厅冲着地下停车场出入口，不知道这样的房子有木有什么问题，下面已经附上图片，本来规划图上面在出入口右边的位置有小区的人工河道，现在看都围起来了里面一片狼籍，没有整理已经干枯，这边多层的房子都是T字型，是恒大的盘，厅次南卧主卧一排，餐厅洗手间中间，厨房北书房一排！楼北边是小区的墙，紧挨着是坐山，没有什么树的山，山上有几个坟，这样的房子风水怎么样！我们是做网络生意的，本来也是投资房 不会住，期待回复！感谢

！

回答：你好，我理解的风水是了解自然、知悉自然、顺应自然。不宜过分解读，不要夸大其词，想要风生水起，还靠自强不息。

风水这种神秘的科学，信则有，不信则无。不好评价，因人而异。

风水主要是小区性质而不是个别房子的事。要黑就黑整个小区，因此只要小区没有被传为风水神盘，就没事。

我个人是不太信的，如果风水真的影响那么大，风水大师应该个个都是A10了。

投资只看地段和价格，1楼是折价10%的，另外还要看地下室面积上不上产证。

提问：新人首问！姐您好，坐标东莞南城，还有一年车贷A6.借朋友的资金+疫情影响了自己工作室歇业，老婆工作稳定月收入A5左右，去年小孩出生，准备入户带在身边生活，西平均价太贵，想入套南城的小两房，中介和APP挂牌房子不多，可以做一刀注，3年内做D算法，预算总价A7.180那样，什么样的均价哪些盘入不算高位，后期除D算法的利率能保本就行。另外附近城中村有一些老大楼和老公房非常便宜，带学位三房总价A6.5左右，低首付，也能做XYD，不考虑升值，有哪些风险？非常感谢详解。

回答：你好，坐标东莞自住+投资还是有价值的。2019年下半年，东莞步入上涨通道，主涨片区是松山湖和南城，到19年年底，涨幅高达30%。东莞政府完全控盘的只有市区四街道和松山湖，目前东莞把南城定位为国际商务区，但基于老城区的区位、土地资源和开发强度，南城主要用来建设CBD商务区，东莞的长线发展引擎还是松山湖。

可以确定，东莞政府会把最优质的资源全部投给松山湖。目前可以关注松山湖周边的大岭山和寮步，承接松山湖的人口外溢。但有些连茶山大排也打出了松山湖口号，这是真的要回避的。如果考虑教育学位，莞城南城松山湖都是不错的选择，莞城是老区了稍微老旧，南城松山湖可关注，教育水平突破很大南城性价比最高的板块，详见知识星球内部分享。

东莞不推荐买这样的老大楼 老公房，强政策刺激鸡犬升天的时候也会上涨一点，但是在平稳期它就会跑输大盘。除非有学区概念的笋盘。

二线城市这类房产流动性很差，除非有渠道操作风变冰，快进快出。

提问：房姐好，无意看见你的公众号，本来想只进来看看就走，还是被姐的功底和知识折服，决定一直关注相见恨晚！坐标武汉，本地户口，已婚，外地有一套住宅60w贷款和一套商铺40w贷款，想保留。武汉手上只有一套常阳丽江城的140平房子空着，有抵押100w，感觉旧了计划出手，主要是投资不自住。方案是:一、卖了有200子弹。1.换一套绿地海珀滨江130平新房2.卖了换金沙泊岸130平的二手房3.卖了去光谷关山大道淘一下泛悦城，琨御府（好像没有小户型了），中建大公馆或两套光谷东的新房二、不卖，年底可再贷100子弹，到时再出手一套光谷东房子投资。请房姐指导下方案，另外地两个贷款影响在武汉贷款买房吗？

回答：你好，感谢支持！房产投资太复杂了，需要跨很多学科。

买房涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。大多数想白嫖的人，只能学习到皮毛，很难掌握到真正的心法。

我们每一年，每季度，甚至每一月的策略都在调整。当你终于等到我们星球去年推荐的楼盘开盘时，我们的投资风向可能已经变了。

只有一路跟随我们的朋友才能在每天的问答和文章中收获和成长。

武汉的新盘太多，房价不贵，大部分人都是新房癌，导致老破大流动性越来越差，常阳丽江城这类老房子，属于富人买不起，穷人看不上系列。

加上武汉房龄25年以上很难做按揭，如果继续持有，未来下家只能全款接盘。建议等楼市稍微回暖后出手。

绿地海珀滨江和金沙泊岸都属于核心区适合自住的楼盘，价格相对较高，未来涨幅跑不赢新区的低价潜力盘。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

外地按揭房贷占贷票，但是贷款不占贷票。你在武汉还有一张贷票，用完后可以考虑全款抵押入手二手房。

提问：美丽睿智的房姐，本人32，坐标武汉，自主创业，短期内收入不错，武汉目前3套，一套全款，二套贷款月供6w+。目前子弹500，考虑3年后去深圳发展，目前是否适合去深圳置业，购房需求为居住为主，总价1000-1500，需要在核心地段南山或福田130-200平精品房，考虑可能会把孩子转过去读小学，请房姐帮我分析是否需要现在准备获得房票并购入，对深圳不太了解，求推荐深圳南山或福田教育资源不错居住环境不错的地段和小区

回答：你好，北上广深4个城市，特点完全不同，最终演变出来的用处也不同。比如北京，集中了几乎所有的新发钞票和美元基金，又是权力中心，钳制文化传媒行业，虽然房价低但是限购限贷政策最严不容易买到，所以北京这个城市，适合做头部生意：创业，上市，网红新媒体，服务有钱人；

一个字形容：莽；同时另一方面，北京各个方面也比较贵，不适合草根生存。

上海，商业发展很充分，吃喝玩乐一条龙，也比较国际化，各方面都物价比北京低，非常适合中产以上阶级作为消费城市，但总体人群比较精致，不适合野蛮生长、繁衍后代。

深圳，商业发展很充分，虽然没有上海潮，但是居住环境和物价都更低，除了房价现在排名第一各方面都还不错，没有太多人际关系权力关系网络，适合草根创业普通人打拼。

广州，商业发展充分多样，也能国际化，吃喝玩乐一条龙，各方面都物价都低，花不花钱都可以，除了城市面积太大房子万一没买好升值没把握以外，都很好，尤其适合繁衍后代，网络上知名的多娃人士，大多居住在广州。

深圳是创一代天花板最高的中国城市，且很包容，来了就是深圳人，支持去深圳。

深圳投资实操逻辑：

一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；

二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；

三、1000+的产品，只考虑南山；

四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；

五、不仅看多，而且做多；

六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好、如果子弹50万，在武汉如何买房投资？是不是去长沙买房投资更好？

回答：你好，武汉不管是经济 人口 城市级别 首位度和房价天花板各方面都是碾压长沙的。长沙只是暂时的房价洼地，城市均价到了1.5后，未来持续上涨潜力不看好。

提问：房姐你好，新人首问我坐标西安，目前西安市限购区域内我家庭内共有两套住宅，两个小公寓，国外两个house，手上现在有400子弹，媳妇在深圳有社保一直交着，本身最近想在深圳投资一套住宅，但是看最近深圳涨的太疯狂，并且疯狂之后政府有一些措施，所以就没敢下手。问题1.投资深圳，现在是好的时间点吗？2.广州南沙值得投吗？3.西安三号线延平门站有个中华世纪城富春洋房，240-330的平层毛坯，均价27k，今天开始网上登记，值得买吗？4.我在网上看有很多二手带租客的沿街成熟底商出售，10年左右回本，可以投资吗？5.2018年在非限购的西咸新区买了一套星河湾的大平层，西安房价最高时入手的，还值得继续持有吗？

回答：你好，长远看深圳依然有投资价值，可以入手，但是纯投资考虑，建议一手限价盘打新为主，二手只能在我们推荐的板块内淘笋2020深圳投资回报率最大的新盘，详见知识星球内部分享。

南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。

当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。

所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。

南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。

你西安仓位已经足够，不建议把大头放在西安。西咸新区不确定性太大，已经入手了，建议长持。

商铺租售比稳定在5%以上可以考虑。

提问：新人首问，美丽可爱的房姐，深圳现在确实如你所说银行开始收紧jyd，你觉得后面ZF会陆续有什么动作吗？我们有两套房，其中一套龙华春华四季园正做jyd，能贷120出来，想买栖游家园，贝壳看房上面看到一套30平338W，求分析栖游家园有什么值得入手的，感谢

回答：栖游家园分平层、复式和30平左右的小户型。

优势是:地铁近、次新、带花园。

劣势是:周围环境差、学位差。

比较适合上车目前价格涨到略微投资，总价338W要看房子状态，楼层 户型 装修等，如果各方面表现还不错，没有硬伤，可以入手。

提问：本人情況如下:85后湖北人,一家三口深圳户口,本人家庭主妇,家庭年收入50W,存款约150,公积金26。房产情况:

1.深圳蛇口山海津77平两房现自住(13年购入,老公名下,商货100w,月供5000)。2.惠州大亚湾天悦龙庭88平两房毛坯空置(12年购入本人名下,无贷款)。

问题：1.看到您一直强调惠州不能碰,天悦龙庭是否现在就要出手?纯小白,请指点挂牌价格定多少合适呢? 2.有置换三房的想法,但考虑到南山的房价三房的120平左右带好点学位的起码得1200w(偏远一些的不太想去),无奈弹粮不够,现考虑先卖掉惠州房子加上手上存款投资其他不限购城市如重庆,或者有更好的推荐?持有两三年再卖掉置换深圳三房。请问这个方案是否可行?另外现小两房是否有必要提前还清货款约90。感谢智慧的房姐，祝好！

回答：你好，出手大亚湾思路正确。根据装修情况，单价9千-1万出手比较合适。把卖房科技树用上。投资学区房有很多打法：

1.买没有学区的学区房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）前海置换想要户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，可以关注星球内推荐的小3房。

山海津未来潜力还不错，近期需要用学位，可以考虑加按融资，入手一套学位盘。现在深圳比较适合置换。

深圳是大单，置换完再考虑入手重庆，重庆子弹50上车即可，但是需要长持，至少5年以上，不适合短炒。

提问：万能的房姐，您好！！！王家湾十里铺一带纽宾凯繁华里，在十里铺地铁站建一个24层的纽宾凯五星级酒店，从地铁站可以直接去酒店。分小户卖40年产权，签包租合同8年，2021年1开始返租，租金年收益是房价的6%。比起市面的租金收益高些。但如果酒店没有预期收益，肯定也没有6%。户型有50，70，90，100平，房价1.7万。感觉是开发商卖出去回笼资金，然后盈利了返租金给业主。第一，如果买，会有哪些坑？第二，其中90平这种公摊35%，值不值得，第三，如果不值得，汉阳这边有没有什么可推荐的。

回答：开发商每年给你返5-8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？

很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。

提问：聪明美腻的姐姐你好，想投资入一个重庆的期房，考虑到二手房的税费较高贷款不大好办，想买个新房投资，我主要纠结买华宇城还是天誉智慧城。华宇城在沙坪坝区凤西路，三房总价173万，套内均价1.97万/平建面均价1.58万/平，精装，靠近环线凤鸣山地铁，号称把华宇城打造成沙坪坝的第二商圈，目前商业配套还未建成。该楼盘附近的次新万科金色悦城的挂牌均价为建面1.5-1.8万/平，一半的首付可分期1年，以老人贷款可贷22年。弹子石地铁附近天誉智慧城三房140万，套内均价1.85万，毛坯。感觉弹子石地段相对要好些，但只能贷款17年，而且首付不能分期。基于以上情况，请问买哪个投资更好呢？感谢！

回答：20年前的沙坪坝可是寸土寸金。为什么这20年沙坪坝沉默了？最主要的原因是周围没有可开发的空地，扩展空间被限制住了。在可预料的未来，周围依然没有可开发的空间。

从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。

从重庆市政府的规划来看，南岸集中发展茶园片区，江北则多组团开发，从江北嘴，冉家坝大石坝，照母山，礼嘉，再到中央公园都在大兴土木。区位和未来发展，弹子石都更有前景。

落实到选筹上，天誉智慧城在新盘中，性价比算还不错的。不过离主干道比较近，尽量不要买朝马路的，噪音大。户型选择上，更倾向单价低的小户型。

优先选筹，其次才是信贷。

提问：房姐，请分析下未来10年的房价走势，感谢！

回答：1、未来十年，比房价更重要的是安全性和流动性。在楼市里，好的城市，必然有好的基本面，有强劲的刚需支撑，有相对合理的房价收入比、租金回报率，而更好的流动性。相反，那些过度依赖外来投机、基本面一塌糊涂、楼市失去流动性的城市则要当心。

2、没有人口流入的城市要谨慎。今年，发改委首提收缩型城市，说明城市收缩已经相当普遍。有些中小城市，人口持续收缩，经济未来也将面临收缩，资产未来的升值空间相当堪忧。这方面，甘肃玉门和黑龙江鹤岗都是教训。

3、未来，房地产的角色仍然重要，在货币刺激之下不乏出现新一轮大涨的可能性。但整体而言，不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。将资金全部投注于不动产上的风险越来越大，不要再蒙眼买房，也不要再豪赌。

提问：过了年就要28岁了，目前处于一个极度闭塞的环境。掌握光传输技术支持类技能，已取得华为认证，正在学习商务英语。个人比较自律，刻苦，工作期间考上了一所985，211院校软件专业研究生，单位未放人。现在面临两种选择，一是有机会转到体制内当公务员，二是放弃现在待遇进入社会重新就业。鉴于当前的形势，该如何做抉择？希望房姐能够指导。

回答：我觉得最重要的事情，最亟待解决的事情是：你把上班当做了生命的重点。为什么这么讲？因为你十分强调刻苦，自律；讲到工作还要带上放弃，重新这样的词语。

你的努力目标，很大一部分是围绕工作争取满足感和安全感。一旦你给自己这样的定位，无论是进大厂还是体制，结果都差不多。如果你能充分认识到，工作的事归工作，自己的事情还得靠自己，选择哪边并不太大差别，只要时间，地点，薪水能满足自己的需求即可。

提问：房姐，怎么能保证不遇上凶宅？

回答：首先大家要清楚，凶宅在市场中的占比是极低的，正常买房很少能遇到，而且目前绝大多数的中介公司，都会第一时间告诉你这件事。所以不需要有太多的担心。

第二，从经纪人方面入手。如果真的遇到了那种有问题的经纪人，第一时间不告诉你，故意瞒你很长时间，那么可以肯定的是，这种经纪人在做事做人方面都有问题，你能感觉出来，遇上这种经纪人干脆拉黑就完了。经纪人靠谱不靠谱，这个并不难看出来，那些喜欢耍滑条的经纪人，说话没边没谱的经纪人，尽量就别接触了，买房肯定是不能找他们买的。

第三，如果一套凶宅，业主想隐瞒，以正常房子的名义去卖，那么业主肯定是比较心虚的。一般不敢往大中介去挂，都是通过小中介去交易。当然，我说的所谓大中介公司，一般就是绿中介。绿中介算是最有保障的一个，如果事前不知道是凶宅，买完之后，绿中介是可以全额赔付的。如果在小中介那里看到了一套房子，大中介没有，这个一定要留心。

第四，凶宅通常情况下，都会比正常商品房价格低，而且低很多。所以如果大家遇到了一套价格明显低的房子，那你要做的就是要问清楚这套房子价格低的原因，没有无缘无故的低价。

提问：房姐：目前中央提出“房住不炒”，武汉的房价一直稳着在，二手房市场交易量在萎缩，价格在降。以后在武汉投资房产还有上涨空间吗？有多大空间？为什么？

回答：房住不炒是这届政府对房地产的态度，不会轻易改变。但中国房地产市场的根本问题—土地财政的根本制度因素—没有任何变化。地方政府要发展经济、要做基础设施建设、要给公务员发工资，不卖地钱从哪里来，继续借债吗？借债=印钱，通货膨胀怎么办？

中国房地产市场的问题是根本的制度问题和发展动力问题，不是开个会提个口号就能够改变的。我不质疑中央对房地产调控的决心，但是这必然导致很多副作用，最显著的就是经济降速、失业率上升，进而导致局势不稳。后面房地产市场的走势是以稳为主，个别城市可能会有行情，但这些城市像苏州一样会被严格打压。

作为多军，赚钱更为不易，不是所有的房子都赚钱了，要精挑细选才行。租金对多军来说开始变得重要，建议出租，并长期持有房产。等待下一轮风口。   未来武汉市场会以平稳为准，小部分楼盘上涨，大部分维持现状。对多军来讲，建议大家长持收房租，用租金覆盖部分月供压力。   

我的建议结论如下：

1、新多军和刚需。该买买，武汉市场单价1万多真的很便宜，不要怕，买到就是赚到。

2、老多军。建仓标的精挑细选，留足月供和首付，准备抢笋。

3、长持者。建议简装后出租，长租。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。