一名银行从业者聊聊五道红线对房企影响 本人供职于一家股份制银行十余年，总分支行都呆过，对房企融资还是...

本人供职于一家股份制银行十余年，总分支行都呆过，对房企融资还是有一定了解。前两天看完@萨拉丁_CPA 直播，对萨总观点还是比较认同。我从银行角度也简单聊聊房企三道红线+银行两道红线对房地产行业的影响。

一、五道红线的出台背景

首先明确一点，政府从没有打压过房地产行业，除了黄赌毒，政府对任何一个行业都是支持和鼓励的。房地产行业对国民经济无疑是重中之重，在此无需多言。

但相比于经济发展，政府更看重的是社会稳定。本轮五道红线的出台，和近两年泰禾、福晟、恒大、华夏幸福等一众房企的接连暴雷有密不可分的关系。房企暴雷导致楼盘烂尾，从一个经济问题演变成一个社会问题，这是政府无法忍受的。所以直接倒逼监管出台“五道红线”。

简单说就是，经是好的，但被下面一些不听话的和尚给念歪了。五道红线的目的就是要清除出这些不听话的和尚。

二、五道红线的影响

银行两道红线出台后，个人按揭贷款这方面大家无需过多担心，重点影响的是房企的开发贷。

首先，每家银行针对房企都有总行级白名单客户，一旦进入这个白名单，房企在全国范围内的开发贷融资都会一路畅通。这个名单大都是央企国企背景的房企外加财务极其稳健的头部民营房企。如我所在的股份行的总行级白名单客户如下：

除此之外，各家当地分行还有分行级白名单客户，一般针对的是深耕当地的地方性国企和稳健的民营房企，如广东区域的龙光，浙江区域的滨江等等。区域白名单仅限于在当地省份融资较为便利，出省后则困难重重。如果房企不能进总行级白名单，就只能一家家省分行合作谈下去，对房企来说融资难度远大于前者。

如果既不能进总行级白名单，又不能进当地分行白名单，那就只能找一些小的城商行、农信社或其它非银金融机构去高息融资，但银行二道红线出台后，对中小银行的融资额度大幅限制，直接影响就是中小房企这条路也被封死了。

所以，五道红线的出台，直接影响就是加速房企的行业出清，优质房企独享全国大中型银行优质信贷资源，中小房企哪怕出再高的利率都难以融到资，因为没有信贷额度了。

反应到债券市场，你会发现央企国企甚至像碧桂园这样的稳健民营头部房企最近境内外发债利率连连走低，而中小房企的融资利率依旧高企。今后这种两极分化将是房企融资的常态，和市场的整体流动性关系越来越弱。直白点说就是，旱的旱死，涝的涝死。

反应到房企销售和拿地情况来看，2020年央企国企背景的房企销售增速明显快于民营房企，拿地金额也明显高过同等规模民营房企。可以说五道红线的出台对这些房企反而是利好，让它们在当前背景下有了弯道超车的机会。这将直接导致未来几年房企销售排名的加速分化和洗牌。

那对于中小民营房企是否还有逆袭的机会呢？

对于top30以内的房企来说，还有机会，例如像阳光城一样引进战投、不断降负债，聚焦核心一二线城市，提升产品力，但牺牲的就是发展速度的放缓。

top30、top50以后的房企应该说基本毫无希望了，剩下的路就是要么把现有的项目开发完转行，要么像彰泰这种一样被旭辉等头部房企兼并。