【转载】中国便利店发展前景指数研究

作者：甘振宇，胡晨金子，郑哲

导读

随着消费升级、人口结构老龄化、家庭规模小型化等趋势日益明显，便利店在实体零售业持续走弱的背景下逆势增长，各类资本纷纷注资，便利店正站在新一轮的投资风口。如何识别潜在投资机会，选择合适的目标城市拓展便利店已成为投资者关注的焦点。

本报告的研究目的是建立对各城市便利店发展前景的评价体系。通过对供给和需求两方面的剖析，建立城市规模、消费能力、消费倾向、城市发展、政策支持、竞争格局和门店经营七个维度的评估模型，并对各维度赋予权重，通过加权计算每个城市的指数，作为对该城市便利店发展前景的综合评价。报告对中国42个一线、新一线、二、三线城市的便利店发展前景进行了综合评估排名，并将城市分为四大类，针对各类型的城市为投资者提供了市场进入策略建议。

1. 城市便利店发展前景指数简介

研究背景

尽管实体零售行业持续走弱，便利店却保持增长态势，大量品牌便利店在多个城市扩张。伴随各类品牌崛起的是幕后资本的助推。随着红杉资本A轮注资Today便利店，斑马资本投资了“便利蜂”，便利店已然处于新一轮的投资风口。然而，各路品牌在扩张过程中城市选择不一，罗森、全家等外资品牌往往瞄准一、二线城市和华东地区，西南地区的投资则相对空白。《2017中国便利店发展报告》指出，当前各便利店品牌区域格局明显，全国布局尚未出现。同时，市场品牌连锁程度不高，知名品牌便利店的门店数量并未占据主要市场份额，市场很大比例仍被非知名品牌占据。在市场仍处于起步阶段，大量城市尚未被占领的当下，识别投资机会、抢占市场先机已成为目前便利店投资者的当务之急。

研究范围

本报告选取全国42个城市作为研究对象，包括全部一线、新一线城市和绝大多数二、三线城市，覆盖了2010年国务院印发的《全国主体功能区规划——构建高效、协调、可持续的国土空间开发格局》中优化开发区域和重点开发区域的主要城市，这些城市具备较强的经济基础和发展潜力，同时，作为中心城市有一定的辐射带动能力，能够带动周边地区发展，利于便利店后续的投资拓展。

指标选取

我们从需求和供给两个方面，构建多维度评估模型，从城市规模、消费能力、消费倾向、城市发展、政策支持、竞争格局和门店经营七个维度对城市便利店发展前景进行评估。

在具体指标选取上，我们从人口密度、建成区面积等方面衡量城市规模，从人均可支配收入等方面衡量消费能力，从社区密度、写字楼密度等方面衡量消费倾向，从GDP增速等方面衡量消费前景，从便利店投资优惠政策衡量政策支持，从前四大竞争者市场占有率（CR4）等方面衡量竞争格局；从租金成本等方面衡量门店运营，并根据对各项指标重要性的判断，赋予各项指标相应权重。

研究方法

我们通过国家统计局等相关政府机构网站获取经济、人口、家庭、城市面积、消费支出等数据。通过API接口，从电子地图中抓取POI数据，获得各城市社区、学校、景点、车站、电影院等地点数量、密度信息。数据采集截至2018年6月。

在对各城市计算便利店发展前景指数得分时，我们将所有计算指标采用正态标准化算法实现无量纲化[1]，从而使不同单位的指标之间可相加与比较。

我们对各类指标进行加权。考虑到此次研究的目的是对城市便利店发展前景进行评价，我们强调需求类指标的重要性。因此，在权重设置上，我们赋予需求指标70%的权重，供给指标30%的权重。需求类指标中的各维度指标所占权重相等。供给类指标中，我们考虑到竞争格局对便利店开设成功概率的影响较大，对其赋予了较高权重。

2. 各城市便利店发展前景指数结果排名

总体排名

根据42个城市得分结果，我们对各城市进行了便利店发展前景指数排名（分数0-100）。位列前10的城市是深圳市、上海市、北京市、广州市、佛山市、绍兴市、济南市、厦门市、苏州市和杭州市。

这些城市中，深圳、上海、北京、广州、佛山、厦门、苏州、杭州因市场需求较大而位居前列。这些城市往往城市规模较大，城市净流入人口比例和人口密度远高于样本平均水平，建成区面积和人口总量也高于样本平均水平。另外，在消费能力方面，这些城市人均可支配收入和人均支出也高于样本平均。

绍兴、济南由于市场供给相对不足而位居前列。这些城市竞争格局得分远远优于平均水平，市场饱和度、市场集中度较低，且竞争对手实力较弱，市场连锁程度较低，导致市场竞争相对不激烈，市场较容易进入。同时，由于租金成本和人工成本相对低廉，门店经营维度得分优于平均水平。

各维度排名

我们对需求类和供给类指标分别进行了排名。由于东部地区经济发展水平较高且人口密集，需求得分排名前十的城市均为东部地区城市。供给得分排名前十的城市中，东部、中部、西部的城市均占有一定比例。同时我们发现，供给与需求排名均位列前十的城市不存在，这可能由于需求排名靠前的城市便利店市场已被各路品牌纷纷占据，导致市场竞争激烈，同时需求大的城市往往经济发达且物价水平较高，因而导致门店经营成本较高所致。

同时，我们也对七个维度的得分情况分别进行了排名。城市规模维度排名前十的城市均为一线与新一线城市，它们多以人口数量和地域规模取胜。在消费倾向维度，排名前十的城市多为东部城市，这可能由于东部城市快节奏的生活与消费习惯较利于小微业态的发展导致。在城市发展维度，东部、中部、西部城市均有位列前十，说明各地区均存在快速发展的城市，且深圳等经济水平较高的一线城市仍然保持高速发展，可对其需求前景进行进一步深入研究。政策支持维度，我们发现中部与东部城市政府出台利于便利店开设的相关政策较多。在竞争格局维度，排名前十的城市中西部城市占据一半，可能原因是西部市场尚未被各便利店品牌开垦，或各竞争者对西部市场并不看好。门店经营维度，排名靠前的城市多为二线、三线城市，如潍坊、包头、绍兴等，二线、三线城市往往物价水平与人工成本较一线、新一线城市低，因此在便利店的经营成本方面存在一定优势。

城市分类

根据需求与供给两方面得分情况，我们将城市分为四类，分别是小体量成长型城市（17个）、小体量成熟型城市（4个）、大体量成长型城市（5个）和大体量成熟型城市（16个）。同类型城市具有类似的需求与供给特征。

小体量成长型城市

小体量成长型城市便利店市场需求较小，同时供给不足，竞争不激烈，代表城市有长春、呼和浩特、烟台等。

以长春为例，这类城市规模较小，作为二线城市，长春的建成区面积（519km2）与人口总量（899万人）处于样本中下游，出台的人才引进等相关政策较少。在消费能力方面，长春经济发展水平较低，人均GDP为8.61万元，约为样本城市平均水平的80%，人均可支配收入为3.11万元，约为平均水平的75%。消费倾向方面，长春平均家庭规模较大（3.4人/户），因此偏向于集中采购。另外，长春的社区、车站、写字楼、景点等适宜便利店立地的区域分布密度较小，KTV、电影院等与便利店分布正相关的商业分布密度较低，难以起到对便利店发展的促进作用。因此，此类城市的便利店市场需求较小。

在城市发展维度，长春的GDP增速（约8%）位于样本前50%分位，但人口前景和消费前景排名末位，长春人口呈现流出趋势，人口增速为-6.39%，居样本城市末位，人均支出增速仅为3.80%，仅居样本城市第41位。因此，长春的便利店市场需求有限。在供给方面，由于长春人工成本较低，2017年人均月薪为6223元，低于样本平均水平，在人工成本上有一定优势，另外，长春商铺房价与租金水平较低，平均商铺租金（1.17元/日/m2）约为样本城市平均水平的70%，商铺房价（1.19万元/m2）约为平均水平的40%，在租金成本上优势明显。在政策支持方面，长春未对便利店等零售业态的发展制定直接优惠政策，但各市辖区已经陆续出台了一些扶持便利店发展的举措，如标准便利店建设成果展示会等，便利店开设政策环境一般。在竞争格局方面，长春的便利店市场饱和度较低，单店服务人群约为1.46万人/家，相较发展成熟城市（上海为0.25万人/家）存在较大的市场拓展空间，另外，长春的市场集中度较低（CR4仅为6.76%），较容易进入。因此，这类城市的便利店市场竞争不激烈，进入壁垒不高。

此类城市虽然需求有限，但竞争不激烈且运营成本低，建议关注此类城市的发展机会，选择性进入。

小体量成熟型城市

小体量成熟型城市便利店供需基本平衡，市场趋于饱和，代表城市有太原、沈阳、贵阳等。

以太原为例，此类城市规模较小，太原人口总量约420万，位居42个样本城市的第37位，且人才引进政策较少。另外，作为二线城市，太原建成区面积排名（340km2）中游。在消费能力方面，太原经济发展水平较低，人均GDP（7.75万元）约为样本城市平均水平的75%，人均消费支出位于样本城市末位。在消费倾向方面，太原由于平均家庭规模较大（3.7人/户，位居样本城市第一），消费偏向集中采购。另外，太原适宜便利店立地的区域较稀少，与便利店分布正相关的商业较稀少，因此消费倾向不看好。在城市发展方面，太原经济增长趋于稳定（GDP增速7.5%）。综上，此类城市便利店需求得分位于样本后50%分位，未来市场需求不看好。

在供给方面，太原人均月薪低于样本平均水平，另外，租金成本相对较低（商铺租金低于样本平均，商铺房价为样本平均水平50%），因此，在门店经营方面存在一定优势。同时，太原出台了《太原市推动实体零售创新转型实施方案》等相关政策，便利店开设政策环境较好。但是，在竞争格局方面，太原便利店市场集中度较高，CR4为31.12%，位居样本城市第一位，品牌便利店占比达41%，居样本城市第5位，夫妻店改造空间相对较小，市场进入壁垒高。因此，这类城市供给相对充足，市场趋于饱和。

由于此类城市供需基本平衡，市场趋于饱和，建议暂不考虑进入。

大体量成长型城市

大体量成长型城市便利店市场需求较大，供给相对不足，代表城市有绍兴、济南、青岛等。

以绍兴为例，此类城市需求得分较高。绍兴城市规模不占优势，建成区面积为203.9km2，位于样本第39位，人口总量约500万人，位于样本第35位。但人才引进政策为绍兴城市发展提供动力，绍兴于2017年实施优秀毕业生集聚工程，实施房票补贴、租房补贴、集合年金等政策，帮助吸引并留住优秀毕业生。在消费能力维度，绍兴经济发展水平较高，人均可支配收入为5.03万元，约为样本平均水平(4.06万元)的1.2倍，人均消费支出位于样本前30%，且近年来保持10%以上的增速持续增长，消费能力较强。在消费倾向维度，绍兴拥有密度较高的旅游景点、车站、工业园等便利店立地区域，同时，电影院等与便利店分布正相关的商业发展较好，对便利店的发展有促进作用。在城市发展维度，绍兴作为东部地区经济较发达城市，经济增长趋于稳定，增速较为平缓（GDP增速约为7%）。综合以上各维度得分情况，绍兴在需求方面得分位于样本前50%分位，未来便利店市场需求明朗。

在供给方面，绍兴由于人工成本（人均月薪为5222元，为样本城市平均水平的70%）与租金水平较低（商铺平均租金为1.8元/日/m2，约为样本城市平均水平的50%），在门店经营维度优势明显。在政策支持维度，绍兴未对便利店等零售业态的发展制定直接优惠政策。另外，绍兴便利店单店服务人群数量约为1.66万人/家，相较成熟城市（上海0.25万人/家)存在较大的市场拓展空间，同时，绍兴便利店市场竞争格局较为分散，品牌便利店占比仅为14%，且多为十足、可的等区域内资品牌，竞争不激烈，市场进入相对容易。因此，这类城市便利店经营环境较好，进入壁垒不高。

由于此类城市需求较大且供给相对不足，便利店发展前景明朗，建议重点关注，把握时机，优先发展。

大体量成熟型城市

大体量成熟型城市便利店市场需求较大但发展趋于成熟，未来增速放缓，拓店空间有限，代表城市有上海、深圳、广州等。

以上海为例，此类城市规模较大，上海人口总量约2415万，位于全国前列，同时，上海实施各类人才引进政策，以2018年为例，上海共引进各类人才约6.2万，平均年龄34岁。另外，上海作为一线城市，建成区面积（998.75km2）排名前5。在消费能力维度，上海经济发展水平位于全国前列，人均可支配收入与人均支出均位列全国第一，消费能力较强。在消费倾向维度，上海平均家庭规模较小（2.47人/户），符合便利店开设地区特征，同时上海与便利店分布正相关的商业密度较大，拥有大量写字楼、旅游景点等便利店立地区域，对便利店开设有促进作用。在城市发展维度，上海经济发展水平高，增速放缓（GDP增速约7%），但仍保持增长。综合以上各维度得分情况，上海在需求方面得分位于样本前50%分位，未来便利店市场需求较大。

在供给方面，上海人工成本与租金成本均较高，2018年，上海人均月薪为9655元，排名位于全国第2，仅次于北京，约为样本城市平均水平的1.5倍，另外，上海商铺平均租金为9.01元/日/m2，约为样本城市平均水平的3.6倍，因此在便利店经营成本维度处于劣势。在政策支持维度，上海未对便利店等零售业态的发展制定直接优惠政策，但近期印发的《关于小型超市(便利店)从事菜肴复热、分装类经营活动食品经营许可监管工作指南》开放了热餐经营许可，于2018年4月起允许符合要求的便利店销售热餐。在竞争格局维度，上海便利店市场饱和度较高，平均2500人拥有一家便利店，位于全国前列，另外，市场集中度较高，CR4达23.75%，主要竞争对手包括全家、罗森、7-11等外资品牌和快客、好德等内资品牌，竞争对手实力较强，进入壁垒较高。因此，此类城市的经营环境不占优势，且市场竞争激烈。

因此，此类城市虽然市场规模较大，但未来增长趋缓，而且供给趋于饱和，市场竞争激烈，拓店空间有限，建议结合企业实力谨慎进入。

结论

根据以上分析，我们发现大体量城市大多位于东部地区，小体量城市大多位于中西部地区。小体量成长型城市与大体量成熟型城市数量较多，而小体量成熟型城市与大体量成长型城市数量较少。各类便利店品牌更倾向于布局需求大的城市，市场发展前景较好的城市大多数已被各品牌占据。新进入市场的投资者可发掘仍存在拓店空间的大体量成长型城市进行优先布局。对于大体量成熟型城市，投资者可通过收购已有市场参与者等方式，根据自身实力谨慎进入。对于小体量成长型城市，由于进入壁垒与运营成本较低，投资者可关注其发展情况，选择性进入。对于小体量成熟型城市，由于供需基本平衡且发展潜力有限，投资者可暂不考虑进入。

注释

[1] 此处假设每项指标近似服从正态分布，通过计算每项指标的均值与标准差，构造符合该均值与标准差的正态分布函数，通过计算正态分布的累积分布函数（对概率密度函数进行积分），将指标原值转换为0到1区间的具体分值，从而实现各项指标的无量纲化。

关于《中国城市便利店发展前景指数研究》

本报告基于对中国42个一线、新一线以及二三线城市的案头研究和数据分析得出结论

• 报告采集的数据截至2018年6月。
• 报告资料来源包括国家统计局、UNDP、IMF、世界银行、商务部《中国便利店景气指数报告》、中国连锁经营协会《2017中国便利店发展报告》、公开资料、新闻等。
• 报告从需求与供给两方面共七个维度对42个城市的便利店市场发展前景进行评分，并对评分结果进行排名与归类，并为便利店投资者提供了市场进入建议。