房地产前期策划全流程分享

一、产品策划体系定位

1.定位

房地产项目前期策划过程中承前启后的模块。

经纪公司间竞争升级，产品策划由自选动作变为规定动作，广度及深度也逐渐加大。

二、产品策划基础资料

1、地块资料

①地块资料主要包括：

规划意见书及相关政府文件

地块CAD图

地块内外部情况

既有规划方案

②地块内部及周边情况

地块内部及周边情况：现状及未来规划，尽可能用实景照片展示。

内部：

是否存在地势高差、原生植被、水系、温泉、工业遗存等？

是否存在被污染后需要更换的土壤？

外部：

有利因素：景观资源，如河流湖泊、旅游景点、城市地标等；社会资源，如重点中小学，大型医院，市政公园，体育场馆等；交通站点，如地铁/轻轨/BRT站点等。

不利因素：噪声及粉尘污染，如市政主干道，铁路，工厂，专业市场，发电厂；心理负面影响，如高压线走廊，火葬场，坟地，破旧楼房等。

2、当地政策规范

项目所在省、市的最新的政策规范要求。

3、开发商诉求

开发商诉求：项目目标、项目发展方向、期望均价、开工顺序、可突破的限制性规划条件等，通过项目招投标文件或与开发商沟通了解。

最重要是项目目标：？？？

三、产品策划体系内容

1、注意

对开发商的判断：

拥有成熟的产品体系且在异地快速复制的某些大型开发商（如万科、龙湖、星河湾等）、对自身产品十分自信的某些中小型开发商（如润丰等），只需经纪公司提供当地市场信息、项目定位及营销计划。

对产品策划的要求往往局限于开发商既有方案的局部修改，如某一户型的室内布局调整、销售动线的重新安排等。

如果是太过全面深入的产品策划往往是事倍功半，乃至产生一些负面影响。

因此需要各分支机构预先准确判断开发商的实际需求。

2、综述

产品策划体系分为六部分内容。

①地块价值分析

②规划设计原则

③总体规划建议

④户型设计建议

⑤建筑及园林风格建议

四、反馈与修正