【必备】房产异地投资通用大纲
房产异地投资大部分人的状态是：
你跳上一辆看房车/看房飞机
被中介带到了美丽的异地楼盘
看着富丽堂皇的售楼处
胸大盘靓条顺的售楼小姐
配合着咖啡和舒缓的音乐
投资客就会把认购书签了
接下来就是管家一条龙
代付钱，代选房，代递资料，代收房，代装修，代出租
你浑浑噩噩
除了付钱，啥也不必操心
而专业的房产异地投资客呢？
二小姐当初在口水楼市里简单写了我去杭州投资的流程和套路，最简洁的版本就是——
1：找板块
2：找规划
3：找信贷政策
4：找笋盘/尾盘
但今天，我发现——
码农出人才！
非行业相关人士，居然整理出了比我更完善，更清晰的房产异地投资通用大纲！
这个东西是我无意间发现的
由于隔行如隔山
我不太懂码农论坛的规矩
不知道究竟哪个才是作者的ID名字
干脆全部截图
当然，出于尊重作者起见
二小姐不会抄袭他的这篇文章
我就他这篇文章的目录表
谈谈房产异地投资的通用套路
这个套路
是放之四海皆准的
一个城市的板块分3个级别
行政区划-主城区-房产细分板块
示意图如下：
有了这三张图
你对一个陌生的城市就有了尺度感
尺度感在异地投资里十分重要
二小姐多年土地踏勘、拍卖经验
去过N个大小城市
第一步都是先建立尺度感
以下所有子项
你在百度键入关键词，几乎都会有资料
换个你感兴趣的城市查询即可
一：认识杭州从板块说起
1.房产板块划分图
2.杭州行政区域主城区
3.杭州其他区域行政划分
4.19大后杭州的重点建设区域划分和定位
5.两个主中心
6.七大城市副中心
7.2017年杭州各板块地王及楼面价地图
8.2017年杭州各板块房价地图
9.2017年杭州热门板块和最高地价参考图
10.2018年各板块楼市供应库存
这部分内容，在二小姐的大纲里没出现过
是我考虑欠妥了
我以为这是不需要讲的常识
但对缺乏房产投资经验的人来说
这恰恰是他们十分关心的内容
二：关于房子要知道的一些概念
1.用地性质
2.容积率
3.买房时定金 订金 诚意金 认筹金 区别
4.绿化率多少合适 住宅小区绿化率标准
5.楼层净高
6.为什么每层住宅楼层默认高是在 3 米左右？
7.杭州2017年的现房销售政策
8.3分钟！搞定杭州人才居住证！
9.买房选择东边套 西边套 还是中间套？
10.公摊面积
11.房子如何买及首付要求
12.二手房购买攻略
房地产开发企业在申办商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应当在市住房城乡建设委官方网站及销售现场进行公示。公示内容包括项目名称、企业名称、项目位置、套数、户型面积、销售均价等信息，公示期不少于15天。购房家庭可以通过市住房城乡建设委官方网站及销售现场的公示来了解项目情况。
可能每个城市公布的网站名字有所不同
但请你务必相信
每个城市都一定有
比如上海，老土的很
就叫：网上房地产
比如广州，也很老土
叫：阳光家缘
杭州作为互联网新经济亮点之所在，怎么能开发出上面两座老土城市这样还活在世纪初审美水平的网站呢？
杭州的透明售房网是这样的：
怎么样？使用体验完全不一样吧？
细节决定趋势
除了官方的透明售房网外
杭州还有其他房产类论坛
对异地投资客来说，把你关系的关键词在当地论坛里多搜搜，一定有你想知道的信息。
四：杭州房产信息渠道
1.透明售房网
2.口水楼市
3.19楼房产
4.公众号
5.政府网站
6.一些QQ群
异地投资的重头戏来了
了解各类规划，尤以地铁规划为重
在没有地铁，或者地铁线路一两条，只成线，未成网的城市，很多老百姓对地铁的威力和杀伤力没有准确的认知。
当地铁仅仅是单线时
很多地方无法抵达
所以客流量是有限的
老百姓也会觉得“开车比坐地铁好”
可当地铁联网后，四通八达，换乘后哪里都可以去，而且时间刻板而准确，不会有迟到的顾虑
你问问香港人民，东京人民，会有人觉得“开车比坐地铁好”吗？
所以异地投资，“地铁房”很重要
市区楼盘，步行至地铁500米就叫地铁房
郊区楼盘，步行至地铁1km以内都叫地铁房
远郊楼盘，一般仅限投资于大型产业园附近
此外，二小姐额外提醒
规划规划，纸上画画，墙上挂挂
太多的规划最终落不到实处
所以投资买房，千万不要捕风捉影
大型规划要以发改委批复为准，
小型规划至少官网公布。
当然，就算官网公布，也不意味着能全部落实，内陆某名城的大桥，政府每年3月份发布一次“年内通车好消息”，连续发布了12年后，依然没有通车。
遇上这种烂尾规划
就是命运的安排了
做人要认命
除了发改委批复和官网公布，还有更多小道消息规划，在江湖上招摇撞骗
八字没一撇的东西，
捕风捉影的小道消息，
人云亦云的歪理邪说，
用你的脑子过滤一下，
判断可靠不可靠，再做投资的打算
比如我当初赌杭州亚运村所在地，一万零七百一平买入康庄，两年不到，3倍翻好。哦，不止3倍，要知道我当时使用老人票、接力贷，首付仅仅24万！现在的康庄价值240万。
当时论坛里关于亚运村的设置，有之江论/九堡论/富阳论/丰北论，我虽然不熟杭州，但我踏勘土地多年呀！一个亚运村，不是随随便便放哪里建设都行的，必须有大量平整土地待开发，而且土地成本不能太贵（九堡论出局）；必须去亚运会场馆便捷可达（富阳论出局）；周边必须配备地铁线（之江论出局）；还必须有说得上话的领导支持和拍板（没人撑腰怎么揽生意）？
这四个必须下，
唯有丰北可胜出，
其它板块都是无稽之谈。
当我得出结论后，
立马去康庄扫货。
所以对于尚未落地的规划
请！慢！
用你脚指头先想一想可能性和逻辑性
再来赌一把
五：地铁交通规划与现状
1.目前的杭州地铁(2017)
2.杭州三期地铁(2022)
3.杭州地铁3期线路图
4.当前杭州交通地图
5.规划局杭州道路交通规划图2017版
6.综合交通枢纽体系图
7.“杭州中环”2018年开工
8.杭州水上巴士
9.亚运场馆建设
大纲里其它的部分
不是特别重要
对普通投资客而言
可列可不列
土拍、库存等因子都是短期变量
不必过度解读
地王怎么了？不是出地王就一定涨价的。全国被套的地王还嫌少吗？上海当年出了地王，后来依然出现了2014年全面深调；2016年全国50宗典型地王，其中12宗大幅亏损，18宗是亏损，还有4家是微亏，所以加在一起有34家是亏的，不亏的目前来看是16家，所以2016年我们地王现在只有16个有微利或者保平，剩下的都亏损了
地王绝不好当
不是出地王就必定涨价的
天量库存又怎么了？只要接盘侠涌入，再多的天量库存都帮你去化掉，比如当年的杭州萧山，那可是全国著名“鬼城”，2016年有人在分答花666大洋问欧神：杭州可入吗？欧神回答：杭州天量库存，不可入。此处除了房子，没有人。
仅仅2年过去，天量库存成了“60万号子费”才能买到。搞笑不搞笑？
所以，土拍市场、库存情况、拆迁棚改等短期变量因子，适度关注即可
不必拿来当圭臬
中长期人口可以适当关注一下
六：拆迁
1.三改一拆是什么
2.2018拆迁大幕-主城要拆4万户、萧山8000户、临安1500户
3.2018年棚户区改造计划(第三批)
4.主城区城中村改造五年（2016-2020）攻坚行动计划
5.2017年主城区拆迁表
6.余杭区2017-2019年城中村改造示意图
7.杭州各区拟订2018 年“三改一拆”旧住宅区改造计划
七：2017-2021年杭州市区住宅用地供应中期规划汇总表
八：土拍分析
1.透明售房网-杭州土地市场分析
2.近一年土地成交档案
九：2020年人口目标
十：杭州重点发展项目
十一：杭州市政规划
十二:关于学区
1.分表制度
2.学区划分
十三: 配套设施分析(道路，医院，学校，综合体)
1.综合体
2.学校
3.医院
作为一个码农
能写出上述房产异地投资通用大纲
已经相当了不起了
二小姐适当查漏补缺一下
他遗漏了房产投资领域特别重要的一个项目——信贷政策
普通老百姓以为买房子是用自己的钱
不准确
买房子要用杠杆，你才能挣钱
全款买房的投资回报率
和每年的通货膨胀率正相关
和当地的人口红利正相关
都是很缓慢的速度，慢慢爬升
只有信贷政策，是一针鸡血
以货币超发速度N倍的力量助推房价
二小姐反复强调
这波全国轰轰烈烈的去库存运动
就是靠左手贷款，右手拆迁款
如果没有贷款和拆迁款
只靠全国老百姓手里的现金积蓄
去库存运动绝不可能这么大获成功
所以当这个你想异地投资的城市
信贷政策比较宽松
按揭宽松（可以并发）
接力贷宽松（老人也可以申请按揭）
抵押消费贷宽松（全款买下反抵押等于3-4成首付）
此时你进入投资
一定能获得比较好的回报率
当然，基本面特别差的城市
哪怕信贷宽松也不能入