买房四大金刚2.0：地铁/学区/次新/三房；横批：价格！
爱情、金钱和性
三个全都有
是最幸福的家庭
占据任何两个
也能形成一个稳定的婚姻结构
有爱有钱没孩子——可以过日子
有爱没钱有孩子——可以过日子
有钱有孩子没爱情——可以过日子
但如果只剩下一个
不管剩下的是爱，是钱，还是孩子
你的婚姻都岌岌可危
房子，也是如此。
地铁、学区、次新、三房
四大金刚里占据3个
你的房子就卖掉不愁
四大金刚全齐活了
你的房子等于人民币粉碎机
四大金刚里若是只有1个
呵呵哒
你的房子接盘侠就有限了
一套房子，加持的金刚其实很多
远不止四大
二总监翻出权重因子表
让我盘一盘
地段篇/品牌篇/产品篇
足有35个金刚！
个个嗷嗷待哺
希望列席仙班
那么你看到了
如果建筑外立面美不美，园林景观赞不赞，物业管理好不好，开发商名气响不响这些因素重要的话
他们会被二总监狠心抛弃
未能列席仙班吗？
不是说他们不重要
而是他们不如四大金刚重要
接盘侠接盘你的二手房
一定有理由
纯粹意义上的“自住品质高”，只是其中一个理由罢了，这些因子没你想象中重要。请记住，自住客户更看重的因子，在接盘侠眼里并不是那么重要。
实战操练过的投资客都知道
房子比你想象中难卖
因为他是二手货
这世界上二手货总是难卖的
就连古董
那也得等到“盛世”才能沽清
乱世藏金，盛世藏宝
山河破碎风飘絮，身世浮沉雨打萍
乱世里，连古董都不值钱
王世襄说了，非常时期，明朝的黄花梨条案在他家当擀饺子皮的案板，卡面粉卡得他心都要碎了。等到唐山大地震了，他钻进万历年间的紫檀大柜子里睡觉，人送雅号“柜人”。
你看，这就是乱世下二手货的价值
（锦灰堆，二总监力荐一本书）
所以呢，房子也一样
要沽清一个好价钱
一靠风云时势
二靠四大金刚
看着旁边售楼处新开价格来测算自己房子涨价多少的白日梦要少做做。
你根本卖不到售楼处的价钱
因为你是二手货
千万不要往自己脸上贴金
二手货有人接盘
一定有接盘侠需要的因素
地铁/学区/次新/三房
以上因素必居其一
这是二总监十余年房产投资过程中最为看重的要素
我们要感谢世博会
让上海的地铁建设统统提速
（本来上海不会短时间内批复如此巨额的建设线路长度，因为耗资实在太巨大。但是为了服务世博会！一路大开绿灯！）
类似的案例在杭州也发生了
杭州也要感谢亚运会
让原本凝滞不前的地铁建设统统提速
地铁成线和地铁成网的威力是不可同日而语的。
上海早在2000年就已经把1号线和2号线造好了，对房价有特别影响吗？
没有。
杭州也一样，1号线2号线老早好了，老百姓甚至吭哧吭哧还没形成出门坐地铁的习惯。
2010年之前的上海，老百姓尚无法想象地铁联网之后四通八达的便利程度对日后的居住有多么大的影响，当然他们现在知道了。
有了上海的前车之鉴
二线明星城市里先知先觉的部分人群
就能深刻理解“成线”和“成网”之间的鸿沟差距
二总监举个例子
每个工作日早晨7点，我会发文
这叫“默认值”
如果开天窗
那一定是出了大事
如果我的更新时间变为不固定呢？
你就需要每天都来看一看
这叫“输入值”
需要你主动触发
而你经常会忘记
地铁成线，只能去沿线站点
没有坐地铁习惯的路人
不懂得“主动触发”
有时候压根不知道自己要去的地方有地铁站
这些客户都流失了
但地铁成网
就意味着“去哪里都有地铁”
这是默认值
根本不需要你亲自查询后才确定能不能坐地铁，反正坐上去肯定能到
这也是为什么上海地铁客流汹涌澎湃，天天在创新高的原因
因为坐地铁变成“默认值”了
再也不用“去之前查一查地铁能不能到”
地铁成线和地铁成网的威力是不可同日而语的
所谓地铁房，指市区500米以内步行可达地铁站点的房子
超过500米的不叫地铁房
（远郊板块可放宽至1000米）
1000米以上的距离
每天靠步行出入无法满足
必须靠共享单车或公交巴士周转
这种周转方式在晴天尚可，但遇上雨雪天气那个酸爽——你懂的。
所以500米以内的才叫地铁房
1000米以上的
只能叫“旁边有地铁”
最后，我们必须弄清楚
不是因为开世博会/开亚运会
房价就会暴涨
这两者不是直接的因果关系
亚运会/世博会
什么档次？算个鸟？你配吗？
是因为开国际盛会，相关基础配套建设迎来了日新月异的发展和改善
导致城市竞争力提升
导致新增人口大量流入
才迎来了房价的暴涨
没前途的城市
你给他一个亚运会有个毛用？
二手货有人接盘
肯定有原因
你试试把没品牌没亮点的白T恤在闲鱼上挂牌卖掉试试？谁搭理你？
房子也一样。
买你房子的接盘侠
一定有他接盘的原因
学区，是非常重要的接盘原因
你需要，别人也需要
人人都要生孩子
人人都想要一个好学区
这是很多置换客做置换的源动力
二手房是典型的对手交易
任何一宗买的背后都对应着一宗卖的生意
你是卖家，又是买家，
卖的原动力来自你的孩子小学/初中毕业了，买的驱动力则是他的孩子要读小学/初中了。
你购买的第一套房子自带好学区，那就最好；可潜台词是——很贵。
靠近地铁自带好学区的次新三房——哈哈哈哈！那简直就是人民币的粉碎机，普通刚需还是洗洗睡吧，不必把目标定得过远。
小白上车第一盘，通常都没有好学区
如果没有，不要着急，你还有我
让银河系十八线网红二总监来帮你想办法！
孩子要上学，通常意味着距离你购买第一套房子大概过去3-5年。
此时，你有了小小一点积蓄，不再像几年前那么捉襟见肘，当然，想买“人民币粉碎机”的靠近地铁自带好学区的次新三房还是不够的
这时候，你需要曲线救国
学区的溢价是固定的
具体请参加二总监写的《顶级学区房的定价模型》
比如说明珠小学
学票溢价假设200万
你买小破房子挂户口，20平方这种，这200万溢价就摊在20平方里，你买大新房自住，120平方这种，这200万溢价就摊在120平方里
所以我们能很明显看到，越老越破的公房，它的学票溢价越明显，越大越新的小区，它的学票溢价越不明显，到豪宅的层面，比如上海徐家汇的东方曼哈顿这种，动辄1500万以上，他基本就没学票溢价了，市场卖11万，它还是卖11万。
它旁边老破小中原新村那种危房，却能卖到12万，就因为有学票溢价，200万摊薄在20平方米里，导致1979年的危房单价比豪宅还贵。
来，跟着二总监复诵一遍：
买豪宅，学区白送！
你想明白了这点，就很好操作了。
最高投资回报率的操作方式应该是——
你钱够，直接上带学区的豪宅，因为买豪宅，学区就是添头，白送的！
你钱不够，买一套老破小挂户口，拼的就是总价，不是单价。总价越低越好，十几平方二十平方在所不惜！
学校旁边再买一套不对口学区的高品质次新（如果还有余钱）
或者租一套高品质次新（如果买了挂户口的老破小后没有余钱了）
这种操作方式
从投资回报率上讲是最高的
注意，以上分析是建立在带学区的新房子的售价明显高于旁边不带学区的新房子的基础之上的的建议。如果开发商定价有问题（这种开发商还不少，尤其多见于三四线城市），带不带学区的新房子的价格都差不多的话，那当然买带学区的新房子。
所以兔司机，你要有举一反三的能力，不要照本宣科。
最后说一句心得
小学生阶段，一定要住在学校附近，绝不是你以为的“住在地铁沿线搭地铁上学就可以了吧？”
地铁通了，那也是要走路的，而且走的距离还不短。从离开家门到地铁站，钻入地下，等地铁，从走出地铁站到校门，这个时间每天至少也要半个小时以上。
小学阶段，睡眠是王道
绝不适合每天搭地铁上学
二总监认为
住在学校旁边，比为了一个好学校每天开车几公里送孩子过去读书，前者重要得多。
来，和二总监一起把前面的话复述一遍：二手房是典型的对手交易，任何一宗买的背后都对应着一宗卖的生意。一个市民既是卖家，又是买家，卖的原动力来自高端改善楼盘，买的驱动力则是底部的刚需。
上海现在市区交易里，刚需和改善是三七开。整个上海是四六开。整体驱动力从刚需转向改善、从改善转向中高端豪宅、大平层；
今后的趋势是刚需萎缩，改善放量。
如果你为了暂时过渡
选择小面积的1房或者2房
那么没几年随着孩子的出生
就要换房
一进一出苛捐杂税多如牛毛不说
你站在江湖上，抬眼一望
妈呀！
市面上都是和你一样
准备抛出1房2房换入3房的客户
因为大家都和你一样
到了养孩子的周期
为了多一个房间
不得不付出几十万置换税费的成本
MMP
老子一年都赚不到几十万
为了同小区多一个房间就得花几十万！
这么蠢的事
无数上海人民用血淋淋的经验告诉你
各位刚需，诸位小白
买房时咬咬牙请尽量一步到位
结婚的请买3房
改善的请买4房
“置换”这个连环套
能不入套就不入套
因为房子有太多的“摩擦性交易成本”
三房有2种
120㎡的正气三房
90㎡的2+1房
如果是长期自住，请购买120㎡的正气三房，这会滋润你的生活；
如果是投资，或临时过渡，请购买90㎡的2+1房，它的接盘侠众多，投资回报率最高！
如果你只有购买一套的机会
请选择正气三房
兼顾增值保值和自住的幸福感
不要太委屈自己，别去住主卧放了大衣柜后连个转身的空间都没了，书房间只能放下婴儿床的来自小人国的房子。
没错，小三房统统都是这个德性
只是户型图看起来很美罢了
如果你纯投资，不自住；
或者打定主意临时过渡两年。
请选择90平方2+1房
接盘侠们永远都囊中羞涩，穷人永远比富人多，90平方三房永远都很好出手！
2+1房虽然拥有最高的投资回报率
但他的使用体验并不好
住得憋屈
为了拥有“自住的幸福感”
你需要花钱买单
就好像
我买一条宝格丽的链子，花了10万
二手卖掉只能卖1万
我难道就因此不买宝格丽了？
不！
花钱买个高兴呀！
人生并不是只有投资回报率的。
自家用的东西
不要算的太精
一切以舒适为前提
那个90㎡的2+1房
啧啧，真是谁住谁知道！
一个新小区的价格走势
除了随市场大势波动外
它还和其自身的生命线一起波动。
从它交付第一天
它的人生就开始了
周边配套慢慢起来
它也跟随着慢慢成长
一般来说，交房3年左右，就是小区最快速的成长期，生活便利程度大大增加。抛出的二手房价格在这个时段是涨幅最大的，成交也最活跃。
这个时候的房子有专有名词，叫“次新房”。
5年以后，虽然每年也会涨，但没有前面还是“次新”的时候涨的多。
10年以后，它就被赶出“次新”的行列了，连银行贷款政策都会有所改变。10年后，15年后，20年后，他越来越老，很多银行不再向房龄超过20年，30年的房子发放贷款。
对于新房市场城市
要严格执行尽量买入5岁以内的房子，最老不要超过10岁的投资政策（老破小带学区的无所谓房龄，不需要去考虑这个因素）
这个标准是动态发展的
对中国大部分城市来说
是新房市场
但京沪广州不是
他们是标准的存量房市场
5岁以内的房子越来越少
市区内新竣工的房子个个都是天价
那么我们就放宽标准
10年内为次新房（银行也是这样动态妥协的）
没办法，城市越来越老了
房子也会越来越老
房价是一种货币现象和信贷现象的综合体现
大家买房子再也不看总价多少
而是看首付和月供自己能不能负担，能负担就夯！
如果出来一种房子
可以1成首付，7折利率
那他天然就能涨得比别人贵
因为他的首付和月供天然就比别人低
所以，为什么同样的地段，95年老房子比05年的便宜，05年的又比15年新房子便宜这么多？
是因为他从银行能获取的贷款偏少
在大家的首付和月供承受能力是恒定值的基础上
房龄老的房子天然就比别人便宜
所以，如果你要买二手房，尽量选择交房满2-5年的次新房，又免税，成长性又好。
如果你要卖出二手房，请千万记得在他房龄满5年（大城市是满10年）和满20年之前抛售，这是两道分水岭
满10年后，房子的成长性显著减弱
满20年后，贷款政策发生了改变
地铁/学区/次新/三房，这四大金刚都是“具象”
具体的名词，比较务实
大家都容易记得住
但“价格”是抽象
务虚，与其他四大金刚不对仗
所以二总监没有把价格列入四大金刚
但价格又非常！非常！重要
重要到不可忽视
所以我拿来当横批
价格低是王牌，是投资能取得理想回报率的重中之重！
再优秀的投资品
再天花乱坠的利好
当价格已经飙升时
全都不美好
所以呢
买二手房时，尽量选择笋盘
买一手房时，尽量选择行情比较淡，售楼处大促销，跪下来求你买，而你买楼会被身边朋友嘲笑+diss的时候买，不会错。
一言以蔽之
卖家跪下来求你买
而不是你跪下来求卖家卖给你
才是价格的好时机
欧神推崇“大面积低单价”
看房大将军推崇“折扣率、流动性、房龄和区域规划”
二总监也有我自己的四大金刚和横批
地铁、学区、次新、三房
横批：价格
今后的趋势是刚需萎缩，改善放量
房子有太多的“摩擦性交易成本”
So买房时咬咬牙请尽量一步到位
结婚的请买3房，改善的请买4房
不打算生孩子的家庭可以N-1
如果你要买入二手房，尽量选择交房满2-5年的次新房，又免税，成长性又好。
如果你要卖出二手房，请千万记得在他房龄满5年（大城市是满10年）和满20年之前抛售，这是两道分水岭
时刻要记住
你的房子日后是个二手货
二手市场走不掉的房子
买来干什么？
房东卖给你的时候他有多焦虑难堪，你日后卖出的时候一定比他更焦虑难堪。
顶楼老破大打七折——那根本就不是笋盘！那分明是个万年坑！
在一个婚姻结构里
爱情、金钱和性
三个全都有，是最幸福的家庭
占据任何两个，也能形成一个稳定的婚姻结构，只剩下一个——不管剩下的是爱，是钱，还是孩子，你的婚姻都岌岌可危。
二手房出货也是如此
难以出货的硬伤二手房肿么办？
善良的二总监也指点你解套的办法
①
等待下一波全国去库存浪潮
等猪都被吹上天的时候
一定要浑水摸鱼，赶紧出货
硬伤房只有在好光景的年份，才能以正常价格出货；在淡市被压价压到吐血！千万不要霸王硬上弓强行硬卖！
②
捏死在手里，专心和银行的房抵贷打交道，不停地解抵押做高，结清，再解高……
只要银行傻不拉唧一直和你玩
你也不必发愁
银行就是你的接盘侠嘛！
嘿嘿嘿
卖得了萌，耍得了二
装得了萝莉，扮得了女王
玩得了小清新，咽得下重口味
穿得了水手服，挥得了小皮鞭
我是爱生孩子/爱买房子/爱找乐子的
银河系十八线逗比网红二小姐
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