情侣买房: 为何不应该"如胶似漆"?

昨天丽莎和莎粉们聊到父母为子女买房（把房产转给子女）或者为子女投资房产（再把房产租给子女）的话题，收到了不少的回响。

所以今天我们再继续延伸聊聊”买房“方面，除了父母为孩子或赞助孩子买房以外，另外也很常见的”有助于登上买房阶梯“的现象，就是”共同买房“。

不论是和自己的家人、朋友，亦或是情侣、夫妻之间一起合资或搭伙买房，都有助于尚无能力自己独立买房的人，更快拥有一套属于自己的房子。

英国HSBC（汇丰银行）还曾经出过一份研究，指出在英国的18至40岁族群当中，有高达8成的青中年人，会考虑跟朋友或者其他人一起买房，即便共同买房的对象不是他们的伴侣或者配偶。

实际上在我们的日常生活中，听到”合资“或”搭伙“买房的例子也越来越多，并且并不局限于合法夫妻或伴侣之间，朋友、兄弟姊妹、同居情侣等... 甚至是说，一套房也不只两个当事人共同合资，也有越来越多超过两个人以上想要”共同买房“的例子出现。

→ 那么，考虑合资买房前，您首先需要知道什么？

第一点，就是可以”搭伙“的人数。

虽然说，以每个人需要出资的购房金额来看，按理说是想要”合资“的人越多，每个人需要”出资“的金额就越少。

然而，这并不代表，当事人想要多少人一起共同买房（准确点说是一起”持有房产“）都是可以的。因为按照英国法律的规定，最多可以一起”共同拥有一套房“的人数上限是4个人。

也就是说，就”共同买房“而言，可以共同注册为一套房子的房主的人数（Legal Co-Owners），最多就是4个人（最多4个人共同买房）。

在贷款方面，如果是一般朋友之间一起买一套房，那么跟夫妻、伴侣或者情侣一起买房，在”申请贷款“方面基本上是没有什么差别的。

就是说，假设A和B要一起买房，不论A和B是普通朋友，或者他们是一对爱人，就银行要放贷的角度来说，并不会有什么差别；他们都同样必须经过银行的审查，看看他们的信用为何，是否付得起贷款。

→ 还得考虑”房产共有权“的问题

在”共同买房“的”产权模式“上，可以区分成“Tenancy in Common”（一般共有制）和“Joint Tenancy”（联合共有制）。

通常来说，如果是朋友之间一起买房，比较常见的是选择“Tenancy in common”。

这是因为，在Tenancy in common之下，双方所占有的”产权比例“，是很明确的。

比如说，A和B一起买了一套公寓，并且以Tenancy in common的形式来共同拥有房子的产权；那么，这种情况下就会很详细地表明，A和B在该房产中所各自拥有的具体产权份额。

像是A持有50%，B也持有50%；或者说A持有30%，B则持有70%......

当然了，双方各自想要占有多少比例，这也是买房的时候，双方必须要先谈好的了（比如一方手上的资金比较多，想要多出一点，另一方资金较少，就少出一点，然后体现在双方持有的产权股份上）。

→ ”Tenancy in Common“可自由转让？

就是说，双方如果是以Tenancy in common的形式，来共同持有一套房产；那么，这类”产权模式“是允许”产权共有者“的其中一方，在不经过另外一方同意的情况下，自由地转让自己在该房产中所拥有的全部份额。

同样以上面提到过的A和B来举例，假设A持有30%的产权，那么A就能够自由地把这30%转让给（其他）任何人，并且，甚至完全不需要告知另一位产权共有人（B），不需要事先获得B的同意。

再进一步说，如果A未来有立遗嘱表明，要把这30%的产权留给谁的话（比如留给A的弟弟），那么届时这份遗嘱就会是有效的，A可以自由选择要把这30%留给任何人。

→ 那“Joint Tenancy”（联合共有制）呢？

反之，如果是夫妻或者伴侣买房的话，常见的”产权模式“则是选择“Joint Tenancy”（联合共有制）。

（当然，丽莎在这里需要声明，选择哪种”产权模式“并不是一定的，不是说夫妻就一定只可以选择“Joint Tenancy”，这完全是要看每个人实际的需求而定的，只要双方协调好，选择何种模式都是可以根据自己的意愿。）

可想而知，Joint tenancy便跟Tenancy in common在意义上有非常大的不同。

因为Joint tenancy就不会明确地表明，持有产权的任何一方，在该房产中所拥有的具体份额为何。

也就是说，假如A和B一起买了一套房，在Joint tenancy之下，并不会清晰表明”A和B各自拥有了多少比例“，就像共同拥有一锅汤那样，很难划分出哪些是属于A的，哪些是属于B的。

在这种情况下，持有房产的双方，就无法自由地说要将房子的一部份转给任何人。因为这时候如果想要转让房产的话，就必须是“全部份额”的转让，就像是把整锅汤都端给了别人的意思。

因此，如果想要”房产转让“，就必须要“房产共有的双方”（A+B）都同意转让才可以，一厢情愿是绝对不行的。

在这类房屋的转让过程中，房产的所有”共有者“都必须在合同上签字，表达同意，否则房产是无法成功完成转让的。

同样的，这也就代表了，如果今天A或B的任何一方，写了遗嘱说要把房子留给其他任何人；只要共同拥有房产的另一方没有同意，那就是行不通的，遗嘱也基本是无效的了。

而且，在Joint tenancy之下，假设A去世了，那该房产的全部产权就自动落到B手上；而如果B去世了，其全部产权也会自动归到A的手上。

这就是为什么会说，一般朋友之间如果搭伙买房的话，是不建议选择“Joint Tenancy”，因为这对各自当事人都是降低了相对的自由度。

→ 再进一步：信托契约（Deed of Trust）？

最后要提醒的一点是，如果是好朋友要一起买房，并且双方还打算一起居住在共同购买的新房里，那么双方可以考虑签署一份"信托契约"。

这份”信托契约“就是用来规范双方的责任，以及需要遵守的公约；以长远来说，也可以减少双方起冲突的机会，因为白纸黑字，大家就照契约所写的走。

经常会有的一种情况是，刚开始要买房的时候，双方都觉得是好朋友，彼此很好说话，但是时间长了，却有可能意见不合。

这时候，如果双方事前就先订定好一份契约，列明可能会有的争议点，那么也能更有利于保护双方的权益，也更容易处理可能会有的纠纷。

在契约上，双方可以写明：

1) 双方各自负担多少比例的房子首付；

2) 双方各自在买房的其他费用上、律师费上各自需要负担多少；

3) 双方每个月偿还贷款，各自需要支付多少；

4) 双方在房子的维持、维修费用上、管理费用上，以及平常房子的Bills，比如说水电煤气、地税上，各自要负担多少；

5) 双方在房子的保险费用上，各自要负担多少；

6) 双方共同居住在这套房子里，有没有哪些房屋守则，例如是否可以让各自的另一半过来一起住，如果要一起住的话，需要多支付哪些费用等等；又或者是说，有没有哪些行为是绝对不能被接受的，双方都不能做的...

7) 家里的家具、装潢等各自支出的比例是多少，所有共享的东西，各自负担的比例为何；

8) 如果一方想把房子卖了，或者一方去世了等等，应该要怎么办。

当然了，这份契约可以完全依照双方（或者多方）各自的需求来写，没有特定要包含哪些，或者不要包含哪些。只要当事人各自都能同意，并且尽量涵盖地周全就可以了。

还有一点需要补充的是，”信托契约“除了用在一般朋友上，其实也是适用在情侣之间的。

因为根据英国的法律，如果双方只是情侣的关系，即便已经在一起或者同居很久，在法律上基本也只是被视为分别单独的个体，是无法享有如同结婚的夫妻或者民事伴侣关系那样同等的权利的。

因此，如果您是情侣想要共同买房，当事人一般也是需要像普通朋友之间买房那样，考虑怎么样做才是对于保护双方（未来）权益最好的，并且通过律师白纸黑字地记录下来，双方进行签署。