不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，抵押人责任承担的范围
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法律规定
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释
第四十六条 不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。
抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
权威观点
最高院民二庭会议纪要
不动产抵押权的设立以登记为必要，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立，债权人如主张享有抵押权的，不应得到支持。但是否登记并不影响抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，就对双方具有约束力。如抵押人依约负有办理抵押登记的义务，但因抵押物灭失或转让而不能办理抵押登记的，抵押人应承担相应的违约责任，以抵押物的价值为限赔偿债权人履行利益的损失。连带责任须有明确的法定或约定依据，在双方并未约定抵押人承担连带责任的情况下，债权人请求抵押人承担连带责任的，人民法院不予支持。
相关案例
（2019）最高法民申3947号
本院经审查认为,本案的争议焦点是原审法院判决纪珊珊在本案中不承担案涉借款本息在抵押物价值范围内的赔付责任是否正确。本案中,林庆丰与纪珊珊签订《土地抵押合同》,约定以纪珊珊拍卖所得的房地产为案涉借款本息提供抵押担保,但该抵押财产当时并未变更登记至纪珊珊名下,且双方亦未办理抵押登记手续,故该抵押权并未生效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”案涉《土地抵押合同》虽未办理抵押登记,但并不影响合同效力,故该抵押合同合法有效。根据林庆丰在原审的诉讼请求及理由,其要求纪珊珊承担的是违反合同约定的损失赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此,在纪珊珊未履行《土地抵押合同》约定义务的情况下,林庆丰可以要求继续履行合同或者请求赔偿损失。二审审理过程中,纪珊珊表示愿意继续履行《土地抵押合同》,林庆丰亦表示可以继续履行,但应附有设定合理期限的条件。在此情形下,双方在二审中具有继续履行合同的意愿,且林庆丰在本案中并未要求解除《土地抵押合同》,在案涉《土地抵押合同》具有履行可能情形下,二审法院认定双方可继续履行案涉合同并无不当。二审判决中表述“违约的救济方式首先是可以要求继续履行”,是基于双方同意继续履行合同的意思表示,认定可以先要求履行,并非强调必须先要求继续履行,且二审判决亦释明了在纪珊珊不履行合同义务后,林庆丰可以要求解除合同并主张损失。因此,在本案双方当事人表示愿意继续履行《土地抵押合同》的情况下,二审法院认定双方可以先继续履行合同,并释明了林庆丰在纪珊珊不履行合同义务时可要求解除合同并赔偿损失,并无不当。基于此,林庆丰在本案再审中要求撤销原审判决并改判纪珊珊承担案涉借款本息的赔偿责任,本院不予支持。如果纪珊珊仍不履行抵押合同的相应义务,林庆丰可依法另行主张相应权利。
（2017）最高法民终934号
根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：合成化工公司和融海公司应当承担责任的范围如何确定。
一、一审法院关于无证据证明合成化工公司、融海公司违背诚实信用原则拒绝办理相关登记手续的认定是否正确。《房屋登记办法》（建设部令第168号）第十二条第一款规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。对于可以由当事人单方申请登记的情形，《房屋登记办法》第十二条第二款做了列明，本案所涉情形并未被包括在内；其时生效的《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第七条规定，土地登记应当由当事人共同申请，对于可以由单方申请的情形，该条亦进行了列明，所列明的亦不包括本案所涉情形。依据《房屋登记办法》和《土地登记办法》的前述规定，不动产物权登记以当事人共同申请为一般原则。二审庭审中，双方均认可就股权质押登记事宜曾共同到公证机关办理过公证。（2005）渝高法民初字第45号案判决基于相关登记未予办理之事实而认定合成化工公司、融海公司违背诚实信用原则拒绝办理，证据并不充分。在本案一、二审审理过程中，长城资产公司亦未提供证据对合成化工公司、融海公司违背诚实信用原则拒绝办理登记的相关事实加以证明，一审法院对该事实不予认定并无不妥。（2005）渝高法民初字第45号案判决适用《最高人民法院关于若干问题的解释》第五十六条第二款关于“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。”的规定，缺乏事实依据。
二、关于案涉抵押合同和质押合同的效力。抵押合同及质押合同的成立及生效与担保物权的设定系基于不同的法律事实。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，虽然相关担保物未办理物权登记，但并不影响案涉抵押合同和质押合同的成立和生效。
三、物的担保合同生效但担保物未办理登记情形下担保人责任的承担。首先，关于担保人所应承担责任的性质。在担保物办理了登记的情况下，债权人可以以其享有的担保物权就担保物直接行使优先受偿权，在担保物未办理登记的情况下，因担保人在担保合同中已经做出提供担保物以担保案涉债权实现的明确意思表示，未办理担保物登记之事实并不导致该合同义务的消灭，担保人仍应就担保合同项下的相关义务承担合同责任，包括依约对担保物的登记予以积极协助的责任，以及因其违约行为致使债权人受到损失而应承担的赔偿责任等。长城资产公司在（2005）渝高法民初字第45号案中的诉讼请求并不涉及要求抵押人和质押人协助办理登记之事项，仅涉及合成化工公司、融海公司赔偿责任的承担，（2005）渝高法民初字第45号案判决及一审法院再审判决均直接判令合成化工公司、融海公司承担相关赔偿责任，并无不当；其次，关于合成化工公司、融海公司承担赔偿责任的范围。设定担保物权的功能在于以担保物的价值保障债权人债权的实现。司法实践中，担保物的价值并非总和所担保债权的数额相等。《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第七十三条规定，抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。因此，对于抵押人和质押人而言，其系以抵押物和质押物的价值为限对所担保的债权承担担保责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十三条的规定，因抵押人的行为导致抵押财产价值减少的，抵押权人也仅仅是有权要求抵押人停止其行为、要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保，抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。此种情形下债权人亦无权要求抵押人在抵押物价值之外承担责任。再次，因抵押人和质押人所承担的是担保合同项下的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。债权人与抵押人、质押人签订物的担保合同时，对于其只能在担保物价值范围内享有优先受偿权有着明确的预见，合成化工公司、融海公司未办理房产抵押登记以及股权质押登记，给长城资产所造成的损失应当限于本应抵押的房产、本应质押的股权价值范围内。至于担保物价值嗣后的变动，属于当事人在订立合同时应当预见的正常风险。长城资产公司主张一审法院启动再审超过了当事人申请再审的六个月期限，因本案再审的启动存在法院依职权提起再审的因素，长城资产公司的该主张并无依据。长城资产公司还主张裁定再审时间存疑，存在相关方恶意串通损害其利益之情形，但长城资产公司并未提供相关证据加以证明。