理性看待公募REITs投资价值
6月21日，首批9只基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）产品上市交易，标志着国内基础设施公募REITs试点工作正式落地。然而我国公募REITs尚处于起步阶段，后续发展有待完善。
关注REITs估值三要素
对于一般的公募基金，投资者很大程度上依赖基金管理人，倾向于通过判断基金公司和基金经理的能力来进行投资决策。而对于公募REITs而言，晨星（中国）基金研究中心基金分析师吴雪艳认为，投资者应该更关注项目本身，根据基础设施项目的价值评估REITs好坏。
琢磨金融研究院院长姚杨表示，对于REITs标的而言，其资产质量的好坏核心就在于标的本身的持续盈利情况如何。根据首批公募REITs上市公告书所披露信息来看，长期股权投资占基金资产的比例全部在99.9%以上，最高已经达到100%，现金资产占比不到0.1%。而这么高比例的资产，现有9只产品都将投向各自底层的基础设施资产，大体可以分为产权类REITs和经营权类REITs。
“产权类REITs”主要包括产业园区、仓储物流等。这类资产权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，在使用期限到期后资产价值不会归零。其收益来源除了租金收入等固定收益类的现金分派外，同样有机会获得资产价值上升所带来的收益回报，存在一定的权益资产特征。“投资者要判断其好坏，可以考虑采用产品分红比例（现金分派率）等指标来对其进行价值评估。”姚杨称。
“经营权类REITs”主要包括市政工程、交通设施等。以高速公路的特许经营权为例，这类资产特许经营期限一般不超过30年，在特许经营期/收费期限届满后需无偿归还政府，这也将导致资产价值到期会面临归零，其所有资产的估值会客观体现出“逐年递减”的特征。同时，这一资产类别底层资产的盈利主要通过经营收费等方式，可分配利润主要来源于项目的收益权，较难获得资产增值所带来的对应收益。因此，经营权类REITs更接近债权类资产，加之还有折现率的指标影响，姚杨认为，投资者要判断其好坏，可以考虑采用IRR（投资内部收益率）等指标来对其进行价值评估。
姚杨表示，投资者要判断某一只公募REITs基金好不好、是否值得投资，核心点还是在于对该公募REITs基金所持有的底层核心资产的标的情况进行充分了解和有效判断，并且结合其收益来源、风险特征、封闭期长短、流动性高低等进行全面综合考量。“此外，在首批9只基础设施公募REITs产品上市交易后，投资者可以使用自己的股票账户在场内进行购买，投资时要关注其折/溢价率的变化走势，以及市场的交易量情况所带来的流动性差异。”
当前上市的REITs基金均采用收益法估值，即未来现金流折现，其定价核心包括项目运营的现金流预测、折现率和项目期限三点。因此，吴雪艳建议投资者多关注REITs估值三要素的背后影响因素，综合考虑不同项目未来可带来的现金和增值收益，合理评估公募REITs的投资价值。
把握二级市场投资机会
在保证收益的同时，投资者还应关注不同公募REITs存在的潜在风险，“如项目的安全性、业绩可持续性和流动性压力等”。吴雪艳称。
姚杨也表示，投资者选择此类较新的资产类别，需要控制好收益预期，了解这一资产类别和传统权益资产以及普通股票型基金的风险收益特征的差异，选择合适资产审慎投资。
具体来看，吴雪艳认为公募REITs的风险主要来源于4个方面：一是底层资产的项目运营风险，当前测算的未来现金流具有不确定性，当经营状况低于预期时无法兑现；二是不同于海外公募REITs可投资于多种资产，国内公募REITs中80%资产投向单一基础设施资产，具有较高的集中度风险；三是作为首次发行，公募REITs上市后存在价格波动风险和流动性不足风险；四是基础设施项目多受政府新规影响，因此还有较强的政策风险。
“个人投资者可通过一级市场发行和二级市场交易来参与公募REITs投资机会。”吴雪艳表示，从海外经验来看，REITs在存续期间往往可以通过积极主动管理扩大资金规模，提升投资人收益。“在公募REITs上市之后，投资者应持续关注公募基金管理人的操作，观察管理规模是否得到扩张、增厚收益的方式是否多元化等，从而根据后期项目动态经营状况把握二级市场投资机会。”
“公募REITs目前主要为基础设施领域，底层资产过于集中而导致风险较高，且流动性不高，导致投资难度较高。”在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，继基础设施后，房地产行业中的商用物业领域有望率先试点公募REITs。
公募REITs尚处于起步阶段。之前我国对私募REITs探索试点了很多年，这对公募REITs的启动具有一定的借鉴意义，“尤其是在符合国内资本市场要求与特点的结构搭建、增信措施、流动性维持、监管体系等方面更是如此”。柏文喜如是说。
长远来看，吴雪艳认为公募REITs的后续发展可从两点去完善。首先，底层资产可由单一的基础设施项目逐渐拓宽至其他领域，如商业地产和住宅，持续引入优质的资产入市，以增大公募REITs规模，提升资产流动性。其次，参考海外经验，税收优惠是REITs资产的一个关键优势，也是引导和刺激其在特定市场发展的重要工具。“我国的公募REITs应逐渐建立符合国情的税收优惠制度，从而促进公募REITs在我国的进一步发展。”