重磅！恒大223个商业地产项目高调甩卖！
恒大开始大甩卖了！
近日，有消息称，恒大正在大批出售写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产，出售的资产项目超过200个！
涉及北京、安徽、福建、甘肃、湖北、珠三角等全国20余个省市的资产，几乎覆盖整个大江南北。
而且，恒大计划出售的项目多为1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等大宗物业，如此高调的“甩卖”，也不禁令人疑惑：
到底是恒大做商业地产不行，还是商业地产本身的日子不好过了？
恒大为何砍掉商业资产？
关于此次出售资产计划，恒大相关人士表示：
这是“正常的出售行为”，而且，商业资产不是恒大的核心资产。
但事实上，作为大宗资产交易，此次恒大兜售的总规模，几乎可以比拟当年万达文旅资产的世纪大交易。
根据清单粗略统计，恒大待售的购物中心29个、写字楼30个、酒店37个，大部分位于一线城市、省会城市，少部分位于三四线城市，另有约100个商铺、会议中心等其他业态分布于全国。
如果再细看清单的名录，就会发现，其中不少项目是恒大耗资重金辗转而得，甚至有很多恒大此前颇为重视、大面积营销投放轰炸的项目，也包含在列。
以清单中列出的成都物业资产为例，2015年7月，恒大以65亿港元收购华人置业名下爱美高集团的成都西锦城、都汇华庭和华置广场3个住宅及商业办公楼项目。
随后华置·西锦城案名更新为成都恒大西锦城，华置广场更新为成都恒大广场，而在这份出售名单中，西锦城和华置广场两个项目赫然在列。
彼时针对恒大接盘华置，就有业内人士认为，华置广场是恒大接手的项目中最大、也是最为头疼的一个，自持占用资金大、项目位置人气欠缺，后期运营也相当考验手艺。
如今项目进入此次资产出售清单，想来从一开始似乎就已注定了结局。
按照恒大的说法，其目前的核心业务是地产、新能源汽车、旅游和健康。
但我们也能清晰地在出售清单中看到，以文旅产业扛鼎大作来打造的恒大海花岛、双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店等也都赫然在列。
还有其在新总部深圳落子的数个项目，恒大天璟、恒大时尚慧谷的写字楼；在海南进军医疗大健康的代表作，三亚国际医院、博鳌国际医院等，都难逃被出售的命运。
从以上这些物业标的的资金投入量、所涉足的领域及承载的意义来看，此次出售，即使不称之为“甩包袱”，也很难如“相关人士”所解释的那般云淡风轻。
更主要的原因，可能只是为了——降低负债，补充现金流！
毕竟，恒大的这些项目规模较大、且占据较高的资产价值，但创造的收入却仅占总收入的较低比例，恒大又缺乏专业的商管团队来打造，运营压力十分巨大。
通过抛售商业地产，正是恒大缓解现金流压力、达到降负债目的的方式。
恒大的商业地产版图
事实上，恒大涉足商业地产项目，早从2013年就开始了。
其先后收购了在合肥、深圳、上海、南京及宁波等城市的商业地块。
当时许家印还在2014年的内部大会上，描绘了恒大商业帝国的蓝图，势要打造升级版的万达广场，商业资产整体规模要达到千亿级。
此后，恒大不断在全国拿下多宗商业地块，并相继布局了购物中心、写字楼、酒店、童世界乐园等在内的多个项目。
但遗憾的是，其并未打造出被市场所认可的商业品牌。业界对恒大的商业物业运营能力也由此保持观望和怀疑态度。
数据显示，在许家印展露商业地产雄心的2014年，恒大自持的投资物业账面总值619亿元，全年商业物业租金收入只录得1.44亿元；
到2019年，恒大已竣工的投资物业价值已经超过1400亿元，包括建筑面积约895万平方米的居住社区商业裙楼、写字楼及约36.3万个车位。
但全年租金收入仅为13亿，收益率不到1%。
做商业地产的代价从来都不菲，不仅要投入真金白银，还要有足够的耐心，去和时间长跑。
想想当年万科切入商业领域，就是在2016年通过斥资130亿元收购印力集团，得以迅速拥有排名行业第二的规模。
而恒大最大的劣势在于，没有独立的商管团队，难以系统化耕耘，投资型物业多归属于各个区域。
尽管它也是恒大的四大业务板块之一，但业绩表现难以承载更多的期待。
恒大年报显示，其收入主要来自四大业务分部：地产开发、物业投资、物业管理及其他。
2019，这四大业务贡献的收入分别为4646亿元、13.6亿元、43.8亿元和72.5亿元。
可以见得，物业投资的收入贡献仅占上市公司总收入的0.29%。因此，说这些待售的资产算不上核心资产，并不为过。
而创造了0.29%收入贡献的这部分资产估值有多少呢？1626亿元。
所以恒大会说，商业物业开发和持有需要沉淀大量资金，通过出售商业物业，盘活存量资产，以进一步降低负债。
那，又有什么理由不卖呢？
03
通常，房企在多元化试水阶段，会非常愿意投入资金进入商业地产，配合住宅项目建设商业配套或拿购物中心的土地，目的在于寻求住宅之外的新增长点。
但现实是，仅靠赚取商业租金，一般企业需要10年以上才能回本。
而国内的大多数商业地产开发商，都采取快周转、高杠杆的运营模式，通过以酒店、商场等配套拉低土地价格、抬高销售溢价。
这样的形式，在房地产的上半场，各大房企赚的盆满钵溢。
但进入地产下半场，随着消费市场认知的升级、企业资金持续沉淀、运营能力低下等因素，这种模式已经越来越难。
尤其在大量的三四线城市，受畸形的产业生态影响，商业地产的发展很难实现良性可持续。
疫情之后，“现金流为王”成为主旋律，那些低质资产如何实现“资金落袋为安”，成为眼前最重要的事。
在2019年的业绩说明会上，许家印曾提及：
恒大从2020年开始将全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，每年有息负债下降1500亿元左右，到2022年下降至4000亿元以下。
今年上半年，恒大揽金3488.4亿元，稳站行业第二。若将负债目标达成，恒大今年有望将资产负债率降至40%的行业中低水平。
受到房地产下行压力叠加疫情影响，房企销售回款难，且普遍面临高负债率，目前很多商业地产项目都在急切寻找买家，出售难度不可小觑。
而恒大的200多个重资产项目，想要快速找到接盘者，就更不容易了。
本文作者：木妮卡