共有产权房不是经济适用房 | 叶帅问答NO.73

文字整理丨牟卫华

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问：叶老师，共有产权房真的会来吗？会不会跟早几年的经济适用房一样，不了了之，还有共有产权房的品质靠谱吗？

答：要相信政府房住不炒的决心，共有产权房应该是会按计划推出的。在品质上，大多数共有产权房的品质会跟商品房一致，不会差的。

我们先来说说当年的经济适用房为什么会不了了之。主要有这么几个原因，一是，经济适用房覆盖人群太窄，又因为具有太强的福利性质，到后来就有太多钻空子，社会反应不好。二是，经济适用房没有真正的市场化，品质不高。

而今天，共有产权房是通过市场化的途径公开操作的。三种筹建方式上，主体的就是由政府在土拍的时候确定共有产权房地块的性质，共有产权的份额和价格等等进行出让，开发商公开竞拍，跟普通的商品住宅土地拍卖是一样的。

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问：我现在杭州下沙文汇苑有一套200多方的大房子，还有大学城北海宁那一侧的绿城之江明月一套小三房。麻烦您帮我参考一下这两套房子哪套更保值增值，如果我卖掉其中一套买杭州周边别墅排屋养老自住，如何选择？

答：你其实是有两个问题。我们分开来回答。

第一个，你现在手上两套房子的取舍问题。这两套房子从长远来讲，都不是保值增值的好房子。你现在住的文汇苑，其实地段与配套是不错的，问题在于是跃层的大户型，卖不出价格，刚需的嫌大，改善的嫌旧，但你住习惯了其实也是蛮好的地段。

而你绿城之江明月的110方，其实与奥特莱斯是有差不多2公里的距离的。这个房子以后的增值空间也是有限的，有两个原因，一是，从文海南路到长安的城际对板块来讲会是一个利好，虽然现在还没有明确站点位置，但一旦明确，与你的之江明月之间的距离也是在1公里以上，算不上地铁房，刚需外溢也觉得不方便。二，杭州现在是严格的限价再加上越来越多的地铁，3万以下的房子其实是不稀缺的，这批房子的整体上涨空间都是有限的。

所以，对于第一个问题来说，这两个房子都不是好的增值和保值的产品，你都可以卖掉，可以先卖之江明月。

第二个问题：养老地产其实是要小心的，你的年龄估计在50岁左右吧，也就是这十多年，你可能会想着在风景好的周边买一套别墅排屋，其实一旦到了60多岁以后，大多数人是会更加离不开城市的，真正的养老一定是在城市或者近郊，而不是在杭州周边远的地方。

如果你确实想在杭州的周边买，还是选择三个地方，一是临安，二是德清，三是安吉，这三个地方的别墅排屋，相对来说都在城区或者县城的边上，有配套，风景也好。

综合起来，我希望你能考虑第三个方案，就是，我建议你可以在下沙换更好的房子，接下来绿城和融创也有多个新盘会推出来，在下沙换一套地段更好，小区服务与品牌更好的新房子，既不离开你的生活圈，又有好的配套，又能享受到城市发展的成果，这样更合理一些。

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问：看了融海森与海很心动，单价也便宜，但这几年工作上还有些忙，就是起周末去住住。你觉得我能不能够买，会不会升值？

答：其实，很多四五十岁的人，都是你这样的想法。

跟年轻人刚需购房不同，这个年纪一方面想要改善自己的生活品质，另一方面往往又有很多的牵绊。森与海的高层限价是每平方米14000元，对于向往低密山水宜居生活的杭州人来说，性价比确实很高。从杭州市中心出发，这里比到临安还近，房价却差不多只有临安的一半。虽然临安的配套更成熟一些，但因为是5000亩的大盘，融创是按照一个网红小镇在打造的，规划和引进了大量的高品质配套。

而且，有多条在建的快速路会抵达森与海，杭州实施南启和开发湘湖三江汇以来，城市南进的速度还会加快。

所以说，如果你真的心动了，就去买吧，杭州已经没有这样整体开发的超级大盘了。限价时代，超级大盘的限价没有因为它是大盘而高一些，但得到售罄以后在二手房市场上，大家就会发现，森与海会卖得更高。

问：没有购房资格，想买三江汇这里的钱塘ONE，考虑自住和投资兼顾，想问一下值不值得买？

答：如果你确实能够自住的话，钱塘ONE的小配套还是可以的。但是，你同时还应该考虑一下获得房票。你如果工作在杭州，你也可以通过正常缴纳社保获得购房资格。按照目前杭州严格的限价，这几年，从双浦到银湖东洲，大量的新房一直会是2万级的限价，你可以比较一下你的预算够不够。如果够的话，我还是建议，可以等社保缴够了买新房。

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