土地招拍挂竞买人和受让人是否必须一致？可否个人或现有公司报名竞买，竞得后再组建新公司开发建设？
总第630篇2021第41篇
导读
土地招拍挂出让是为了发挥市场配置资源的基础作用，公开公平公正的三公原则关键是公开。
实践中，经常会遇到合理确定土地出让条件和受让人资格问题，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对不少实务问题进行了细化和规范，为各地土地出让提供了具体依据。
其中，竞买人、受让人资格是经常遇到的问题，竞买人和受让人是否必须一致？个人能否报名？母公司竞买、子公司开发是否可以？报名人和受让人不一致是否可以？是否属于土地使用权转让？答案就在今天的文章中。
问：某市正在招拍挂出让土地，我公司有意和其他公司合作参与竞买其中的一宗地。因不确定能否竞得土地，双方对组建合资公司有疑虑，我公司想先以个人名义或现有公司名义去参加竞买，待竞买成功后双方再组建公司签署出让合同并开发地块。请问可以这样吗？应该如何操作？
土小语
答：如果该市的招拍挂出让公告和出让文件中没有特别限制的话，是可以这样做的。
土地使用权是一种财产权，应当充分发挥市场配置的基础性作用，一般竞争性土地使用权出让，如单纯的商品住宅用地出让，出让公告和出让文件中对申请人不应进行特别限制，比如可明确：“国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。”，这种情况下，法人、自然人和其他组织都可以成为竞买申请人；对于工业、商业用地，或对于对一些具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可以受让和开发建设的土地使用权出让，如城市地标地块、城市综合体、商业综合体或包含上述内容的综合开发地块等，应当在出让公告和出让文件中明确对申请人的一些特殊条件和要求。
同时，土地使用权出让应当符合市场经济规律，尚未竞得土地就要求先成立公司是不合理的，如果组建了公司但最终没有竞得土地，将造成企业和社会资源的极大的资源浪费，因此，在土地使用权出让实践中，往往是先以个人或现有公司、母公司等名义参加竞买，待竞得土地后再组建项目公司进行开发建设。
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》10.2“申请”中对此进行了明确：
（6）申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。
因此，如无特殊限制，你公司以个人名义或现有公司名义参加竞拍是允许的。
如果你公司准备竞买成功后组建新公司进行开发建设，那么就应按以下程序办理：
1.你公司在报名时，应事先在申请书中明确新公司的出资入和出资构成、成立时间等内容，与出让人，即某市自然资源局达成一致；需要说明的是，“出资构成”并未要求报名人全资或控股，你公司可以和合作伙伴事先约定好，并在报名申请书中说清具体的出资人和各自的出资比例。
2.竞买成功后，申请人（个人或现有公司）应当与出让人签订《成交确认书》或《中标通知书》。
3.按照《成交确认书》或《中标通知书》的约定，由竞得人（个人或现有公司）先与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在你公司和合作公司按约定办理完新公司注册登记手续后，再由新公司与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；或按约定直接由组建后的新公司与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
需要说明的是，按照上述程序竞得土地使用权后再组建新公司进行开发建设的，属于土地出让结果的具体落实（事先明确出资入及各自出资比例），不属于土地使用权转让。如果未经事先约定，法人、自然人和其他组织竞得土地使用权后希望组建项目公司或交由其他法人、自然人和其他组织进行开发建设的，属于土地使用权转让，不能按照上述程序办理，必须先缴清出让金、领取国有土地使用证，完成一定开发建设投资满足土地使用权转让条件，并按土地使用权转让办理手续。
【关联规定】
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》
10申请和资格审查
10．1 申请人
国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。
申请人可以单独申请，也可以联合申请。
10．2 申请
申请人应在公告规定期限内交纳出让公告规定的投标、竞买保证金，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请：
（1）法人申请的，应提交下列文件：
① 申请书；
② 法人单位有效证明文件；
③ 法定代表人的有效身份证明文件；
④ 申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；
⑤ 保证金交纳凭证；
⑥ 招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。
（2）自然人申请的，应提交下列文件：
① 申请书；
② 申请人有效身份证明文件；
③ 申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件；
④ 保证金交纳凭证；
⑤ 招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。
（3）其他组织申请的，应提交下列文件：
① 申请书；
② 表明该组织合法存在的文件或有效证明；
③ 表明该组织负责人身份的有效证明文件；
④ 申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件；
⑤ 保证金交纳凭证；
⑥ 招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。
（4）境外申请人申请的，应提交下列文件：
① 申请书；
② 境外法人、自然人、其他组织的有效身份证明文件；
③ 申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；
④ 保证金交纳凭证；
⑤ 招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。
上述文件中，申请书必须用中文书写，其他文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。
（5）联合申请的，应提交下列文件：
① 联合申请各方共同签署的申请书；
② 联合申请各方的有效身份证明文件；
③ 联合竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订《国有土地使用权出让合同》时的受让人；
④ 申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；
⑤ 保证金交纳凭证；
⑥ 招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。
（6）申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。
10．3 受理申请及资格审查
出让人应当对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。
经审查，有下列情形之一的，为无效申请：
（1）申请人不具备竞买资格的；
（2）未按规定交纳保证金的；
（3）申请文件不齐全或不符合规定的；
（4）委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；
（5）法律法规规定的其他情形。
经审查，符合规定条件的，应当确认申请人的投标或竞买资格，并通知其参加招标拍卖挂牌活动。采用招标或拍卖方式的，取得投标或竞买资格者不得少于3个。
10．4 出让人应当对申请人的情况进行保密。
10．5 申请人对招标拍卖挂牌文件有疑问的，可以书面或者口头方式向出让人咨询，出让人应当为申请人咨询以及查询出让地块有关情况提供便利。根据需要，出让人可以组织申请人对拟出让地块进行现场踏勘。