盘点：2016年中国房地产20个"小疯狂"
文\潘永堂
如何评价2016年楼市？老潘最大感受是3个字“涨，涨，涨”！
客观的说，2016年注定是中国楼市最“”疯狂”的一年，亦是最丰收的一年！如何看待这一年的楼市了？老潘谈谈一点感想！
1，行业大丰收，天量销售额——2016年注定是天量年，前11月成交面积13.5亿平方米，预计全年突破15亿平方米，这将创造中国乃至人类历史的最高纪录。要知道昔日顶峰2013年也只是13亿平方。而对应预估2016年销售额突破11万亿。
2，万亿不是口号，而是现实——如果说2015年4月万科提出万亿大万科，不由的让行业打个感叹号。那么2016年这一年，当万科，恒大，碧桂园已经突破3000亿门槛，当有些企业把2017年定为5000亿、6000亿尖叫目标时，你就知道原来“万亿房企”早就进入光着膀子抄家伙的落地阶段。
3，高增长，翻倍得涨——2016年你要说销售额涨个50%，70%，那都不稀奇，但放眼所有行业，除了互联网行业，估计没有多少企业能普遍有这个行业高位的大涨幅。这个过程中，老潘提醒强烈建议关注“千亿级明星”的碧桂园，他这2年可都是”double”翻着涨，第一个翻一翻是2013年业绩从476亿跃升到1060亿，第二个翻一翻是2016年1402亿跃升到3090亿。也强烈关注百亿级明星的旭辉，2015年302亿，2016年600多亿，又是一个100%增幅。试问，如此增幅，你知道背后的付出吗？点赞碧桂园人和旭辉人！
4，奇怪，大象比猴子跑得快——怪了，怪了，都说大象不能跳舞，都说大企业病太严重跑不快，但2016年的中国楼市会告诉你另一个事实。即中国巨头房企，规模越大，成长反而越快，2016年前50强房企是当前行业最具成长力的企业，今年行业50强门槛达到305亿元。一则TOP50房企在市场上越来越强势，规模边际效应远大于大企业规模负效应，二则中小型房企，家底太薄根本没有参赛资格，严重受限于资源获取能力的束缚，被大企业甩得好远好远。
图片来源亿涵智库，下同
5，强者恒强最显著一年——1个规律是，越是行业爆发年，房企分化会越严重，2016年是强者恒强最强的一年。其一，2016年是行业集中度上升最快的一年，前200强房企集中度为54%，其中前100强房企已经占到行业集中度的47%，其二，今年行业排名前10千的销售门槛已经是1000亿，行业12强金地集团已经1006亿左右。行业前100名的门槛已经是150亿。其三，房企买地，前10名的购买力是第11名到第100名的总和。
6，2016年关键词就一个字“涨”——涨是关键词，房价涨只是一方面，更多如毛大庆鸿坤饭局的发言。从城市看，2016年房价涨幅最高的城市是厦门，从面积看，销售面积涨幅最大的是武汉和郑州，调控出台后销售面积和销售额仍然持续走高的也是武汉和郑州。依次是合肥、南京；一个奇葩的城市天津，2016年完全可得“咸鱼翻生奖”，销售面积和销售额同比超过70%。
7，豪宅核心是城市能级的胜利——首先，与其谈楼市，不如谈城市。中国顶豪的牛逼，差不多被一线城市包打天下，二三线是配角；其次，从数据来看，前11月每平米单价10万+的豪宅，上海销售2000套，深圳1200套，北京590套。这也差不多就是全国的量了，因为，其它城市都不是一个量级的。杭州32套，广州24套，天津6套，厦门6套，济南、郑州和重庆都是1套。其三，总价1000万元以上所谓的“豪宅”,上海销售11000套，北京6000套，深圳4200套。
8，中小房企继续被边缘化，要更细分，做独特的自己——千亿时代，甚至万亿房地产时代，几十亿的房企真得太渺小了。毛大庆也强调，排名200之后的房企，以后就没什么事儿了，可以做拾遗补缺状生存。未来多数中小房企估计只能在巨头的市场缝隙，非正面战场，主力战场，而只能边缘战场。极少数有独特商业模式，产品门槛，服务特色的细分房企，才能维系某个领域的 话语权。你能想象未来5000亿房企与50亿房企肉搏战时的“无奈”吗?
9，宏观调控周期更灵敏——2016年房地产政策开始转向：从过去“去库存”转变为“去杠杆”。君不见，年初还在去库存，年底930就开始去杠杆了。一则说明去库存政策发挥奇效了，21个重点城市2年价格平均上涨35%，二则说明政策越来越灵活，与市场传导和快速应对的速度更快。有的人跟老潘说，限购限贷这样的政策太狠，是行政手段控制需求，而且是遏制需求今后还会爆发，但老潘要强调的是，最直接的限购限贷，往往是见效最快，力量最直接的调控政策。
10，分化，分化，分化——分化是2016年楼市一个非常典型特征。其一，一线牛，二线涨，三四线差，可谓冰火两重天。中国那么大，分化也是正常。其二，政策更“地方化”了，更接地气了。从政策来看，以前政策还是一刀切，但今天中国楼市调控迅速下放到核心城市地方政策，“因城实策”更显著了。其三，房企也开始讲究一城一策，不同城市对利润率要求不一样，新进入城市舍弃3年利润求立稳，深耕城市则是力争城市TOP3，TOP5，或是单城市100亿，200亿越来越多。以前历史问题即部分三线城市，开发商也在断臂疗伤，关停并转折价卖。其四，哪怕是百强房企，分化也更严重了。比如亿涵智库的数据发现，3000亿阵营房企（恒大、万科、碧桂园）与2000亿阵营房企（绿地、保利、中海）断层值达520亿！第三个断层为1000亿的房企与600亿房企（龙湖、招商、世茂、新城等），断层值达150亿！
11，拿地最痛苦最无奈的一年——拿不到地郁闷3天，拿到地郁闷3年。在地王频出的2016年，大小开发商郁闷也达到极点。其一，小企业根本拿不到地王，属于望洋兴叹；其二，中型企业一不小心拿了地王，不知道怎么做产品，去化头疼，只有赌2017年、2018年，可930只有的严厉调控，现想一想后市，撞墙的心都有了。其三，大房企拿地，都说不拿地王，但最后还是拿了点高价地，因为不拿不行啊，上了千亿才有能力进行再生产，而再生产能力来自于自造血能力，自造血能力来自销售额。
12，单一“城市王”出现IP效应——2016年，华夏幸福、融创、万科等企业单城市产能居于行业前列，而这些企业均是今年业绩增幅最大的，这充分说明单城市产能是企业保持高速增长的重要因素。其一，区域深耕几乎成为规模房企的趋同战略，百强房企都进入战略为王的阶段。这个时候一个典型的战略就是区域深耕，这一点融创、龙湖等都特别强调，核心是管理半径更小，容易品牌叠加，客户资源深挖。其二，区域深耕浪潮中，100亿，200亿，300亿城市辈出。比如碧桂园南京突破300亿，上海万科300亿，杭州万科破200亿，哪怕弱二线沈阳万科也突破100亿，旭辉北京突破100亿；其三，城市深耕中，多品类拓展，全周期服务，深化服务，多种模式拿地，品牌活动也从企业形象到城市活动升级，万科融创城市跑的运动开始形成城市级营销事件。
13，战略纵深进入深入区——2016年已经不是讨论转型不转型，而是如何转的问题。普遍看来，开发商转型的方向有几点。一则产品战略上，从单纯住宅向商住并举，向更多业态扩张；二则区域扩张上，规模房企在国内每年保持1~3个城市稳步推进的同时，2016年也在加大海外区域的扩张，2012年总投资额约700亿；2013年就突破1000亿，2015年中已达257.34亿美元（约1800亿），而2016年预计同比增长37%达353亿美元（即2400亿人民币）。核心都聚焦在亚洲、欧美和澳洲。
14，房企战略更多元，更轻——其一，2016年已经不是讨论转型不转型，而是如何转的问题。其二，地产向城市运营商，服务商，产业地产商更明显，碧桂园联席总裁曾说，如果仅仅是招拍挂一线城市拿地已经非常难了，但产业地产是一条相对靠谱的路子。其三，开发商向服务商，开发商向运营商转型，进入深水期。但明显的，服务和运营赚的都是小钱，慢钱，体系的钱，细节的钱，租赁收入，服务收入还很小。其四，2016年初大家都在谈论从重资产进入轻资产，因为轻资产更安全，更有杠杆，但年底大家认为轻资产的前提是有重资产，更好做轻资产。轻重资产不关键，核心还是企业内部的运营体系，运营能力。
15，2016年是并购加速年——行业洗牌一个重要手段就是并购，2016难两个并购王恒大和融创，可谓像一个嗅觉极其敏锐的狼一样，虎视眈眈的看着柔弱的，现金流紧张，不想继续玩地产的小狼或是羊羔。频频收购。其二，收购更聚焦于项目级收购，具有优良土地，优良资产的房企收购。其三，2017年，2018年中国楼市是走弱的行情，许多优秀房企已经准备好足够的现金和筹码，准备在行情弱的时候收购，收购，收购。原因很简单，最弱的时候谈判更有筹码，更合适压低收购价格。
16，城市圈比城市能级更重要——其一，未来中国做规模房地产，不要出三个圈，即长三角，珠三角和京津冀，这三个圈楼市的土壤更肥沃。其二，未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。这一点老潘好友中原首席分析师张大伟也强调过。
17，房地产进入“房地产+“加速的一年——中国房地产已经进入内容为王的时代，单纯的房地产产品创新已经不能让客户“惊艳”。而基于多资源整合，比如房地产+教育，房地产+运动，房地产+智能，房地产+健康，房地产+。。。。。这些都给房地产实质在赋能，在增加附加值。2016年，买房者买的已经不仅仅是房子本身，而是一种一站式、更完善配套、更一条龙的生活方式。
18，中国高净值人群的海外购房时代到来了——中国中上产的财富积累相对更多了。第一，国内一线城市涨得比较猛，而且有部分投资者因受限购政策影响买不了，第二，与国内对比，海外一些房子的实际价格在他们看来并不贵；第三，不少投资者也有分散资产配置的考虑，寻求资产安全和中长期保值增值的考虑；第四，旅居生活理念，生活方式开始形成。
19，购房理念开始升级，全球化，资产化，而不是遮风避雨——更长周期看，中国中产阶级买房子，会经历三个阶段，即早期的刚需时代，中期的改善投资时代，长期的改善+旅居+投资的组合时代。度假未来会成为中国中产刚需。在整个中产购房表现上，会从过去有1套房子就OK了，到今天逐渐流行的“1+1”套购房模式（即城里1套，郊区1套，这在一线城市很普遍）以及“1+N”套组合（即城市一套，全国优质度假地N套，又或者是第一居所一套，投资房N套）。
20，投资溢价大于产品溢价效应的1年——2016年业绩飙升，大多是2014年，2015年城市布局，周期拿地精准的房企。核心对于一线城市，核心二线黑马城市比如南京、杭州、苏州、厦门、合肥、郑州、武汉等布局的城市。虽然别把行情当能力，但有大行情不用也是傻子。城市分化和核心潜力城市爆发的这两年，死磕产品所带来的企业成长贡献与死磕城市选择，周期选择对企业成长贡献更大。
2016年结束了，2017年要来了！
在2016年差不多最后一天，老潘预祝每位房企“不念过去，不惧将来”，敬畏市场，敬畏政策，敬畏团队的力量，以清零的心态，转场的心态，迎接即将到来的2017年。
或许，2017年就是潮水退去的一年！
最后
有个房地产界的大事要告诉你
2017年地产界壹号会议
1月7日，北京
等你来
让我们一起聆听地产未来的声音
你应该能够找到一些答案或是启发