文\潘永堂

500亿，是一个数字，更是一个房企的雄心！

的确，对于当下中国房企而言，500亿，在地产江湖，也是有一席地位的！

但如果今天老潘说，这个500亿，说得不是销售额，而是税后净利润，那么你是一种什么感受？这并非夸张，而是当下真的有一家房企在冲刺500亿的利润。

他是谁了？

事实上，今天这个企业利润的出色表现和预期，也催化了股价的飙升，截止7月26日，恒大收报20.9元，涨幅18.08%，市值达到2730亿港元。一大批注入美林美银国际大行开始从买入上调为“”强烈买入”。

显然，今日恒大的画风已经不同！

从小一招鲜，长大均好王

从小一招鲜，长大均好王，这是房企成长不同阶段的“经营功夫”。

当房企还小的时候，他很难做到均好，甚至也没必要做到均好。这个时候，更多靠一招鲜的独门秘籍，或者天下武功，唯快不破，最终杀出一条血路，比如从几十亿迅速进入300亿、500亿的黑马房企，他们大多是有一技之长，比如他们拥有更快的周转能力，他们为了冲规模，增加负债，减少利润，最终换来货如轮转和业绩爆发，迅速进入地产50强，30强。

长大后，他们一个个开始强调均好，走向均好！

原因很简单，做大之后，风险是首要问题，此时的规模更像是一把“双刃剑”。

超大的规模，会让企业好的地方几何倍的放大，更值得关注的是，企业做大后，细微的BUG和短板，就会被迅速的无限放大，导致战略受阻。所以，此刻的房企的增长与跨越如果出现问题，往往不是优势没有发挥充足，而是因为木桶中最短的那块木板，而拖累整个企业。

什么是均好了？

对大陆房企而言，就是“规模、利润和负债”的铁三角，则是反映一家房企经营水准、经营稳健型的关键三个指标，的确财务报表数字密密麻麻，但最核心的，抽丝剥茧还是这3个指标，这三个指标也是资本市场评级、穆迪、惠誉、花旗等国际评级机构评价中国房企每年经营好坏的三大KPI指标。

恒大的“金三角”

2017年，或许是恒大成绩单最漂亮的一年！为什么这么说了？是因为恒大在规模、利润、负债取得了“金三角”的均好和各自利好！

恒大在过去给人的印象一直是业绩的高增长，当然也伴随一定的高负债和低利润。恒大在上市之后，创造一个行业奇迹，这个奇迹不仅是恒大，更是所有房企，甚至连互联网行业都惊叹和嫉妒的复合增长率——即在上市后近10年时间，恒大竟然保持了年均71.9%的复合增长率，这在龙头房企中位列全国NO.1。

克而瑞咨询：四家龙头房企销售金额复合增长率

数据来源：企业公告，中国房地产决策咨询系统（CRIC)

从这个角度来看，我们甚至有理由理解恒大过去一定程度的“高负债和低利润”，否则10年年均71.9%的增长，又怎么可能。所以理性的看，不谈销售增长率片面谈负债率是没有意义的。

2017年的恒大，在2016年取得世界规模冠军之后，开始宣告从规模发展进入“规模+利润”型并行发展。在今年业绩会上，许家印在宣布未来三年目标计划时，就曾明确表示，接下来恒大将以提升利润作为工作重点。

如今半年过去了，恒大的成绩就出来了。“是去年同期3倍左右，上半年税后净利润可达214亿左右，考虑到下半年房企结算利润一般较上半年高，预计恒大全年净利润将达500亿左右。”如能实现，“规模之王”恒大极有可能成为“利润之王”。

利润冲刺500亿只是金三角的一个角，而就在上半年，恒大销售2440.9亿，在基数已经较大的情况下再同比增72%，而全年预测将突破5000亿，而2018营业收入亦将增至5000亿左右，届时在世界500强排名或升至90位左右。恒大，正人如其名，恒大，恒久大。

对此，许家印曾预测：“未来2到3年，楼市总成交量还会继续增加，随着人均面积越来越大，3-5年后市场总需求会开始下降。但是无论怎样下降，对龙头房企而言都是没有问题的。恒大去年销售尽管已经达到3700多亿，但在整个市场中的占比也仅约3%左右，占比并不高，增长的空间还很大，所以房地产业对恒大来说永远是朝阳产业，因此要进一步的做大做强房地产业。”

第三个金角是负债率问题，仅半年时间，恒大在永续债问题上说到做到，而且还是提前偿还，今年最令恒大投资机构兴奋的一个举措是恒大在5、6月份两个月内就迅速还清总额曾高达1129亿的永续债，业内预计此举将释放逾百亿股东利润；其次，无数央企、国企、优秀民营企业为恒大背书和战投，恒大今年成功引入了中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等700亿战略投资，充分表现出央企、国企、大型金融机构、民营企业对恒大前景的看好。同时，恒大6月成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元，利率最低6.25%，期限最长8年。通过上述一系列的举措，摩根士丹利、美银美林、野村证券等国际大行均预测，恒大负债率有望下降一半左右。净负债率将由119.8%大幅下降至60%上下。

显然，500亿利润、5000亿业绩，60%左右净负债，恒大的成绩单已经不是铁三角，而是金三角！而恒大真正的考验来自于，如何继续保持这种更有质量的增长。

500亿净利润，从何而来？

微利时代，高利润从哪里来？这是行业超级难题。能做好者唯有央企中海，民营企业就难了，而且规模型民营企业就更难了。2017年恒大上半年213亿的利润总额，可能是上市公司的“利润之王”，这就显得尤为不易。

你也一定会问，这500亿的净利润到底从何而来？

首先是来自效益管理年的重大经营和管理举措。2017年是恒大的效益管理年，这个年号，在恒大并非口号和说说而已，而是真枪实弹的干。

许家印曾强调恒大人2017年要向房地产开发的每个环节要效益，向拿地要效益，向产品要效益，向销售要效益，甚至向招投标、材料供应要效益。许家印曾苦口婆心的强调：拿地是重头，土地成本能降一点就降一点；规划设计环节，要进一步优化设计，包括单体方案，比如裙楼部分哪些放公建，哪些是配套，哪些是可售的，甚至一个店铺的面宽多少，进深多少，都会影响到我们的最终效益……从这一点微观细节可以看出，恒大抢抓效益管理是动了真格。果不其然，今年恒大地产集团开始实施全员浮动工资、奖金与利润挂钩，将原来的销售奖、利润奖统一合并为效益奖进行考核。

显然，从战略，决心、考核多重因素来看，恒大2017年成为名副其实的效益管理年。

其次，2017年高利润也是2016年恒大冠军销售之后的跨年“兑现”。房地产是预售制，确认为利润，往往是在之前项目完成交付之后，因此2016年恒大位列房企销售榜夺冠，销售业绩大幅度增加，也带来2017年上半年物业交付和营业收入大幅度增长。而且在城市布局战略调整后，去年恒大特别是恒大一二线项目，恒大占比超七成，这也是重要的支撑。

其三，事实上，房企建安成本越来越趋近，但恒大成本控制则显示出独特的优势。恒大全球第一的销售规模以及统一、集中的标准化采购体系很容易形成战略采购，集中采购的规模效应，比如恒大有的材料供应价仅是市场价的3至4折，主体施工单位、精装修施工企业的利润也很薄，跟市场其他企业相比，起码少赚3-4个百分点，所以恒大有关负责人才表示，恒大利润主要来自于各大战略合作伙伴的让利，包括材料供应商、建筑和装修单位等。

其四，除了成本控制，恒大还加强三费管控。就在年初集团会议上，恒大强调2017年在效益年后，要更加强化营销、管理、财务三大费用的管控力度的。

比如针对财务利息和融资成本的下降，2017年上半年恒大可谓卓越成效。今年上半年恒大先后多次分批偿还永续债同时发行美元债，有效的优化了资本结构、提升利润率。截至6月底，恒大已完成全部共计1129.4亿元永续债的赎回工作，目前恒大已完成全部永续债的赎回工作，预期其股东当期应分配利润也会有明显提高。

又比如恒大2016年融资成本已经从2015年的8.42%降至7.78%，而2017年恒大成功发行利率最低6.25%的美元债替换前期的高成本债务，显然恒大综合融资成本有进一步下降的趋势。许家印一再强调，要管控好财务费用。一是要降低融资成本，我们的平均综合融资成本还有进一步下降的空间，利率降一个点就能省几十亿的融资成本；二是要提高存款利息，我们账面上有3000多亿的存款，利息增加1个点我们一年就能多30亿的利润。

净利润500亿，销售5000亿，显然2017年恒大预计税后净利率会达到9%~10%左右，这对于一家5000亿量级的巨无霸企业而言，这个净利率已经难能可贵了。

老想法，到不了新地方，也到不了“新地产”

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