在建工程转让交易模式及税务要点
在建工程转让这种交易模式，在整个并购过程中占交易量大概20%-30%左右，它是一种强制性的资产剥离手段，或者说资产转让手段。
那么在什么情况下能满足在建工程转让的条件呢？ 城市房地产法规定：开发超过25%的土地才能够转让。
如何理解开发超过25%，一般说来是指工程总支出占工程总投资的25%，土地是不算的，并不是说买了块地就表示已经开发了。
那么应该如何认定？
一般是以发改委的证书来进行认定的，以发改委的立项来进行认定的。但是对于开发超过25%的认定，在实操过程中会出现很多不同的理解，实际上存在着蛮多的争议。
跟大家分享一个案例：有两块地做的是同一个立项，现在要被收了，它就是进行了一次转让。其中有一块土地开发已经完成了，另外一块土地是一块净地，这时候净地能不能转让？
卖方跟当地国土局是这样沟通的，因为两块地是一个项目，在建工程转让是按项目进行认定的。由于第一块已经开发完了，尽管第二块地是净地，但是按整体项目来看，开发超过了25%，所以这个项目属于在建工程转让。
最后，该地的国土局也给做了转让。但是相同的此类业务在有些地方的国土局会认为，虽然整个项目来说是超过25%，但是第二块地本身是块净地，上面是没有什么在建工程和建筑物的，因此不允许转让。
就是说到底在形式进行认定，还是按照实质进行认定的，在实操过程中认定是有差异的，这一点很重要的。
接下来说一说另外一个要点，在实操过程中，房地分离的这种情况非常的常见。
我们通常认为房随地走，地随房走， 房地合一，这是物权法里面说的。但实际上实操过程中土地和建筑物是分别属于两个主体。
在法律上，和实操过程中房地合一是分别确权的，也就是说就土地归一家公司，建筑归另外一家公司，这个是没有问题的。
现在说说在建工程转在建工程，当一块土地满足开发超过25%的时候就可以转让了。当然了，有一些地方对于转让这个词是有不同的理解的。
有的是单纯认为转让仅仅是转让，投资不属于转让，因此在很少的一些地方会认为土地可以投资，但是不可以转让。绝大多数地方认为净地既不可以转让也不可以投资。
但是会有很多案例是，净地是可以投资的，却不可以转让。投资不属于转让，有一些案例实际上是违规的。
通常情况下在建工程转让是整体转让的，在实操过程中，大部分的在建工程转让是一块地里面分为两期开发，第一期已经开发完了，第二期有一块净地，没有开发。
如果我们想购买二期的净地，在购买过程中，必须对整块土地进行购买。所以在建工程转让本质上是按土地证进行整体转让的，因为土地证是过户的最小单位，按土地证进行整体转让的在建工程转让是整体购入的。
那么下面一个问题来了，在建工程整体购入时，前面的一期已经有了预售怎么办？
在实际操作过程中，可以让原来的卖方对于预售的房屋作解除预售合同的处理，然后由买方重新跟小业主签订房屋预售合同。相当于做一次退房，再做一次销售处理。
这样处理后，通常情况下买方是重新要做项目的报批报建，也就是重新做立项，土地证，规划，施工许可证，预售证等等。
但是有一种情况例外，就是如果在建工程转让是由于公司合并而导致的，而不是两个公司之间进行资产的转让，比如说A公司下面有个在建工程，现在A公司被B公司给吸收合并了，在这种情况下，在建工程转让是不做重新的报批报建的，仅仅是变更土地证。
换句话说，就是在公司合并的情况下，被吸收合并的公司的债权债务是由兼并公司来承继的。它的法律责任、公司主体是延续的，债权债务也是延续的，因此被吸收合并公司的立项规划施工预售证都是可以用的，不需要重新做报批报建，仅变更土地证即可。
我们再说说在建工程转让销售方的税务问题。
第一个问题，增值税是不是可以差额征收？
简单说就是，如果一块土地10个亿，在建工程转让20亿把它卖掉，作为卖方，增值税可不可以以销售收入抵减土地款？
目前来看是可以的。
在大部分地区认为，在建工程转让是属于房地产自行开发的项目，是满足增值税差额征收条件的，但是净地不可以。
为什么？
因为净地不属于房地产公司自行开发的项目，或者说它没有开发，不满足这个条件，所以净地在绝大多数地区是不可能差额征收的，但是在建工程在大部分地区都是可以的。
第二个问题，在建工程转让土地增值税如何清算？
大家先从卖方的角度来进行思考。在建工程转让，实际上又分为两种状态，一种是竣工状态下的在建工程，另一种是未竣工状态下的在建工程。
竣工状态下的在建工程转让，实际上跟房屋的清算是没有区别的，都是按照新建房1.3加计扣除来进行清算。
竣工状态下的在建工程转让，全国基本上是按照三分法，分为普通标准住宅、非普通标准住宅类和非住宅三类进行清算，而未竣工状态下的在建工程转让，在土地增值税上是按照一分法，按其他房产统一合并进行清算的。
那么，在建工程转让过程中，土地款可不可以加计扣除？目前，大部分做在建工程转让的时候，土地款和地上接入都是可以加计扣除的。
另一个问题，购入方购入在建工程，且造房子再卖，原来购入的在建工程部分能不能加计扣除？
回到刚才的案例，卖方花了10个亿，买了一块土地，然后20亿卖了一个在建工程给买方，买方又花了10个亿把这个房子造出来。买方总共花了30个亿，现在40亿把房子进行清算掉。
该案例中的买方，也就是第二手的卖方，在做房屋清算的时候，后面10个亿的建设成本，肯定是可以加计扣除的，而购入在建工程花费的20亿成本，可不可以加计扣除呢？
实际上从全国来看，总局有一个口头传达，认为开发成本只能加计扣除一次。从这个逻辑来说的话，20亿肯定不能再加计扣除了。
而且很多省市，比如说浙江天津都是发了文的，购入在建工程再开发的情况下，土地增值税，购入的在建工程部分，不能加计扣除，只能乘以1.0扣除一次。
本文节选自《九种并购路径及土地模式涉税分析》
