投拓人如何做好市场调研？
市场研究是营销管理的基本功，对于投资人员来说，也是拿地前市场判断必备的。
市场研究需要先有一个完整的框架，根据按照框架寻找想要了解的重点，然后去一步步的完成，这就是通常的套路。因此，我们经常看到市场上老油条问很多问题时都非常专业和精准。
关于市场调研，主要强调两个关键部分：一部分是调研的内容，另一部分是数据途径。
调研的内容很多时候通过现场和网络能找到，但这要求自己透过现象看本质。有时候你看到的并不一定是你看到的，自己的独立思考、判断和推导尤其重要。
数据途径可以通过第三方机构官方统计数据来获取，但是数据统计往往会有滞后性，不要过度依赖。要学会用脚丈量的项目，学会和圈内人多聊，有一天你会发现自己对市场的感知度越来越强。
首先了解调研的内容，在调研之前你能够获取到哪些对你有用的东西。做好市场调研，主要有三大要点。
关注商品房政策
了解这个城市商品房政策，限购限贷政策等等。
中国楼市是政策市，政策是游戏规则，商品房政策里有限购，限贷，限售还有一些土地购置中条件要求。
1）限购政策，这个网上可以看到相关原文，这里面限购政策绝大多数城市都出现过。这里面一定要认真解读政策原文。
2）限贷政策，银行是有相关政策的，首套房二套房比例限制等等。主要针对购房者贷款条件进行限制，解读政策原文，了解首套房，二套房贷款比例，利率情况，认定方式，商贷与公积金区别等，每个地方也都是不一样的，一定要重点关注。
3）限售政策，这个要关注商品房购买后是否存在限售年限，什么条件下可以上市销售。
4）土地购置的相关要求：拿地时的售价要求，可售条件要求，限购购买人群要求。
再次强调下，一定要看政策原文，不要去看解读，很多解读带有偏颇，和政府原文有出入，而且滞后。
关注商品房市场
商品房市场是什么样？城市多少万人口？一年的供销量多少？了解这些问题后，才能对这块地形成的供应量有一个对比，才会对判断要不要拿这块地有个初步的感知。
房地产市场其实是调研里最为核心的部分。一般分为宏观，中观和微观市场。
宏观市场主要是宏观经济和城市发展层面。中观市场是房地产市场，微观市场是单一楼盘的市场表现，如产品，推广，客户等。
先说宏观市场，比如常见的GDP、人口、人均可支配收入等等。这些数据割裂看没什么意义，一定要和熟悉的城市进行对比，就知道新进入城市GDP和熟悉的城市之间的差距，通过宏观数据的指标判断城市发展怎么样。
城市发展情况是城市产业结构，大型央企，大型民营，一二三产业占比，有的城市会有“北进南拓”等城市规划的概念词汇等，虽然很多城市换届一任领导，可能会调整城市发展方向，但2-3年还是还是相对准确的，你知道了城市发展方向就会知道自己地块是否是城市未来的重心。
另外，一般市政府在什么地方，就会是最繁华的地方。看市政府财务局交通局等办公的场所会比较集中，这些对做城市判断就会很有帮助。
还有整个房地产的市场。比如说房地产市场的重心在供求关系上，一年能供出多少房子，销售成交货量，整个市场价格变化，趋势是什么……
整个市场可以划分板块，这个板块其实是我们自己划分的，并不是人为的一条界限，会有几个关键词把这个板块分清楚。
说清楚板块之后，再研究城市交通。比如三横四纵等，从城市中心到外面有几个高架桥或快速路去链接，中国绝大多数城市都是环线+发散网络这样去布置的，包括它的轨道交通，有无地铁，快速公交等都会对判断城市和区域的便利度提供很好的帮助。
整个市场的配套，比如CBD、大型医院、学校等，这些对未来地块升值有很大帮助，地段！地段！还是地段！好的地段会有很优质的配套支撑。差的地段其实并不是本身地差，可能是配套差。
还有看土地旁边未来规划是否有大型的基础设施修建，如医院、高铁站、学校等，这也会形成非常好的利好。拿到地后，随着配套成熟，土地价值和房子都会不断攀升。
所以很多人买房子看未来，我们卖房子也会给他们描述一个未来，未来要建设什么，形成什么配套，对房价形成支撑等。
最后就是微观市场的部分。这部分主要讲面对一个楼盘或几个楼盘时，需要关注的问题。
主要有四部分：产品信息、市场表现、推广表现和客群信息。
第一部分产品信息比较基础。如位置，坐落，面积，容积率，装修，园林等这些可以提前先了解到，现场无需再问，提高效率。通过基础信息研究有个基础的认知。
市场表现：在什么时候开盘，开盘销售情况，哪些房源户型热销，滞销及原因等都可以归入市场表现。
推广信息：主要有媒体，户外，活动，自媒体，渠道等，这些主要看哪些有效的，哪些是有帮助的
客群信息：主要是客户工作地，生活地，家庭结构，付款方式，主要痛点需求等。你要问的是这个盘主流的客户需求等，那基本和你拿地块的主流客户范畴是比较接近的。
获取数据路径&踩盘
获取数据有哪些途径？
数据获取可先通过第三方数据机构。如中指研究院，克而瑞，天朗这些付费软件；各地房管局协同公司；网易房产，搜房，房地产自媒体公号等。但是要记住，不能单纯依赖数据机构，数据有延迟效应，要有自己的分析判断。
还有一些官方统计数据，如统计公报，年鉴，各地房地产交易管理网，各地房管网，各地规划及土地管理局等。
那怎么从数据中得到自己有用的东西，提炼的主要原则数据一定要指向你的结论。
论据和论点要有指向性关系，数据也要有连续性，另外一点要注意数据的时效性，建议年度数据至少更新到上一年。
注意在分析时候有固定套路，如先说城市政策，宏观经济表现，城市状况，发展方向，房地产情况，供需，价格变化等等遵循一定逻辑，但是数据分析点睛之笔就是要指向你的结论。
其次就是踩盘，踩盘是投资及营销人员基本功，主要目的为获得市场感知。
踩盘里有很多细节研究，有些人说了三句话，就被人识破了，是比较尴尬的。所以日常注意积累地产行业人脉，关键时候绝对能派上的用场。
首先聊踩盘方式，分为明调和暗调。
一般情况下明调比较多，业内同行多是相互往来，互惠互利。如果你在一二线城市，相对业内心态会比较开放，可以明调。如果你到了城市量级比较低，竞品项目比较敌对那采取暗调的方式，尽可能要避免被识破。
这里有个经验，你去看的盘，尽量是你买得起的盘。这是一个心理建设问题。你能买得起的房子，你的心理优势会更强。
如果你住几百万的房子，去看千万的房子，第一你的气质不像，他们的业务员非常精明，每天接触同类别客户很多，一看基本就判断差不多。即使有的客户不善包装，但客户本身的气场，谈吐销售员是可以感知到的。
怎么记住核心的调研的点呢，提前把基础信息查好，只问自己关注的问题就行。
另外态度要诚恳，一步步去沟通，不要让人觉得骗对方，这样以后踩盘会非常被动，而且要善于找一些逻辑悖论进行验证。
如果你问他一个月卖多少套房子，他说一个月卖200套房子，你再问他开盘开多少，他说开盘开100套，这就是很明显的逻辑悖论，你找他可信度比较高的点就行。这也是前面强调的要学会判断推理合理性，眼睛看到的不一定是真相。
踩盘离开后需要把刚才记录东西写下来，手机有很多软件帮助你。如备忘录，记事本，锤子便签等。录音或者拍照片，这些都为后期做项目定位提供基础。比如参考它的户型，风格，建筑做法等，要留好记录。
有关踩盘的文章，之前也分享过，大家可以参考一下：
《这样踩盘，才能“拿走”开发商的全部智慧》
《踩盘时内行人都这样看“户型”》
篇幅有限，先分享到这里。市调中还有哪些有用的提高效率的小软件，欢迎大家留言互动。
