股权交易协议的要点，这里所指的股权交易主要是通过股权交易的方式，变更、控制持有不动产项目公司的一个股权，从而达到控制不动产或者土地目的。
绝大多数的土地类的房地产交易，基本上都是以股权交易的方式来进行。
股权交易的优劣都很明显。
优点1：较为灵活
股权交易只为改变目标公司的控制权，项目公司所辖的不动产的物权权属并未进行变更。可以适用于净地交易、毛地交易、在建工程交易、竣工项目的交易，甚至是在售项目的交易，还有资产包，不良资产等此类的交易都可。在不动产并购基金，境外并购交易领域当中也运用比较普遍，可以通过股权结构、协议控制等各种方式达到控制境内不动产的目的。境内的股权交易除了股权溢价部分要交纳企业所得税之外，其他基本没有什么税。股权交易当中交易标的公司的债务，虽然可以通过尽调予以最大限度的明确，但无法明确一些公司，历史比较长的一些隐性债务、潜在债务。尤其是对外担保违约的一些债务，还有像职工的经济补偿等等，因为各种原因没有被记入企业的财务资料，一些像应付款或者遗漏的一些其他的债务。这些隐形债务在相关尽调过程当中没有被反映出来，但是出现的可能性其实是有的。因为很多一纸合同当时就签出去了，公司内部根本没有任何的保留，但合同其实是有效的，那么债务也是存在的，这种情况下股权交易的结果就会变得很复杂。在交易的过程当中，这些风险点又暴露出来就会很麻烦。虽然交易环节税负是很低的，比如房企用股权交易收购了一个项目，但是不代表这个项目未来永远不会做资产交易。一旦这个项目要做资产交易要对外进行销售，要对外进行物权转让，那么过去的所积累下来的土地增值税和企业所得税都会有一个大幅增长。某房企用了一亿人民币收购了一块住宅地，到了很多年之后进行了一次股权交易，交易完毕之后，股权交易档口没有发生任何的税负，可能只有一点点。但是到了很多年之后，项目收购下来之后进行了建设，建设完了之后进行对外销售。销售的过程当中，就要对过去的10多年来的所产生的土地的溢价，缴纳这一部分的土地增值税，在销售的时候会进行最后的清算，清算很有可能能够达到10倍以上的差距。所以这种交易最大的障碍就是它的税负的分担不是很清晰。那么无论是法律尽调，还是财务尽调，对于股权交易下的与房地产有关的这些项目，那么它的土地增值税，额外的土增税，额外的企业所得税到底是多少，以前项目的入账成本到底是怎样，一定是尽调的要点。如果股权交易的方式是与项目出让方合作开发，那么问题就来了，项目公司的股权比例约定非常重要，比例如何确定？董事会的席位如何安排？合作方与收购方一起，那么谁来操盘？谁来财务并表？谁来负责与政府相关的关系，谁来负责品牌与营销？谁来负责操盘过程当中的这些大宗合同的采购，合作方与收购方两者之间可能品牌互有优劣，那么比较强的一方是不是会向另外一方收取品牌使用费？这些在股权转让或者合作框架协议当中都要予以约定，而且甚至要通过公司的章程来进行一系列的约定。尤其像董事会的席位安排，包括一些与股权有关的关系，在股权比例方面，特别要强调一点的是无论何种合作状态，无论哪种合作主体，不管是政府下属的平台公司与央企还是与国企、还是与民企、外资企业、上市公司或者他们相互之间各种交叉，无论如何合作，都不要采用平均化的股权分配方式。比如说像50%对50%，25%对25%，这样的平均化的分配，不但不利于公司的决策，还容易形成公司僵局，在股权交易协议当中一定要尽力避免。在股权交易合作谈判框架过程当中也很常见，房地产开发项目因为历史开发的一些原因，无法就一些项目的土地增值税进行很清晰的清算。尤其是那些成片开发，几块地在一起开发的这些项目，那么无法一下子理清这当中的一些税赋的问题。有一方或者另一方对入账成本太低，或者说这个项目涉及到很高的土地增值税，那么如何要达成一致？这个时候可以建议在合作协议或者章程修订稿中，明确以不平等的利益分配条款。在一段合作期限内，较大额度的或者大额度的倾向性的分配给某一个股东，按照现在的公司法这样的分配是可以，然后使这个股东合法的获得更多的利益，以平衡他在这个项目上的某种投入。这种投入有可能是税负方面，也有可能是融资成本方面，有可能是品牌方面。比如说一个合作方，品牌特别好，能够融到资金成本比较低，那么另外一方其实就是过亿了，也有可能是为了税负方面的一些问题，交易的时候不愿意为你承担额外的土地增值税等，都可以通过这种方式来解决。然后在这个项目还没有完全结束之前，再通过模拟清算的方式，让这个合作方合法的退出，避免在这个过程当中提前清算土地增值税。这种方式非常适合成片开发过程当中，中途参与某项目的一个合作方，或者说大型的旧改项目，棚改项目当中的开发企业相互合作模拟清单的方式，不平等利益分配条款加上模拟清算，可以做到一个比较好的方案。在股权交易当中，最担心的一个问题，就是公开渠道无法了解清楚，甚至调查报告也无法查明的隐形债务问题，尤其是对外的担保保证。那么在股权交易当中一般会要求原股东进行责任担保，兜底性的。那么如果他没有一定的担保能力，也会要求他的利益相关方提供优先等额抵押担保，或者同比例的担保等，来确保这方面的一个条款的安全。在股权交易当中，隐名股东是很常见的，隐名股东是指实际出资人或者认购股份的人，以他人的名义履行出资义务或者认购股份。那么隐名股东在公司章程，公司名册，股东名册或者其他公司的工商登记材料当中的记载，出资人和股东其实是别人的姓名和名称。那么产生这些问题，一般来讲可能是一些历史上的原因，还有一种就是部分主体，因为公司法和其他法律对投资领域和投资比例的一些审批程序的要求，而不能真正成为公司的股东，甚至一些个人因素的考虑都有。那么首先要明确的是根据公司法司法解释规定，有限责任公司的实际出资人与名义出资人签订合同，约定由实际出资人享有投资权益的。那么以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东最后发生争议的，如没有合同法52条的情形，人民法院应当认定合同有效。也就是说隐名股东在符合法律规定的情况下，是受法律保护的。在这个过程当中，我们一般会在股权并购过程当中要求对方提供隐名股东的相关协议文件，确定证明效力，并得到显名股东的认可之后再进行交易，或者直接只与显名股东发生交易关系。在法律层面以显名股东为主，不论隐名股东实际上对该项目有多大的控制力，内部法律关系约束内部关系，法律逻辑的层面还是以显名股东的书面表述作为主要的对外表达的一个标准。当然实际的情况当中，也要兼顾到一些真实的隐名股东的意见。这个时候对于交易协议的条款和谈判，其实是很看律师的功底的，因为它其实是受法律保护，但是里面的关系很复杂。最后股权交易过程当中还要确认一点，股权转让有没有地方政策的限制。在有一些特殊的项目，比如一些产业类项目，尤其是在项目落地之前有交税立税承诺的一些项目，那么要查看在土地出让合同或者相关的文件当中，有没有明确该项目不得进行股权。如果这个项目在当地政府的部门备案过，有可能会对股权转让造成不利影响。曾经参与过一个交易项目，就是当地的县城在很早以前就不同意此类项目转让，最后这个项目没有交易成功。所以，在实操角度当中一定要考虑清楚，如果有此方面的一个限制，那么是不是能够给出其他的解决方案？比如说它本来就存在境外交易结构的，那么我们是不是从境外的交易结构的某一个层面进行交易？那么这样因为有一些穿透的情况，可能是看不到的，这样的情况通过此种方式达到项目的实际控制权，一手转移的这样一种方法，这也是可以，所以要看项目的个体的情况。股权交易协议当中还有其他的很多的要点，也欢迎多交流。
