痴等14年，佛山人的430米地标还是黄了
佛山哪里的土地最稀缺、最值钱？
有的人会说，千灯湖，毕竟是金融中心区；
有的人会说，三龙湾，未来佛山产业极核；
有的人会说，祖庙，城市千年文脉所在，无可争议的核心；
······
稀缺，就是价值！
然而，就在其他开发商为了核心区地块拼得你死我活之时，作为祖庙板块最大的“地主”，瑞安房地产却发布公告，已同意向佛山市禅城区土地储备中心交还祖庙板块核心的两幅土地。
是核心区的土地变得不值钱了？还是瑞安在开发经营上有什么隐情？这次的退地又将为佛山带来怎样的影响？
14年等待
430天际线地标黄了
据瑞安房地产有限公司公告， 2家全资子公司分别向佛山市禅城区土地储备中心交还1宗未开发土地，现金补偿26.53亿元。
瑞安全资附属公司佛山瑞房与佛山市禅城区土地储备中心及佛山市禅城区祖庙街道办事处订立7号土地使用权储备协议书。
据此，佛山瑞房已同意向佛山市禅城区土地储备中心交还7号土地，代价为现金补偿人民币11.11亿元（相当于约港币13.33亿元）。
瑞安全资附属公司佛山瑞康天地与佛山市禅城区土地储备中心及佛山市禅城区祖庙街道办事处订立8号土地使用权储备协议书。
据此，佛山瑞康天地已同意向佛山市禅城区土地储备中心交还8号土地，代价为现金补偿人民币15.42亿元（相当于约港币18.49亿元）。
这两块地位于岭南天地区域内，百花广场及华辉大厦西侧，靠近广佛线祖庙站，即下图中的B、C地块。
岭南天地改造整体规划
资料显示，2007年12月，瑞安集团旗下的8家公司通过联合竞买的方式，以75.1亿拿下占地约51万方的岭南天地项目，楼面价约5004.45元/平方米，刷新当时广东地块出让总价纪录。
在当时，本次被退回的两宗地块，可是明星规划的代表，是整个岭南天地、乃至佛山的地标！
参照当时开发商的宣传口径，原丝绸试样厂地块项目，原计划打造430米的地标；
原祖庙汽车站地块项目，计划建265米写字楼。
14年囤地换来56.53亿赔偿金
瑞安赚了？
14年囤地换来26.53亿补偿金，瑞安“赚了”？
瑞安的退地行径换来了约26.53亿元现金补偿。有的网友看到消息后，高呼——“要什么高周转？晒太阳14年照样升值！”
那么，在这宗交易中，瑞安真的赚到了么？
B、C两宗土地的计容面积37.4万平方米，对应14年前5004.45元/㎡的拿地均价，瑞安的成本大概为18.72亿元（四舍五入）。
目前能拿到的补偿金是26.53亿元，只看账面，赚了7.81亿元，14年时间增值约41.7％，年化收益不到3个点。
然而，有业内人士表示，瑞安的融资成本其实一直不低，基本都在7个点以上。
据21世纪经济报道，2014年6月份，瑞安房地产发行的5.5亿美元5年期优先票据，年息就高达9.625%！
如此，考虑到融资成本，瑞安这次可谓是“亏本出清”！
而且，这两宗地的补偿金并非立时可以到账，而是在新业主支付一期代价后六十(60)日內，佛山市禅城区土地储备中心按以下公式支付：
公式字很多，但简单来说就是，新买家分期支付地价后土地储备中心再按比例分钱给瑞安！
没错，这是一张“期票”！
收益持续下滑
瑞安已经多次“卖地回血”
收益持续下滑，瑞安已多次“卖地回血”
小亏也要出清！这就是瑞安目前处理岭南天地B、C地块的态度。
而事实上，“卖地回血”的事儿，瑞安并没少干。
以佛山岭南天地为例，此前就干了两次！
2011年11月，瑞安房地产公告表示，作价3.9093亿元将旗下附属公司Value Land的49%股权售予日本三井，以用作集团的运营资金及佛山岭南天地的进一步开发。
由于Value Land持有佛山岭南天地18号地块92%的权益，所以收购Value Land49%的权益后，三井将获得佛山岭南天地18号地块的45.08%应占权益。
直至2015年和2016年，瑞安才分两次将两宗地块回购，三井集团退出岭南天地项目。
而祖庙板块另一个热销大盘——岭南盛世亦是瑞安“亏本卖地”的典范。
2016年4月，瑞安房地产公告称，碧桂园以17.26亿元的代价向瑞安房地产收购佛山岭南天地项目的一幅土地。
相关链接：碧桂园500亿购地新案例：17.3亿收购岭南天地地块
值得一提的是，瑞安房地产出售该幅地块是以出售旗下全资子公司（佛山源康房地产发展有限公司）的股权来完成，出售事项完成后，预计亏损9000万元。
如果放眼全国，瑞安这样的操作就更多了！
为何亏本也要“卖卖卖”？
这或许与瑞安近年来持续下滑的业绩不无关系。
3月23日，瑞安房地产发布2020年业绩报告。
报告期内，公司收入45.97亿元，同比降56%；
归属股东净亏损7.4亿元，同比降138%。
如果说2020年业绩下滑可以归咎于新冠，2019年的业绩却又是那样的无情打脸！
面对连续下降的业绩，瑞安公司为何一直“不思进取”地“卖卖卖”？
或许，我们可以从瑞安发展战略的转变上找到答案。
2015年，瑞安房地产主席罗康瑞正式提出轻资产战略，过去几年，瑞安明显在致力于收缩战线，并降低负债。
从瑞安房地产的年报数据我们就能明显看出，进入2018年后，瑞安的存货就在急速减少。
罗康瑞曾表示：“为提高周转率、加快公司资产周转及发展新项目，瑞安房地产不排除出售旗下物业。
瑞安在内陆市场将售、建并举，不撤资。”而物业“断臂出售”的最直接原因正是为减缓其高资产负债率压力，实现资产价值。
影响：佛山中心或将新增两宗优质商住地
虽然算上融资成本后“小亏离场”，但这次退地，在不少瑞安股票投资者眼中，其实应该算是一个利好。
为何？
原因也写得很清楚：
根据戴德梁行发布数据，2019年佛山以甲级写字楼空置率第二摘下“榜眼”位置。
到了，2020年佛山写字楼的空置率再度上升为43.8%，情况不容乐观。
超高层的高昂建筑成本+不能确定的出租率，最终，瑞安还是选择了不建这两栋地标式的写字楼！
但在土地稀缺的老城核心，这两宗地块的回收，却又是有着别样的意义的——市中心的优质商住项目太稀缺了。
稍稍修改下规划用途，相信立马会成为众多房企争抢的对象。
因此，在瑞安公司的公告中，我们能看到这样的语句：
因此，有网友就认为，如果地块用途最终被修改为商住用地，然后新地主还是瑞安，那么这将是瑞安一次非常成功的“改土地用途”神操作！
但祖庙核心区的优质商住地，一旦公开拍卖，新地主是谁还真不好说。我们拭目以待！
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