购房者的苦恼：20年后我们的房子能卖给谁？

最近，有网友提问，我现在要掏空家里所有的储蓄，才够付一套房的首付款（后面还有20年的房贷要还）。那再过20年的时间，我现在买的这个房子还能值这么多钱吗？如果像马云所説，未来房价如白菜价，那我们这个家庭几十年的努力不就白费了吗？

其实，这位购房者反映出很多购房者的心声，现在不买房害怕未来房价会报复性上涨。而如果现在一咬牙买了房，又怕不小心当了接盘侠，自己家庭又无法承受这样巨大的损失。那么，20年后，我们的房子真的还值这个价钱吗？是否还有人愿意出这个价格购买它呢？对此，我们认为，现在购房者20年后房价只能遭遇烂在自己手里的结果。

第一，中国社会已经是老龄化社会了。老年人口越来越多，而年轻人越来越少。也就是説90后人口数字要小于70、80后，而00后的人口数量要小于90后，即使2016年放开了二孩子政策，2017年人口略有所弹，然后还是一路下跌，到了2019年人口出生率从二年前的1700万下滑至了1100万。人口红利的减少，将会导致未来购需求的大幅萎缩，由之前的买方市场，逐步变成卖方市场。高房价将回归合理的价值区间，就是与当地居民收入挂钩。

第二，中国居民加杠杆已经加到了极致。资料显示，房地产占居民家庭财产的比重高达77%，剩下的23%才是金融资产。同时，资料显示，城市家庭有80%拥有房贷。也就是説，从2015年中国居民开始全民加杠杆，到现在继续加杠杆的空间有限了。未来房地产要逐步降杠杆，去泡沫，控风险。争取把房地产泡沫危害降到最低。

第三，现在购房主力是90后群体，但这人群体多数家庭上一代人有好几套房空置着。未来购房主力是00后，房子也会多得不值什么钱。这个时候不要説存量房供大于求，而且还会有源源不断的新楼盘入市，这会加重房地产的压力。所以，未来二十年里面，房地产将一直是买房的市场。更何况90、00后也不会习惯于呆在一个城市发展，而是到各个城市寻找人生机会，所以，他们往往更倾向于租房市场。

第四，商品房住了20年，还想着原价买给别人，这个观点本身就有问题，难道房产就没有折旧吗？如果房价是投机品，那就这折旧就被价格上涨所掩盖起来，如果是回归自住属性。那住了二十年的商品房，还想以更高的价格抛出，而房子是属于自居商品，二手老房子肯定是越住越不值什么钱。此外，住建部官员也承认，中国商品房寿命不超过三十年，那么你住了二十年的房子，已经所剩没几年了，还希望高价出售，你説合理吗？

第五，未来几年内房产税就要开征，去年已经完成了全国不动产联网。一旦房产税开征之后，会对拥有二套房产以上的家庭开征房产税，这主要是在房产的保有环节开始征税。而按照国外的税率，房产税在1%至3%之间。房产税开征之后，投机炒房只能退出市场，国内的房价就很难涨上去了。当然未来还有房地产长效机制的建立，包括未来发展房地产租赁市场、共有产权房等。房地产需求会被分化，商品房需求就在大幅减少。

现在很多购房者担心，如果买了房子之后，以后房价跌了，越来越不值钱了，我岂不是做了接盘侠？实际上，现在若是买房成为接盘侠的概率是非常大的。未来房子越来越不值钱这是大势所趋，因为人口数量越来越少，房地产市场又趋于饱和，投机炒房需求撤出，房地产市场将成为买方市场。所以，不要説现在买房的人想二十年后把房产以原价抛售，房地产市场未来更会是一个小众市场，有价无市将是常态。