上市房企为何要关注市值管理
通过有效的市值管理，充分发挥房地产行业压舱石和稳定器的作用。
市值管理已不是什么新词，我国市值管理理论探索与实践在2005年前后逐步展开。2014年国务院发布的《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》中，将“鼓励上市公司建立市值管理制度”作为“提高上市公司质量”的重要内容。至此市值管理进入中国资本市场的顶层设计。2021年公布的《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中再次强调要“构建金融有效支持实体经济的体制机制”“提高直接融资特别是股权融资比重”。由此可见，重视和强化市值管理，实现经营业绩与市场价值协同发展，是所有上市公司的共同任务。
市值管理的重要性
事实上，市值管理这一概念对于地产行业并不陌生，所谓公司市值管理既建立一种长效组织机制，致力于追求公司价值最大化，为股东创造价值，并通过与资本市场保持准确、及时的信息交互传导，并且维持各关联方之间相对动态平衡的关系。
在行业中的实际案例并不少见。例如，2008年万通地产（股票代码：600246.SH）的“新股东文化建设”以及泛海建设（股票代码：000046.SZ）的再融资计划，正是上市房企市值案例的实践和探索。
除此之外，在行业头部企业中也都有市值管理的典型代表。例如上市房企每年公布年报之余还有“致股东书”，关乎到上市公司的股东回报、资本运作、品牌形象等。
市值管理好的上市公司，往往能够给股东带来更多回报，资本运作更加顺畅，同时提升公司的品牌形象。
一方面，市值管理可以降低上市公司融资成本。好的市值管理能够帮助上市公司获得投资者的认可，有利于上市公司再融资时降低融资成本，有利于房企融资。
另一方面，市值管理与品牌价值相辅相成，互相拉动，形成良性循环。在提升公司的市场竞争力的同时，也推动公司积极健康地发展、长期持续地盈利。
进行市值管理短期内虽不能提振股价，却可以“放长线钓大鱼”，应用公司经营和资本运作的方法为公司业绩打好基础，为股价未来的上涨做好铺垫。因此，建立市值管理制度，提升市值管理水平，是上市公司实现“好公司”与“好股票”协同发展的必由之路。
作为上市公司的价值标杆，做好市值管理成为上市房企提速和扩大影响力的重要渠道之一，企业做好市值管理的关键因素有哪些？
上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁认为，主动的市值管理是上市公司必须重视的理念，表现为合理的市值管理行为与不断提高的市值管理绩效相匹配。
“市值管理绩效可以直接体现在市值的健康增长。”根据市场实践，崔霁将市值管理行为归纳为：投资者关系维护、再融资、股权激励、并购重组、股权结构优化这五个主要的行为。
除了上述五个主要行为之外，上市公司重要股东也存在市值维护、股权融资、大宗减持、多股权、战略投资五个行为。
崔霁指出，这十大行为也是构成市值管理的关键因素。根据每个公司的实际情况和要求，上市公司从投资者关系管理到并购重组。恰当的市值管理行为，由于资本市场的逻辑与乘数效应，会使上市公司产融双轮联动、快速做大做强公司。
地产锐评的主笔马乐乐认为，一切市值管理都要建立在公司业绩之上，从某种程度上说，公司业绩才是最好的市值管理。除此之外，做好市值管理的重要因素，不外乎是在会计准则的允许范围内稳健地体现业绩、透明及时地信息披露、建立顺畅的投资者沟通渠道、企业打造健康积极的品牌形象。
如何进行市值管理
我国上市公司市值管理的概念从提出至今，虽然时间之久，但尚未形成共识，未来仍然有很大的发展空间，可谓是方兴未艾。
虽说近年来房企的销售规模持续攀升，但“增收不增利”的情况比较严重，伴随着行业的利润率持续下滑，加上“房住不炒”、“三道红线”的政策高压，以及城镇化率的快速提升，都让市场对这个行业心存疑虑，从而导致资本市场表现一般。
2020年国内房地产业增加值占GDP的比例为7.3%。房地产开发投资占全社会固定投资比例为27.3%，房地产上市公司总资产约32.7万亿元，净资产约7.2万亿。
然而房地产上市公司的市值在A股市场仅占2.7%。房地产企业在资本市场的表现与在实体经济中的业绩相背离。
房地产行业是实业界的“巨人”，资本界的“矮子”。
造成其主要原因是房地产上市公司对市值管理不重视，当前中国房地产上市公司市值管理的系统研究与科学评价近乎空白，房地产上市公司也没有形成系统的市值管理思路和方法，市值管理行为的践行没有上升到企业的战略层面。
根据上海易居房地产研究院与上海社会科学院市值管理研究中心共同研发的《中国房地产上市公司市值管理研究报告》中数据显示，2020年我国A股市场中金融行业上市公司平均市值达到1433亿元，日常消费行业为446亿元，而房地产行业上市公司平均市值仅为154亿元。
从市值增长看，房地产行业是唯一一个市值平均增长率下降的行业。
与其他行业相比，房地产上市公司市值还有较大上升空间，关键在于科学有效的市值管理。
房企又该采取什么方式进行市值管理？
在崔霁看来，上市房企要重视市值管理绩效，优化市值管理行为。市值管理行为可以向市场传达清晰的商业模式和成长预期，要高度重视投资者关系管理。有条件的企业可以保证现金分红的稳定性，条件成熟的企业可考虑多元化业务的分拆上市。日常公司治理上，企业应该采取多样灵活的股权激励机制。
值得注意的是，市值管理绝对不是违反规律、急功近利、损害中小股东的直接管理市值。中国当前上市公司的市值管理参差不齐，抛开市值管理水平高低不论，部分上市公司存在“蹭热点”，甚至有发展到为牟取私利而触犯刑法的情况。
短期而言，直接管理或干预市值，就等于直接管理与干预股价，理论与实践证明是不能获得成效的，且非常容易掉进操纵股价触碰法律底线的泥潭。
马乐乐还强调，对于目前存在一些故意“放卫星”虚报销售额、故意混淆销售额与权益销售额、穷尽手段虚增利润等不可取的方式，也是企业需要避免的。
“我们主张的市值管理是上市公司根据自身实际，主动管理影响公司市值的重要因素与变量，使得公司市值与内在价值协同的一系列公司营运及资本市场应对行为的集合。”崔霁说道。
当前，房地产行业已经进入“后开发时代”，房企从过去的“土地红利时代”到“资本红利时代”，即将进入到“管理红利时代”，而市值管理是企业战略管理的核心内容，是上市房企产融结合，获得可持续发展的重要支撑。
因此，探索上市房企利用多元化资本市场工具展开市值管理的路径与方式，能够不断提升资本市场对上市房企的价值认同，同时助力建设规范、透明、有活力的资本市场。