第一例由卖房引起的居住权案出现了！

《民法典》自1月1日执行之后，房屋在所有权、土地使用权之上，又增加了一项居住权。

所谓居住权，简言之，就是不管房产是否属于自己，都享受在该房屋居住的权利。

这给二手房带来的直接影响就是，如果一套房子设定了居住权，那么该房产即便将来出售给其他人，也要允许有居住权的人继续居住。除非，享受居住权的人自己主动放弃。

也就是说，一套想出售的二手房，一旦设定有居住权，将陷入“想卖也能卖、能卖不好卖”的局面。

最近，《民法典》实施后，由卖房引起的第一例居住权案出现了。

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这是近期出现在武汉的一例居住权案。

15年前，50多岁的李先生和许女士结婚。结婚后，俩人一起住在许女士自己婚前买的房子里。而因为结婚时已过最佳生育年龄，所以多年来一直没要孩子。

一直到了2014年，年事已高的许女士生了一场大病，自感时日不多，许女士再三思索之后，针对现在居住房产的归属立下了遗嘱。

根据遗嘱规定，在她去世之后，房子归弟弟许先生所有，但是丈夫李先生可以依然住在房子里，除非他再和别人结婚，那么居住权随之解除。

两年后，许女士去世。围绕房产的冲突产生。

起因是，许女士的弟弟许先生，今年把房子挂了出去准备出售。李先生一看，着急了。于是跑到法院申请强制执行居住权。

法院最终作出裁定，将该房屋居住权登记在李先生名下。房屋登记处收到法院的执行裁定书与协助执行通知，以及李先生的申请后，为李先生办理了居住权登记。

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根据《民法典》规定，居住权所有者李先生，只享有居住权，但不能转让、继承。

许先生这边呢？

要么等到李先生再婚或者过世之后再出售房产。根据李先生70多岁的年龄，再婚几率很低，大概率居住权会持续到他百年之后。

要么现在继续出售，前提是有买方接受自己的房子里，住着一位七十多岁的不相干的老人。这样的情况，恐怕没有人能接受。

此外，依据《民法典》369条规定，房子也不能对外出租。

从情理上来讲，许女士对房产这样的安排也算是合乎常理。既不想让自己的房产将来落入外人手里，又想让自己的丈夫有稳定居所。那么，把房子给弟弟，把居住权给丈夫，是最好的解决方案。

如同电视剧《都挺好》中，苏大强想把房子留给自己的子女，又不想保姆蔡根花被赶走。就可以通过确立居住权来解决。

可以说，居住权的设立，解决了很多人的现实需求。比如男女结婚之后，针对婚前房产加名的矛盾，可以通过居住权的设立来解决；而以房养老的种种风险，也可以通过设立居住权，让老人权益得到保障。

同时，回到二手房交易的现实问题，居住权对于买卖双方都是一个需要慎重对待的方面。

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对于卖方来说，设立居住权之前，需要慎重考虑。一旦居住权设立，意味着短期甚至较长期之内，房子出售将面临很大困境，并市区很大一部分商业价值。

所以需要提前想清楚，房子的长远考虑，尤其是今后是否存在出售的问题。以及，居住权期限的长短。

比如说有对热恋中的情侣，没结婚，一方有房、一方无房，情到浓处，为了表达爱意，房产所有方一冲动，给另一方设立居住权，并且是“一辈子”。

那么，万一以后两人未能修成正果、分手了，后果自己想象……

对于买方来说，购买二手房之前，一定要问清楚、查明白，意向的这套房产是否存在居住权的问题。

具体怎么做呢？三步。

1、根据民法典规定，居住权是必须在房管局登记设立的。也就是说，购房者在买二手房之前可以去房管局现场查询，以确认是否设立居住权。

2、在存量房屋中介合同中设定专项居住权条款，要求业主必须填写相关信息。比如房屋是否设定了居住权，居住权期限多少，业主必须如实选择和填写，否则构成违约，要承担违约责任。

现在贝壳等各大正规中介平台，均已将此项条款加入买卖合同，大家买二手房的时候也多加留意。

3、购房者也可以要求业主就“房屋是否有居住权”，出具单独的说明或承诺。

三项措施叠加，可以最大限度的将风险降到最低。

最后，你会给自己的房子设立居住权么？留言区见。

（本文完）

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