挽救我们的小区，路很漫长！
导读
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2019年9月，业委会被街道一纸公告解散，“前”业委会黄主任提供了这篇长文，字字灼心，分析了小区现状，各种问题，以及对小区出路的思考。
现推荐阅读，对其他小区极有借鉴意义。感谢作者的付出。
从2018年1月担任业委会工作至2019年9月被街道一纸公告解散，大半年过去了，期间做了一些思考，请教了各路专家，听取了很多业主的意见，得出一些结论，和大家分享。
一
小区概况
由于物业服务中心存档的竹海水韵小区整体图纸不全，经过直接去余杭住建局查询竣工资料和实际工作，我们对小区的基本情况还是掌握了一些，但是不全面。
小区建筑面积与物业管理用房和物业经营用房
根据小区竣工图纸显示，小区总建筑面积：782,223.14平方米，地面以上面积595,948.02平方米，根据《杭州市物业管理条例》第二十九条的规定，建设单位须按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公用房，千分之四为经营用房。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内全体业主所有。
小区属于全体业主的房屋坐落地点：
（1） 荷塘轩17栋356.95平方米；
（2） 润泽园1号会所一、二楼共计1752.93平方米；
（3） 咏竹园9栋1512.61平方米；
（4） 蜜糖13栋二楼75.3平方米（与物业存档的图纸面积不符）；
（5） 润泽园6-102；10-102室80.50平方米；
（6）流霞苑425平方米。
社区用房：
（1） 润泽园1栋1362.81平方米；
（2）流霞苑205平方米。
以上物业管理用房和物业经营用房目前的用处：
（1）由于润泽园1号会所整栋产权分别为：社区、物业经营用房、金成房产综合用房，且三层挑高，公摊面积高达45%，目前属于业主的房产整体打包出租（业委会有公告公示）；
（2）荷塘轩17栋整体出租；
（3）咏竹园9栋二楼为物业服务中心，一楼商铺出租给：渔课堂、钢琴、竹海超市等；
（4）蜜糖13栋二楼出租给古玩店和棋牌室；
（5）润泽园6-102（业委会办公室）；10-102（具体用途不详，物业管理用房）；
（6）流霞苑社区用房和物业经营用房整体装修为“业主之家”。
2020年的店铺租金，目前都没收。业委会不在了，合同甲方没了。
属于小区全体业主所有的设备还有：配套游泳池、润泽园负一楼的小区水系循环系统、绿化、路灯、围墙、监控、消防、高层电梯。
作为小区销售卖点的星光草坪和售楼部均不属于本小区，星光草坪为公路绿地，售楼部一半建筑在小区建筑红线外，是违章建筑。业委会向住建局求证过，如果要征用星光草坪，会出公告的，目前没有挂牌出让的计划。
02
小区停车位
因流霞苑属于竹海水韵北区，竣工图纸按照南区北区划分（北区为流霞苑，南区为除流霞苑外的部分）：
流霞苑：
机动车停车位：344辆（地下294辆，地面50辆）
南区除流霞苑外的部分：
机动车停车位：4185辆（地下3516辆，地面669辆）
地面停车位属于全体业主所有：竣工图显示719辆，物业和业委会实地数过，不到500个。根据收费资料显示，平均每天收费车辆700辆左右，所以，如果按照竣工图，小区停车位不紧张的。
地下停车位情况：（2018年4月份数据）
●春风里1136个，出售784个，（是否属于人防设施，未经查证，以下同样）
●蜜糖 998个，出售703个
●竹邻间500个 出售244个
● 咏竹园358个，出售154个
●芦花洲265个，出售231个
●润泽园266个，出售176个
● 流霞苑294个，出售226个
按照大致测算，地下车位还有1200个未出售，按照每个车位14万元，合计金额1.68亿元，金额巨大。
03
消防设施
消防设施不用说了，2018年业委会就给区政府、街道、住建局联系和发函，石沉大海，也从未见过消防验收合格的资料。2019年底的消防检测报告也证明，小区消防处于严重瘫痪状态，这么多年没有大的火灾事故，实属侥幸。
04
绿化
绿化容积率整体1.30，除高层外，交付时绿化和景观都是一流的，现状不敢恭维。
05
路灯围墙
小区围墙墙皮脱落、路灯锈迹斑斑漏出电线，景观灯倒地长时间没人管，这些都是小事，不再啰嗦，各位业主有空关心一下。
06
高层电梯
高层电梯经过业委会多次与物业交涉，基本做到了原厂维保，但是维修费用占用公共性收益较多，电梯广告因吉时语的问题，一直没有落实。原来设想是一梯一档，包括广告收入和维修支出，但是一直没有做到。吉时语的合同是金成物业2017年底签订的，吉时语的显示屏安装的时候没有人监管，吉时语2019年7月因技术问题撤离后，凡是安装过显示屏的电梯上都留下一个洞，如何解决和追责？
07
总结：现在小区业主付出的代价
小区地下停车库为小区配套，金成集团不顾业主需要，只售不租，人为造成小区停车位紧张，道路变成停车场；物业又不做好停车管理，严重影响小区行人安全和消防安全；
消防设施没有维修保养记录，我们的消防设施设备关键时刻还有用吗？
小区的监控、景观、路灯、绿化、围墙这些公共设施设备的保养和维护做的怎么样？
高层电梯使用14-15年后要大修，我们小区有到达大修年限的电梯。按照规定如果需要大修，费用怎么落实？
二
只存在了20个月的业委会
上述问题需要博弈，与利益集团的博弈是很难的。
01
业委会
经过热心业主近三年的不懈努力，第一届业委会于2018年1月成立。来自7个苑区的9名业委会成员被推到了风口浪尖。
自2018年1月起至2019年9月近一年半的时间，作为业主大会执行机构的业主委员会面临的巨大压力。
期间，有人晚间闯入业委会委员家里，威胁其不要再做业委会工作（尽管有录像和照片，歹徒至今逍遥法外），在物业管家组建的微信群里，造谣、污蔑、对业委会成员进行人身攻击，在小区里贴小字报，挂横幅，甚至有非本小区业主（金成物业管理有限公司办公室副主任的家属）在业委会会议现场、业主大会唱票现场闹事，冒充业主参与闲林街道组织的会议。
我们太善良了，对于自身的安全完全没办法自卫，对于那些造谣、污蔑、人身攻击根本没有还手之力。
我理解辞职的委员的苦衷，当你对小区倾尽全力，利用业余时间奔波于小区的各个角落、与物业开会到深夜，向不明真相的业主解释的口干舌燥的时候，却有人无中生有污蔑你捞好处、威胁你或者你的家人，波及到自己所办的企业，谣言漫天飞舞。
我们只是一个普通人，只是一个业主，不干总可以吧。
我不理解某些业主对业委会成员那种毫无来由的恨之入骨的情绪，业委会动了谁的奶酪，损害了谁的根本利益，值得这样闹？
业委会走到今天，遵循法律法规，每一步都谨小慎微、如履薄冰，两次业主大会的投票都是经过公证处公证员的核对和现场监督。我们不怀疑法律的公正，我们希望小区有个美好的环境，希望小区安全、稳定、邻里协商解决问题，可是落实党中央的基层民主自治的工作，不是一朝一夕能办成的，努力前行的过程中我们注定会成为牺牲品。
我们努力过了，经历了这么多，我不后悔，至少认识了很多邻居，认清了很多人和事。
小区还是需要有人站出来发声，需要大多数业主的支持。
如何把小区变成家园，我们要走的路还很长。
最近去法院旁听了一次庭审，关于金岸提香业委会告开发商的诉讼，对我们小区有借鉴意义。
02
小区的公共收益
小区的公共收益业委会成立后做个统计，基本来自这几个方面：
1) 经营性用房租金、
2) 地面停车位收入
3) 电梯广告收入
4) 快递柜租金收入
5) 通讯营运商设备
6) 其他零星收入
目前预计一年300万元左右。
03
维修基金
维修基金是业主交房时缴纳的，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。竹海水韵的维修基金3200多万元存在余杭住建局物业管理科专用账户中，没有动用过一分钱。
04
房屋质保金
房屋质保金：是开发商缴存在住建部门的用于房屋以及附属设施设备的质量保证金。质保金在房屋交付8年后未发现房屋本体质量问题，有业委会的小区业委会盖章，没有业委会的小区物业公告后业主无异议的，住建部门将全额退回开发商。
如果业主反映房屋质量问题，住建部门责成开发商维修后退回。如果开发商不维修，有业委会的小区可以向住建部门申请使用质保金维修。
竹邻间、咏竹园、芦花洲、荷塘轩的房屋质保金开发商已经拿回。
流霞苑、润泽园质保期满，当时业委会已经整理了一部分房屋质量问题的资料，包括流霞苑的门禁自交付起就没有启用过的问题，如果开发商要拿回，请这两个区域的邻居不要轻易同意。
春风里未满8年，蜜糖未满5年，邻居们请保存好房屋质量问题的资料，届时一定有用的。
春风里观光电梯的幕墙玻璃经常破裂，维修费用很高，换一块大约需要4000元。物业答复说玻璃没有质保期，业委会咨询过专家，观光电梯的玻璃属于幕墙，幕墙玻璃是有质保期的，而且玻璃幕墙是有行业标准的，不会轻易破裂，如果经常破裂要么就是玻璃质量问题，要么就是钢架变形，这个需要专家来认定，而不能轻易的相信物业这种不专业的说法。
三
业委会的工作边界在哪里
业委会到底能做什么不能做什么，怎么做？
业委会是业主大会的执行机构，选业委会本身就是一个漫长的过程，选出以后要把业委会建设成一个团队，齐心协力做好业委会的工作，更难。
从我接触到的杭州的数十个业委会主任、业委会委员，他们都是为了小区竭尽全力，想法设法把小区变成家园，有成功的，也有失败的，我们业委会就是一个失败的案例。
01
误区：成立业委会就是为了换物业
这是一个误会，实际情况是：成立业委会以后需要变更物业服务合同，终止开发商与物业签订的前期物业服务合同，由业主大会授权业委会签订新的物业服务合同。
02
误区：开发商会补贴物业
有人认为，还是开发商下属的物业比较牢靠，开发商会补贴物业。
这个要分情况，如果还有在售房屋，开发商会有补贴，全部交付后就不会有了。但是，小区里未出售的房屋、商铺、车位，以及金成自持的会馆等，本身是要交物业费的。这是开发商应该付的，而不是他们的恩赐：
以上就是物业说的，开发商每年补贴给他们的款项。
03
误区：业委会都是为了捞钱
这个我就不解释了，如果有确凿证据，请直接报案。也请各位业主善待敢于出来发声，敢于为小区业主争取利益的业主，如果不是这届业委会，小区很多事情都不会真相大白。公开透明是物业、业委会最重要守则，业主要关心小区，就从公开透明开始。
04
误区：涨物业费的业委会不是好业委会
从2008年来，十几年里，我们的工资涨了多少，退休工资每年都在上涨，电费、水费、燃气费实行阶梯价格，这个怎么解释？我觉得重要的是：物业费收取做到质价相符，物业不是垄断行业，进入这个行业的门槛很低，但是要做好不容易。作为业主，监督物业做好工作，手中要有详尽的合同，否则就是胡来。
总结一句话，业委会不是万能的，但是小区如果没有业委会，业主自身的权益要靠恩赐。
四
小区何去何从
01
法院判决
业委会成立后召开过两次业主大会，但是这两次业主大会的决议被四位业主告到法院，法院判决撤销。但是有个问题我一直没有想明白，法院的判决如何执行？目前没有答案。
02
前期物业
前期物业服务合同如何终止，怎么样才能有详尽的物业服务合同，明确业主的和物业双方的权利义务？
03
业主努力
寄希望于新一届业委会，寄希望于大部分业主的觉醒，寄希望于重新召开业主大会执行法院判决，寄希望于通过业主的共同努力，小区变成家园。
04
政府领导
寄希望于在基层党组织的领导下，着眼于业主利益，让小区安全、宁静、秩序井然。
治理靠法律规范，社会更需要道德和良心，只要知道了真相，再也不可能回到谎言的世界。有开始必然有结果，道理亘古不变！