保利东湾业主大会议事规则（修订稿）
保利东湾业主大会议事规则（修订稿）
第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条 根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主委员会在街道、社区的指导监督下开展履职工作。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条 业主大会、业主委员会以及业主监事会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会、业主委员会以及业主监事会的正常工作。
第四条 业主大会、业主委员会、业主监事会作出决定前，应当将决定事项报告社区，听取社区的意见，作出决定后应及时报告社区并向业主公开。
第五条 业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章 业主和业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
第七条 业主依法享有下列权利：
（一）参加业主大会会议，行使投票权，并就制订或者修改管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议；
（二）监督业主委员会的工作、物业服务人履行物业服务合同的情况；
（三）对物业共用部位、共用设施设备和业主共有收入使用管理的知情权和监督权；
（四）法律、法规规定的其他权利。
第八条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：20号大街；
西至：；
北至：22号大街；
南至：临江护塘河。
建设用地面积：232527平方米，总建筑面积：623772平方米，其中：住宅建筑面积492052平方米，3872户；物业经营用房1988 平方米；物业管理建筑面积 1491平方米；商业用房 2021.29平方米；地下建筑面积 118522平方米。居住户数：4074户。
有物业管理区域划分意见书的，具体见附件。
（二）业主大会名称为：杭州钱塘新区保利东湾小区业主大会。
第九条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）确定物业管理形式；
（五）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；
（六）选聘物业服务企业的方案；
（七）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（八）筹集和使用物业专项维修资金；
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
(十一) 物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营及其收益的管理分配使用；
（十二）物业管理区域内除公共道路以外设置临时停车位，制定车辆行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的决定；
（十四）法律法规规章或管理规约规定由业主共同决定的其他事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款（八）项、第（九）和第（十）项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积占比三分之二以上且占总人数占比三分之二以上的业主参与表决，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道和社区审核后，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告；
（三）按照本议事规则第十九条规定，发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告；
（四）按照本议事规则第二十条规定，统计表决结果。业主大会会议表决的情况应接受街道、社区的监督；
（五）业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告 7 日，接受业主的查询和监督；
（六）业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1 次，召开时间为每年第四季度。
第十二条 有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生或收到申请之日起15日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占物业建筑物总面积百分之二十以上且占业主总人数百分之二十以上业主提议的；
（二）发生消防、电梯、供电以及供水设施设备、排污地下管网等重大情形或者紧急事件需要及时处理的；
（三）物业所在地的县、市（区）房地产行政主管部门或者街道办事处经调查发现业主大会、业主委员会的决定存在业主大会议事规则规定需要及时撤销，书面要求召开的；
（四）涉及业主重大利益的事项。
（五）存在规定的业主委员会委员罢免以及法律、法规、管理规约和业主大会议事规则规定的其他情形。
第十三条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名）后，需及时报告社区，并在 20 日内对提议的真实有效性进行核实。经核实，符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起 10个工作日内说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内公告。
第十四条 业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门和街道协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》规定由区、县（市）房产主管部门和街道指导、帮助社区指导业主召开，具体工作委托社区组织实施。
第十五条 业主委员会应于会议召开15日前确定会议形式并进行公告。
第十六条 业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件。受托人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。
非业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员，或其他与表决事项有利害关系的人员。
第十七条 受托人应当根据委托人委托的内容代为行使共同管理权，当委托人本人参加业主大会会议或明确表示终止委托的，授权委托自动失效。业主委托行为应明确：
（一）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止。
（二）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数不超过5人；
2.同一名非业主使用人接受的委托人数不超过3人。
第十八条 业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上签名；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
（三）业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
（四）音像、影像资料可以确认的；
（五）业主在网络（物业管理信息网络系统）上查收确认；
第十九条 业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上（物业管理信息网络系统）进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
第二十条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
（一）除业主委员会成员选举采用已确认参会未表决的业主，其投票权数，在回收票数过半的前提下，计入已表决的多数票；其他需要业主大会表决事项均采用已确认参会未表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票；
（二）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害业主公共利益行为的业主，限制其被选举权，不得参选业主委员会委员；但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；
（四）投票人需用钢笔或圆珠笔等填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
第二十一条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第二十二条 业主委员会由7名委员组成，其中设主任1名、副主任2名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。另设立候补委员2名。
符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。党员业主委员会主任兼任党支部书记。
业主委员会每届任期为 3 年。
业主委员会办公地点为保利东湾4幢1单元业委会办公室。
第二十三条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）监督物业服务合同和管理规约的执行；
（二）了解物业服务信息并及时将重大事项告知全体业主；
（三）调解或者处理因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（四）召集业主大会会议，按照规定报告业主委员会履职情况，制作、保存业主大会会议记录；
（五）执行业主大会的决定并处理日常事务；
（六）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，
（七）与物业服务人订立、解除物业服务合同；
（八）拟定物业管理用房，物业共用部位、共用设施设备，以及共有收入金额、数量等使用方案，并向业主报告；
（九）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十二）业主大会授权业主委员会决定的其他事项；
（十三）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第二十四条 业主委员通过现场接待、设立意见箱、网络载体、热线电话等多种途径听取业主、非业主使用人的意见建议，接受咨询、监督和投诉。每月最后一周的周日为业主委员会接待日（特殊情况除外），业主委员会安排一名委员在业主委员会办公室负责接待和处理广大业主的诉求，工作时间为9:00-11:00；其他时间以意见箱、网络、电话等其他途径反馈为主；
在业主委员会办公室外设置意见信箱；建立业主委员会微信公众号，用于发布业主委员会相关的工作计划、财务信息，同时也便于广大业主在微信公众号上反映问题；
设置一部值班电话，电话号码为 （以后期公示的号码为准） ；
建立业主委员会工作邮箱，邮箱为 （以后期公示的号码为准） ，用于统一接收和回复业主意见及投诉。
第二十五条 业主委员会应当通过业主大会会议、物业管理信息网络系统等方式保障业主每年至少一次对物业服务人的人员配备、服务质量等履行物业服务合同情况进行评价。
专有部分占物业建筑物总面积百分之二十以上且占业主总人数百分之二十以上业主对物业服务人作出否定性评价的，业主委员会应当提交业主大会决定是否解聘。
第二十六条 业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）住宅业主参选前一年在本物业管理区域内居住累计满 10个 月以上；
（八）商业、配套用房业主参选前一年在物业管理区域内办公、经营累计满 10个 月以上；
（九） 由社区党组织对业委会候选人进行资格联审。
第二十七条 社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员，列席业主大会和业主委员会会议，但不参与会议表决。
第二十八条 鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十九条 有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用，或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十）不按照有关规定交存物业专项维修资金的；
（十一）业主及其直系亲属与本物业管理区域物业管理活动存在利益关系的，比如承租本小区经营用房或小区公共部位的承租人及其利害关系人。
第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（五）违反法律法规，正在被立案侦查、被追究刑事责任，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（六）违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（七）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形；
（八）业主委员会委员在一年内无故缺席业委会会议三次以上（含三次）视为自动退出业主委员会，候补委员自动增补。
业主委员会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域内公告不少于7日。
第三十一条 根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定，提请业主大会会议决定是否终止其委员职务：
（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约和业主大会议事规则，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）在选举中有贿赂、胁迫、欺骗等不正当行为并经查证属实的；
（六）住宅业主当选之后每年在本物业管理区域内居住累计未满10个月的；商业、配套用房业主当选之后每年在物业管理区域内办公、经营累计未满 10个月的；
（七）发生第二十九条第（三）、（四）、（五）、（七）、（八）、（九）、（十）项情形的。
第三十二条 街道办事处经调查发现业主委员会委员有前款规定情形的，提请业主大会会议决定罢免其委员资格。
业主大会、业主委员会会议在审议罢免业主委员会委员议题时，应当允许其申辩，并书面记录。经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，罢免生效。
业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于7日。
第三十三条 业主委员会委员实行等额选举。由业主自愿报名的原则，正式候选人为9名，如报名人数经资格审查后超过9名的，则由报名人互选的方式，得票多者确定为正式候选人。
第三十四条 本物业管理区域设立候补委员,具体规定如下：经参与表决专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之的候选人，未能当选业主委员会正式委员的，可以按照得票多少，依照顺序列为业主委员会候补委员，人数不得超过正式委员总数的50%。
第三十五条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开 12 次，每月不少于1次，分别在每月末召开。
召开业主委员会会议，业主委员会应当于会议召开三日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示。
第三十六条 经三分之一以上业主委员会委员提议的或符合下列情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：
（一） 业主大会决定召开业主委员会会议的；
（二） 业主委员会主任或党支部书记认为有必要的；
（三） 街道办事处书面要求的；
（四） 监事会认为有必要的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十七条 业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能召集的，或无正当理由不召集的，由街道、社区指定一名委员召集；
（二）召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员，并邀请社区列席；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前报告社区，并在本物业管理区域内公告，听取社区和业主、非业主使用人的意见建议；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）业主委员会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。业主委员会委员不得委托他人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
（七）业主委员会应当指定委员或者聘用人员负责制作、保存业主大会、业主委员会会议记录或者会议纪要等会议决议文件。会议记录内容应当包括会议议题、会议起止时间、会议形式、应到与实到人数、缺席人员、委员结论性陈述意见或者表决意见、事项或者议题表决结果等内容。业主委员会会议决议应当由出席的委员签名确认。会议书面记录由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（八）业主委员会会议需要对议题作出决定的，应当制作表决单，载明议题名称、表决时间、表决结果、缺席人员名单，由表决人员分别在赞成、反对、弃权栏签名。业主委员会会议决定文件由业主委员会发布；
（九）业主委员会会议决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式报告社区并在物业管理区域内公告栏公告 7日，接受业主的查询和监督；使用维修资金、与共有收入相关的表决单应当在会议结束后10个工作日内单独或者作为业主委员会会议决议文件附件，向全体业主公开，并抄送所在地的居民委员会。
（十）会议需有2名业主监事会成员列席。
第三十八条 业主委员会候补委员的递补规则如下：
业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在 10 日内将正式委员缺额和候补委员递补情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告 10 日。
候补委员递补后，业主委员会成员人数仍未达到本议事规则第二十二条规定人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十九条 业主委员会任期届满或特殊情况无法执行职责而解散的，不得继续履行职责，下一届业委会必须对其进行离职审计，并保留追究其法律责任的权力。业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道、社区，并在街道、社区指导下，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第四十条 业主委员会换届改选办法：
（一）业主委员会在任期届满五个月前，向所在地的街道办事处提交书面报告，报告本届业主委员会届满日期、需要交接的物业重要事项等情况。街道办事处应当自收到报告之日起两个月内组建业主委员会换届选举工作组。
（二）业主委员会换届选举工作组应当在业主委员会任期届满前，选举产生新一届业主委员会。
（三）业主委员会换届选举工作组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定，确有必要召开的，应当由换届选举工作组组织召开：
1. 选聘、解聘物业服务人；
2. 调整物业服务收费标准；
3. 除管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项；
4. 物业管理用房，物业共用部位、共用设施设备的使用方案；
5. 超出业主大会议事规则授权使用共有收入；
6. 法律、法规、业主大会议事规则规定的其他重大事项。
（四）换届选举工作组成员由由街道办事处或居民委员会指派1名代表和业主代表2名、业委会代表2名、监事会代表2名，共计7人组成；若该届业委会因特殊情况无法执行职责而解散的，则工作组成员为5名，业主代表2名，社区代表1名、监事会代表2名；其中业主代表由业主报名的基础上产生，超出议事规则人数规定时，则由报名人内部投票产生议事规则规定人数。
（五）在业主自愿报名的基础上，由工作组按照本议事规则第二十二条、第二十六条至二十九条、第三十二条等审核并产生业主委员会候选人名单。
（六）若经参与表决专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数达到应选委员人数的，按得票数多少依次当选新一届业主委员会委员。超出数量的候选人不列为业主委员会正式委员，可以根据第三十四条列为业主委员会候补委员。
若经参与表决专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数未达到应选委员人数的，符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的候选人中重新进行补选。
第四十一条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
第四十二条 有下列情形之一的，社区在街道指导下，代行业主委员会职责或成立由业主代表及街道、社区代表等组成的小区管理委员会，代行业主委员会职责：
（一）不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的；
（二）业主委员会任期届满终止，新一届业主委员会未能及时产生的；
（三）业主委员会不按规定召开业主大会，或虽经街道协商确定召开时间，但逾期仍未召开的。
第四十三条 有下列情形之一的，业主委员会可以向所在地的县（市、区）房产行政主管部门提出调整物业管理区域的申请，并提交物业管理区域划分方案、物业管理用房使用方案、共用设施设备维护管理责任承担方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料：
（一）因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经业主大会或者全体业主决定，划分为多个物业管理区域的；
（二）两个以上独立物业管理区域经各自业主大会或者全体业主决定，归并为一个物业管理区域的。
第四十四条 业主委员会违反本条例规定，有下列情形之一的，可提交所在地的街道办事处依法处置：
（一）违反《杭州市物业管理条例》第十四条、第二十二条、第六十七条规定的；
（二）违反《杭州市物业管理条例》第三十一条规定，不移交由其保管的资料、财物的。
第四十五条 业主委员会相关责任人被行政处罚的，应当由其个人缴纳罚款。
第四十六条 业主委员会违反法律、法规、业主大会议事规则或者管理规约的规定使用、挪用、侵占、擅自处分业主共有财产，或者侵害业主合法权益的，业主有权向有关部门举报或者向人民法院提起诉讼，业主委员会相关责任人应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 业主大会、业主委员会、物业服务人拒不配合财务审计，转移、隐匿、篡改、损毁会计凭证、账簿以及其他与财务收支有关的资料的，可提交县（市、区）房产行政主管部门依法处理。
第四章 业主代表
第四十八条 为更好建立业委会和业主之间的沟通渠道，本小区根据杭州市物业管理条例第十四条之规定，设立业主代表，业主代表由各幢选举产生，采用等额选举的办法，业主代表为高票者当选。以单元为单位产生一名代表，在规定时间内未报名的视作自动放弃参加所住楼幢业主代表参选资格。
业主代表产生方式如下：采取划分为 5个推荐区域，具体名额分布如下：1-4幢为第一区域，每个单元产生一名代表；排屋及商铺为第二区域，产生2名代表；5-10幢为第三区域，每个单元产生一名代表；11-15幢为第四区域，每个单元产生一名代表；16-22幢为第五区域，每个单元产生一名代表。
另社区用房产生1名业主代表。本物业管理区域总共产生代表46名。
第四十九条 业主代表的职责：
（一）收集本幢业主的意见与建议，及时反馈给业委会和监事会，监督业委会工作；
（二）监督利用物业共有部分、物业共有设施设备经营所得收益管理、分配与使用情况。
第五章 业主监事会
第五十条 监事会是小区业主大会常设的监督机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。监事会的主要职责是监督业委会依法履行职责，维护小区业主合法权益。
第五十一条 业主监事会的职责
（一）制定任期内的工作计划，对全体业主公示，并征求意见；
（二）制定年度工作计划，对全体业主公示，并征求意见；
（三）以简报形式向社区居监会汇报日常工作，业主监事会年度履职情况需以书面形式提交业主大会审议，接受全体业主的监督；
（四）了解本物业区域业主大会决议和业主代表履职情况、决定的执行情况、业主代表及业主委员会委员的工作情况；
（五）了解业主代表、业主委员会及委员日常工作中违反业主管理规约、议事规则及工作规则等规章制度的行为；
（六）了解业主代表、业主委员会委员的不称职行为，必要时应向业主大会提起对有关人员的停职议案，且在业主大会召开前，相关人员暂停职务；
（七）了解本物业区域的有关的财务状况、财务收支去向和共有房屋、设施、设备等资产的使用情况，对业主委员会财务有疑问的，有权进行财务审核；
（八）了解业主、物业使用人的意见和建议，了解物业管理企业履行物业服务合同的情况；
（九）派员列席业主委员会、业主代表会议；
（十）向业主代表会议提出建议和意见；
（十一）业主大会选举、表决的记票、监票和统计工作；
（十二）有权根据业主或住户的投诉，决定是否启动相关调查程序对业委会或业委会委员的行为进行调查，提出相应处理意见。
（十三）对经查证属实的业委会或业委会委员违反国家法律、法规或《议事规则》、《管理规约》的行为，监事会有权要求业委会或相关业委会委员限期纠正。业委会或业委会委员的上述行为造成业主较大损失的，监事会可以启动弹劾程序，要求业主大会罢免业委会或相关业委会委员。 （十四）就业委会及业委会委员的工作，有权提出召开业主大会会议议案（提案）；
（十五）对未履行监事义务的监事提出劝告、内部批评和通报全体业主的权力；
（十六）业主大会和业主代表赋予的其他职责。
第五十二条 业主监事会由5名监事组成，并设监事会主任一名，副主任一名。主任和副主任在监事会委员中推选产生，另设候补监事2名。监事会每届任期3年，和业主委员会同时换届；到期可以改选也可以连选连任。
第五十三条 业主监事会监事应满足以下条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守《业主大会议事规则》和《管理规约》，模范履行业主义务；
（四）热心小区公益事业，公道正派，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）未在本物业管理区域内的建设企业、物业服务企业或与之关联企业中工作；
（六）本人、配偶及直系亲属都未担任业主委员会委员、业主代表；
（七）签订竞职承诺书，并承诺严格执行竞职承诺书中所承诺的内容；
（八）本小区常住业主；
（九）持有国家承认的消防、财务、物业管理、电梯安全、土建工程、法务相关的资格证的优先。
第五十四条 业主监事会实行等额选举，如报名人员经资格审查后超过7名的，参照业委会委员选举办法，根据票数高低确定业主监事会监事正式候选人，经业主大会议会议选举通过后，当选业主监事会监事。
第五十五条 业主监事会建立工作会议制度，会议须形成会议纪要，并送社区居监会备案。
会议纪要应记录议题、涉及议题的简要事实经过、与会监事的意见等等，并需由业主监事会监事签字。
第五十六条 业主监事会工作会议每季度最少召开一次，3名（含3名）以上的监事提议以及发生须由业主监事会讨论、了解的问题时，应当随时召开业主监事会临时工作会议。业主监事会会议须有3名(含3名）以上的监事出席方为有效。
第五十七条 业主监事会监事及其直系亲属与本物业管理区域物业管理活动存在利益冲突时，该监事应主动辞职。对于有利害冲突的监事不辞职的，可启动业主代表会议程序，向业主代表会议提出对其停职的请求，由业主代表会议决定。
有利害冲突的监事也有权向业主代表会议提出申辩理由和意见，业主代表会议认为该利害冲突不影响其主要工作而未做出停职决定的，该监事继续履行职务，但涉及该利害冲突方面的工作时应当回避。
第五十八条 业主监事会监事一年内累计三次无故不参加业主监事会工作会议，视为自动辞去业主监事会监事职务。
第五十九条 业主监事会对小区经营性收益的使用进行监督。
（一）对于单项金额少于人民币10万元的项目，业主委员会制定可行性报告和实施方案，经半数以上委员同意，向全体业主公示并向社区报备，公示无异议后方可实施。公示期不少于7日；
（二）对于单项金额大于等于人民币10万元小于30万的项目，业主委员会向业主监事会提交可行性报告和实施方案，由监事会进行项目评估，监督其流程必须符合相关法律法规，并向全体业主公示，公示无异议后方可实施，公示期不少于10日；若有不合规的地方，业主监事会有权叫停项目实施，并向社区居监会报告；
（三）对于单项金额大于等于人民币30万元的项目，业主委员会向业主监事会提交可行性报告和实施方案，由监事会进行评估，审核预算报告及实施方案，确认费用合理后，向全体业主公示，公示无异议后提交业主大会表决通过后方可实施。公示期不少于15日；
（四）确定项目可以实施后，对于单项金额大于等于伍万人民币的，必须进行招投标。
（五）对于业主委员会相关委员未走上述流程，监事会可要求暂停该项目，待完成相关流程后继续实施，如业主委员会相关委员拒不执行监事会决定的，监事会可向业主大会或者业主代表会议提交暂停该委员职务的请求。
（六）由监事会参与项目监督验收，项目质量不达标的，业主委员会不得支付款项，业主委员会强行支付的，监事会可会同业主大会或者业主代表会议启动罢免相关责任人的程序，并保留对该责任人进行追索的权利，如双方对验收报告有异议的，可聘请第三方公司进行验收。
第六十条 为防止出现小区经营性收入被滥用的情况，由监事会共同负责合同审核；未经业委会表决通过及监事会认可的付款，由实际操作人承担连带赔偿责任。
第六十一条 监事会办公经费从小区经营性收入中开支，由业委会在七个自然日内代办付款程序，原则上不超过总额的2%。如维护业主权益需聘请第三方机构进行审计或工程验收的，可由监事会或业委会提出相关议题后7个自然日内召开临时会议，以与会成员过半数决议为准，双方参会人员均享有同等表决权；具体聘请事宜由监事会负责，业委会无正当理由不得拒绝或拖延相关合同签订；如一方对聘请第三方机构等支出提出必要性争议的，可在三日内提请社区召开工作会议进行讨论，或就相关议题向全体业主征求意见。
第六十二条 监事会应在《议事规则》确定的业主委员会办公场所设立办公地点，接收本小区居民及相关人员反映意见及建议。
第六十三条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。委托物业服务企业管理的，本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
第六十四条 发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月；
（二）物业服务企业书面提出解除合同的。
第六十五条 业委会在上任3个月内应当召开业主大会，对拟定的物业服务标准、服务内容和物业收费方案进行表决；由业主大会决定续聘和选聘事宜。选聘物业将采用公开招投标的方式（参照前期物业企业招投标管理办法）选出两家候选的物业服务企业。
第六十六条 业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草物业选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选物业服务企的产生方式等。
选聘方案应当报告社区并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告 7 日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告 7 日。
第六十七条 业主委员会公开发布选聘信息，根据选聘方案开展报名物业服务企业的资格审查工作，确定候选企业数量为
第六十八条 业主委员会根据本议事规则第六十五条、第六十七条规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，与物业服务企业签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告 10 日，接受业主查询和监督。
第七章 小区公共收益金的使用与管理
第六十九条 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的2%，运作经费的具体额度单项10万之内由业主委员会委员表决，半数以上同意才可使用，表决以会议纪要及委员签名的方式存档备查。
（一）运作经费从物业共有部分经营所得收益中列支。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.业主大会会议召开费用；
2.日常办公费用；
3. 小区公共设施设备维修更换项目，涉及到经费使用的，需按照政府有关规定进行公开招标；
4.工作人员费用；
5.诉讼费用；
6.第三方机构承接业主大会会务的服务费；
7.每年支出丰富小区居民文体活动经费不少于1万元。
第七十条 业主委员会应当建立财务管理制度。共有收入、业主大会和业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿，并依法享受非盈利性组织税收减免政策。
业主委员会应当妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。原始凭证、会计资料的保存期限应当按照《会计档案管理办法》的规定执行。
业主委员会应当至少每半年公布一次业主大会和业主委员会运行经费的使用情况。在物业管理区域内公告栏公告 15 日，接受业主的查询和监督，并报社区存档备查。
第七十一条 有下列情形之一的，业主委员会或者业主大会应当委托专业机构对共有收入与开支、业主委员会运行经费等收支情况进行审计：
（一）经专有部分面积占物业建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的；
（二）业主委员会任期届满的；
（三）业主委员会主任在任期内去职的；
（四）街道办事处、乡镇人民政府根据监督情况或者居民委员会的提议认为需要审计的；
（五）管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会拒绝按照前款规定进行审计的，街道办事处、乡镇人民政府可以代为委托审计。
业主委员会任期届满或者提前终止的，应当由新一届业主委员会委托审计，新一届业主委员会尚未成立的，由物业管理委员会或者代管的居民委员会委托审计。
审计结果应当向全体业主公示，审计费用可以在共有收入中列支。
第七十二条 本物业管理区域建立业主委员会委员和业主监事会监事履职工作补贴制度，从经营性收益中给予业主委员会委员和业主监事会监事必要的履职工作补贴。具体标准和发放办法如下：
业委会主任500元/月，副主任400元/月，委员300元/月；业主监事会主任400元/月，副主任300元/月，监事200元/月。以上补助应在下月15日前发放。如无特殊理由推迟发放的，监事会可对相关实际操作人员进行履职能力调查并公布结果。
第七十三条 每年年底由业主大会开展对已运行满一年的业委会的满意度调查，满意度达到一定比例，将给予业委会工作补助，具体标准和发放办法如下：
满意度达到60%-70%（不包含70%），给予业委会成员每人1500元工作补助；满意度达到70%-80%（不包含80%），给予业委会成员每人3000元工作补助；满意度在80%以上（含80%），给予业委会成员每人6000元补助。
第八章 档案资料的建立与保管
第七十四条 业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（六）物业管理区域划分资料；
（七）房屋及建筑物面积清册；
（八）建筑规划总平面图；
（九）公用设施设备的交接资料；
（十）物业管理用房配置确认资料。
第七十五条 业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在询问之日起7日内予以答复。
第七十六条新一届业主委员会自成立之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处或者其委托的居民委员会指导、监督下，将下列资料和财物移交给新一届业主委员会：
（一）业主委员会会议材料，包括会议决议、议题表决单、会议记录；
（二）所有财务会计资料，包括上一届和本届的财务报表；
（三）由业主委员会保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物；
（四）法律、法规、规章以及杭州市业主大会和业主委员会工作有关指导规则规定的其他资料。
业主委员会委员资格在任期内提前终止、聘用人员解除劳动关系的，应当自终止、解除之日起七日内向业主委员会移交前款规定资料及财物；新一届业主委员会尚未选举产生的，应当向所在地的居民委员会移交。
业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交街道办事处或受其委托的社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
第九章 业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第七十七条 业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理：
（一）业主大会、业主委员会印章由主任以外的委员专人保管；
（二）业主大会印章根据业主大会会议的决定使用；
（三）业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由半数以上委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，依法追究责任人的法律责任。
第七十八条 建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
印章使用情况应当每季度在本物业管理区域内公示，同时抄告所在地的居民委员会。
第七十九条 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制。
第十章 附 则
第八十条 本议事规则需业主大会会议表决通过后实施。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第八十一条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。
第八十二条 小区业主委员会换届工作小组或经由本物业管理区域20%以上（含20%）的业主提议，可以对本议事规则提出修订意见，经提交业主大会会议表决通过后生效。
END