【智库发布】一文看全养老地产各层面利好政策及用地获取方式
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何为养老地产？
近几年，养老地产似乎抢了商业地产、一般住宅地产的风头。
据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场规模约为4万亿元，到2030年则有望增加至13万亿元。
高力国际在新发布的《养老地产深度解析报告》中称，CLRC也就是持续照护养老社区市场将突破万亿规模。
目前养老地产在国内还没有明确定义，智库养老研究院参照多方资料，对此的界定是：
养老地产是由房地产开发企业或相关企业（保险公司或其他）进行投资建设经营，以老年人为目标客户群体，针对性进行适老化设计、配套和服务来满足其居住、医疗、娱乐等特殊需求的一类养老住宅产品，主要分为养老公寓和养老社区两种模式。
更通俗地表述就是：将房地产开发与创新老年人生活方式密切结合，将房地产业和养老产业进行整合，为老年人创造出充分体现生活感受和文化价值的复合型住宅产品。
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国家层面的利好及用地政策
＜2013年：
《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》
《社会养老服务体系建设十二五规划》
《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》
2013年：
《养老机构设立许可办法》
《关于加快发展养老服务业的若干意见》国发〔2013〕35号
《关于促进健康服务业发展的若干意见》国发〔2013〕40号
2014年：
《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》建标〔2014〕23号
《关于养老服务设施用地指导意见》国土资厅发〔2014〕11号
《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》民发〔2014〕116号
《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》国发〔2014〕29号
《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》发改投资〔2014〕2091号
《关于外商投资设立营利性养老机构的有关事项》
《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》
《关于推动养老产业发展的指导意见》
2015年：
《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》民发〔2015〕33号
《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》国发〔2015〕66号
《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》国办发〔2015〕84号
《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》国办发〔2015〕85号
《关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知》
《关于印发养老产业专项债券发行指引的通知》
《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》
《战略性新兴产业专项债券发行指引》
2016年：
《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》民发〔2016〕179号
《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》
《关于做好医养结合服务机构许可工作的通知》
《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》国办发〔2016〕91号
《“健康中国2030”规划纲要》
《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》国办发〔2016〕85号
2017年：
《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》中发〔2017〕1 号
《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》国发〔2017〕13号
《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》民发〔2017〕25号
《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020年)》
《关于进一步激发社会领域投资活力的意见》
《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》财金〔2017〕86号
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地方层面的利好政策
北京：
《共有产权养老服务设施试点方案》（京民福〔2016〕73号）
支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。
2017年12月12日，北京市民政局、北京市规划国土委、北京市住建委联合召开新闻发布会对共有产权养老新模式进行解读并介绍了试点的阶段性成果。这是北京市首个共有产权养老设施的试点，在全国也是首创。
上海：
《关于加快发展养老服务业推进社会养老服务体系建设的实施意见》沪府发〔2014〕28号
鼓励社会力量通过整合和改造企业厂房、商业设施和其他可用的社会资源，兴办规模化、连锁化的养老机构。允许社会力量和个人因地制宜兴办家庭化、小型化养老机构。鼓励各类资本投资建设养老机构，对新建养老机构，在土地供应、税费政策等方面给予支持；对现有住宅、工业、商业等设施改建养老机构的，在规划调整、财政补贴和公用事业收费价格等方面予以支持。
杭州：
《关于加快推进全市养老服务业放管服改革工作的通知》（杭民发〔2017〕225号）
进一步规范养老服务投资项目审批报建手续，将投资建设养老服务设施工程项目审批流程整合为5个阶段，并明确各阶段牵头部门，实行统一管理。探索实行养老服务建设工程项目区域评估，简化民间资本投资建设非营利性养老项目招投标手续。
广州：
《广州市促进健康及养老产业发展行动计划(2017-2020年)》（送审稿）
2017年，广州市发展改革委发布《广州市促进健康及养老产业发展行动计划(2017-2020年)(送审稿)》，公开征求意见，形成“一核引领、五基驱动、三带联动、多点支撑 ”的健康及养老产业空间总体格局。
厦门：
《关于扶持社会资本举办养老服务机构有关财政政策问题的通知》（厦财社〔2017〕4号）
通过结算土地成本获得划拨土地使用权举办的养老服务机构以抵押方式融资在1亿元贷款总额内，从向财政申请贷款贴息当年起，财政按不超过基准利率给予五年期限的贴息，实际贷款利率低于基准利率的按实际贷款利率计算贴息数额。同一抵押物对应的银行贷款只能申请一次财政补助，不得以借新还旧等形式重复申请。
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养老地产的用地获取方式
2016年国土部发布的《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》中明确逐步减少新增建设占用耕地，加大盘活存量用地和补充耕地。
增量用地：
新建养老服务设施用地，纳入供应计划，单列用地指标。
存量用地：
一类：空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用。
分析：目前应用最多的，其最主要的障碍是改造技术和改造成本过高。
二类：已出让的商品房开发用地在尚未进行正式开发前。
分析：关键问题在于商品房开发用地取得成本较高，转为养老用地后重新核定地价及土地差价部分的处理尚未有明确规定。
三类：已建成的尚未对外销售的存量商品房，直接改造后。
分析：如何处理改变土地用途及相应土地差价问题方面尚未有明确规定。
四类：集体建设用地。
分析：由于取得成本低、土地供应量大，未来养老地产企业可适当考虑。