业绩会直击｜中国奥园一日两场“秀”，掌门人郭氏兄弟忙并快乐着
3月18日，中国奥园（下称“奥园”）主席郭梓文和副主席郭梓宁很忙碌。刚参加完上午奥园旗下物业服务公司奥园健康生活集团（下称“奥园健康”）在香港联交所的上市敲钟仪式，郭氏兄弟就马不停蹄地赶赴奥园2018年业绩发布会。
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虽行程紧凑，但两兄弟脸上并不见疲惫之意，身上西装笔挺不见褶皱，气定神闲，就像有条不紊应对集团在资本市场考验时一样。
一年前以不达500亿元的体量喊出2019年实现千亿目标的奥园交出了一份亮眼的成绩单：2018年度合同销售同比增长100%至912.8亿元、净利润同比增长51%至29.4亿元。再加上旗下物业板块正式登上资本舞台，外界突然意识到奥园正“来势汹汹”。
相较前些年的低调作风，奥园在2018年宣布分拆物业上市、更名“去地产化”、接手珠海翠微村、广州东塱村旧改项目的一系列动作迅速将其推向房地产市场的聚光灯下。而最让外界关注的则是2018年3月，奥园运营总裁马军立下的2019年千亿“军令状”。
对于彼时已上市逾10年，2017年合约销售额仅为455.9亿元的奥园来说，该目标一方面对其2018年从开发到销售的周转速度提出“隐性”要求，另一方面也意味着奥园急需补仓，扩大规模。在这一过程中，奥园与大多数房企一般，选择了以杠杆为扩张的支点。也正因为如此，“融资成本”“融资计划”“负债”等也一度成为此前业绩会问答环节的关键词，彼时，马军曾表示，鉴于奥园过去几年销售增速较快，大部分负债是开发贷和银行贷款为主，基本可通过销售回款覆盖。
奥园确实也在2018年更强调回款的效率。在2018年半年业绩会上，副总裁陈嘉扬更是直言，公司内部对项目现金流回正周期有明确的考核要求。
反映到数据上，截至2018年底，奥园合同销售的现金回款率虽同比减少2%至78%的水平，但或因销售基数大，奥园现金、银行存款增加至360.13亿元，当期按需要时以及一年以内偿还的借款、优先票据及债券为237.3亿元。
不过，若谈及完全没有偿债风险，奥园或还言之尚早。资料显示，2018年奥园负债总额同比上升60.2%至1581.2亿元，净负债率较2017年底增加近8%至58.9%，借款、有限票据及公司债权实际利率增长0.2个百分点至7.4%。
但值得注意的是，若不是2018年12月的单月合同销售额为173.9亿元，创下单月销售新高，奥园距2019年千亿目标或还需走上一段路，而非如今的“近在咫尺”。
在业绩会上，郭梓文提出“2019年销售金额要在2018年的基础上增长25%”的目标。相较2018年时60%的目标增长率，奥园2019年设立的目标虽然已过千亿门槛，但似乎略显谨慎。
奥园管理层对于该目标的完成颇有信心，如陈嘉扬所述，奥园“只要去化率为60%左右就可以达到新一年的合同销售目标”。据悉，中国奥园在2019年的可售资源为1900亿元，截至2018年底已签约还没有确认的合同销售约为1100亿元，也将于未来两年逐步确认。
截至2018年底，奥园土储建筑面积达3410万平方米。在业绩会上，郭梓宁透露，2019年，中国奥园将增加一两千万平米的土地储备，预计拿地款为400亿元。而作为立足于广东省的房企，陈嘉扬进一步表示，无论是奥园的土储、销售贡献或是投资拿地，有一半会来自华南区域，其中以大湾区为“重中之重”。
此言非虚。2018年奥园来自粤港澳大湾区城市贡献合同销售约280亿元，占总合同销售的31%。推货的同时，奥园也在该区域加紧补粮，除了收购、招拍挂，奥园也借道旧改布局核心区域土储。2018年3月时，奥园管理层曾透露，公司16个城市更新项目总规划建筑面积为1053万平方米。据了解，奥园预计在2019年将有9个大湾区城市更新项目转化为土地储备，可为未来增加可售资源约660亿元。
虽然旗下拥有商业地产业务，但陈嘉扬指出，预计中国奥园2019年的销售还是以住宅为主，占比达75%，商业占25%左右。而销售数字背后也为刚分拆上市的奥园健康喂了一颗“定心丸”。
截至3月18日收盘，奥园健康报4.45港元/股，上涨21.58%，相较几天前同在港股上市的滨江服务，奥园健康涨幅较高。不过，资本市场对其的追捧究竟是来自郭氏兄弟在香港市场的知名度还是资本对于奥园健康业务的认可还待商榷。
招股书显示，截至2018年9月30日，奥园为中国11个省份、直辖市及自治区25个城市的61处物业提供物业管理服务，涉及总建筑面积约为1040万平方米。该规模相较新城悦上市前约7330万平方米的总合约物业管理建筑面积、佳兆业物业上市前2540万平方米的物业在管建筑面积等，显得“个头较小”。
更让外界对猜测，其规模或短期难摆脱掣肘的原因是奥园健康业务对母公司的依赖。奥园健康在招股书上坦言，其在2015年才开始将业务拓展至管理独立第三方开发商开发的物业。截至2017年，来自母公司集团及其关联方的物业管理服务产生收入占公司该年物业管理服务收入总额97%。
“奥园健康的体量还较小，后期如何持续获得市场认可或还需其看其业务增速，比如借助收购小型物业公司等方式，但上市无疑为奥园拓宽了融资渠道。”一位地产人士对《国际金融报》记者表示。
编辑 沈玉洁