"供不应求"?佛山每年究竟多少"刚需"要买房?
佛山的房价贵吗？
对于这样一个简单的问题，却必然有两张截然不同的声音：
于大部分刚需而言，楼价下降，低门槛上车，是他们最希望的事儿；
于手握多套房的投资客而言，则肯定会说佛山潜力还大着呢~！
然而，在“房住不炒”的总体思路下，只有自住需求才是永恒不衰的。
数据显示，2018年全年佛山一手住宅成交近16. 5万套，这一成交规模仅次于2016年，为2003年以来第二个成交“大年”。
一些砖家和中介言必称“刚需”，“供不应求”、“抢房”是他们的惯常用语。
但近年来佛山天量的新房成交里面，究竟有多少是自住的刚需群体？不理智地跟风囤房的又有多少？
或许，综合佛山城市的各项数据，抽丝剥茧，我们能从中得悉一个不为人知的佛山商品房故事。
就这样，商品房成为了“刚需”
1987年，于全国人民来说，都是一个足以铭记的年份。
1987年 8 月 1 日， 《中华人民共和国土地管理法》正式实施。 8 月 2 日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自 1987 年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。深圳特区房地产公司总经理骆锦星举起 11 号牌，赢得中国土地“第一拍” （以 525 万的价格竞得东晓花园的地皮） 12 月 1 日，深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌，突破了土地使用权不允许转让的法律规定。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。
其后，一个具有标杆性意义的商品房项目——东晓花园拔地而起！
潘多拉的魔盒打开后，购买商品房，成为了60后、70后、80后、90后、00后的心头大石！
让商品房成为“刚需”的另一个标志事件在1998年正式到来！
1998年国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998 年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
这是一个划时代的文件——你与我，就此被成为“刚需”！
高楼价时代，12年前佛山房价就曾上2万+
当“刚需”，成为了楼价的最强支撑，房地产进入了黄金时代。
然而，佛山市民还是幸福的，在2004年以前，佛山中心城区真的还是土著们的天下，在这里，我们能看到的仍然是东建、怡翠（能兴）、恒基、德宝、钜隆、玫瑰园、锦月们的身影。
然后，大鳄们来了。2004年3月，佛山三盛房地产公司注册成立，负责开发上海三盛2003年末拿下的怡翠花园东地块——南海颐景园小区，上海三盛，成为最早进入佛山中心城区的外来地产大鳄代表。
此后，万科、中海、保利们纷至而来，佛山房价也坐上了过山车。
2007年，于佛山人而言，是又一个特殊年份——那一年，佛山洋房价格连续破了多项纪录。
2007年3月，本土发展商龙头东建集团开发的东方水岸开盘，项目部分户型单价达到12000元/平。然而，更夸张的是，同年11月，当时的标杆豪宅楼盘——龙光天湖郦都已经有洋房产品卖到了2万+，而且，据当时路边消息，优先选房还要“茶水费”！
一时间，佛山楼市是否虚火过盛，成为了市民的热门谈资。
要知道，那个时候，佛山市在岗职工月均工资也才2360元！
工作10个月，不吃不喝，买一平方米的房子，的确够疯狂！
多年后，我们回头看看当年额疯狂，剩下的是这样的一堆新闻标题：《7月均价首破6000元/㎡》、《8月禅城南海楼价共创新高禅城：7220元/㎡南海：6479元/㎡》、《禅城新楼9月均价9670元》。2007 年禅城房价一直向上走，并在5月和8月两次出现爆发性增长，每次增幅超过千元。从3 月的 4000 多元/㎡一路狂奔到 9 月的 9670 元/㎡，达到最高点；对比2006 年 9 月份的均价，增幅超过了100%。11 月，南海均价破 8000 元大关。不过在楼价迈开大步一路狂奔的同时，佛山楼市的成交量却在第四季度开始持续下挫。
其后，2008年，一场席卷全球的金融危机到来，佛山楼市展现了自己“过山车”的另一面——全年成交面积不到 500 万平方米，楼价也只能回归“理性”。
如今，对照2007年的高峰，12年一个轮回过去了！然后，我们悲催的发现，2万+已经成为常态，稍稍好点的房子都是当年的标杆最高值！
佛山一年到底有多少套“刚需”房？
楼价的上涨，是一个综合结果，背后的原因很多。但最直接的原因，肯定是因为——有人愿意买单！
然而，2018年成交的16.5万套的新房，我们的购房需求真的有这么多吗？
尤其是最近市场上各种“供不应求”、“楼市全面回暖”的言论传播之下，我们更有必要了解市场上真的有这么多“刚需”吗？
我们不妨试着从各种统计数据中去探寻这个答案。
1、如果新增人口激增，他们会买走多少套？
据广东省统计局提供的数据显示，去年佛山常住人口总数达到790.57万人，新增常住人口达到24.9万人，创下近8年新高。
这一数据一经公布，马上被不少别人有用心的人士利用，作为楼市供不应求，抢房人多的一个证据。
一年新增常住人口24.9万，这可不是一个小数目。放在佛山过去8年每年新增常住人口的绝对值来看，已创下最高纪录。
自2011年以来，佛山每年新增的常住人口基本都在10万以下，仅在2017年新增常住人口达到了19.4万。据统计，即使把2011年到2016年，连续6年佛山每年新增的常住人口总数加起来，也仅有23.17万人。
放在全国，佛山去年新增的常住人口数量依然是一个了不起的成绩。
据南京市统计局发布的数据显示，去年南京常住人口为843.62万人，新增常住人口为10.12万人，增长1.21%，比上年提高了0.42个百分点，增幅创下近五年来新高。但相比之下，南京去年新增常住人口的绝对值还不到佛山的一半。
与南京一样经济总量突破万亿的宁波，据统计，去年宁波常住人口为820.2万人，新增常住人口为19.7万人，依然低于佛山同期水平。
实际上，佛山对于外来人口的吸引力位列全国前十。今年1月，百度地图推出《2018第四季度及年度中国城市活力研究报告》，报告中发布的“2018年全国主要城市人口吸引力榜单”中，佛山排名第9位，领先于杭州、郑州、武汉、西安、长沙等众多近年来发展速度引人瞩目的城市。
然而，我们再深入查阅一下，就能够了解到，新增常住人口并不能简单理解成为新增的住房需求。
佛山2018年新增常住人口24.9万人，是怎样构成的？
任何一座城市，每年都有新生儿的出生和年长者的去世，所以增长的常住人口中，首先是人口的自然增长。注意，自然增长的人口，对于不动产而言，是没有任何购买力的（新生儿）。
那么，佛山的自然增长人口是所少呢？按照以往经验，佛山常住人口自然增长率约为1%，参照2018年佛山常住人口总数790.57万人，那就是新增常住人口中有约8万人是属于对房产没有购买力的自然增长人口（新生儿）。真正的流入增长人口约为16.9人。
那么，现在问题来了，这16.9万人都有在佛山购房的意愿和能力吗？
按照（对房产市场）最乐观、最善意的推算方案，这16.9万人都愿意、也都有能力在佛山成家、买房，然后我们按照一个家庭2口人的配置计算，这一块顶天了能买走8.45万套房（按照佛山目前的楼价，现实情况根本不可能，但这里我们抱着对房地产最大的善意，不去计较）！
2、所有初婚群体都买房，婚房是多少套？
在佛山，每年约有2.9万套婚房需求。
2018年的新婚统计数据目前民政部门还没公布，但在2015、2016、2017三年，佛山初婚数据分别是这样的：65421人、55741人、52428人（为什么有单数？因为他们的另一半可能不是佛山人，也可能是再婚者）。
在这里的统计，我们不妨取2.15-2017三年的平均数：约57863人。
一段婚姻里，婚房带来的仪式感和安全感，远比钻戒大。57863人，每一对新人背后几乎都有12个钱包的支持，购买力不容小觑。这里，我们再次参照（对房产市场）最乐观、最善意的推算方案，所有新婚夫妇都要买一套房，那么大概是28931套婚房需求。
3、所有随迁子女父母为了孩子读书都买房，这个数量是？
学位房，一个历经多年炒作而不坏的概念。毕竟，为了孩子的未来，就算你无房裸婚，但你的娃很难逃过无房上学。
在佛山，为孩子读书而购房，确实也是新佛山人不得不面对的事儿（现在开始积分入学，但在户籍生优先而学位有限的情况下，其能解决多大的问题，还有待观察）。
城市大数据中，地产人最关注的，是新增小学生数量。每个新增小学生的背后，都捆绑着着一个定居在该城市的家庭。
在购房还能直接申请学位的2018年，佛山市教育局召开的“2018年义务教育公办学校招生工作第二轮信息发布会”上有这样的一个数据，2018年佛山全市公办小学计划招生人数82292人，户籍生招生人数51739人，可用于招收新市民随迁子女的学位数是30553人。
（对房产市场）最乐观的预计，所有随迁子女都是单独，他们的父母都愿意、也有能力在佛山购房，这里可以买走约3万套房。
4、刚步入社会的人才全部配对买房，他们要买走多少套？
21世纪，最贵的是人才！新增就业群体，无疑也是房产商最关注的人群。
根据2019年佛山市人民政府工作报告，2018年我市城镇新增就业8.57万人，其中城镇失业人员再就业3.5万人，就业困难人员实现就业6768人，本市生源应届高校毕业生就业率95.1%，城镇登记失业率2.36%。
按此推算，扣除再就业群体和就业困难人员，实际全新增加的就业群体约4.4万人，还是按照每两人组成一个家庭，购房一套计算，这里顶天了2.2套房。
只有所有极端情况都成立，我们才真的需要16.5万套房！
所有统计数据列举到这里，佛房君可以给大家具体计数了。
出于（对房产市场）最乐观、最善意的估计，我们这16.5万套新房还真是必须的：新增常住人口买走了8.45万套，初婚夫妇买走了2.9万套，有入学需求的新市民家庭买走了3万套，所有步入社会实现就业的人才买走了2.2万套，而且最重要的是，这四个群体互相并不交叉，只买新房，绝不考虑二手房（那么二手房的成交量又无法解释了），只有所有的极端情况都成立，我们的真是增长购房需求（以上各项直接相加为16.55万）才能堪堪与去年的新房成家量相等。
那么，实际的情况是怎样的？
实际情况下，以上我们所罗列的各项新增人口、初婚夫妇、入学随迁、新增人才他们都只能算是有购房意欲，也就是说，他们只是中介销售眼中的目标群体可能成为看房者。
另外，我们还需要考虑群体交叉重叠的问题，新增人才可能也是初婚夫妇，流入人口可能有不少比例也被统计进入入学随迁当中。
简单地说，我们每年实际新增购房有效需求应该是远远达不到16.5万套的！
16.5万套一手房源是货真价实存在的，16.5万的新增购房需求却要大打折扣，这说明了什么问题？
16.5万套新房源有很大比例是多套房拥有者买走了（改善？投资？）。
而一个不可忽视的未来是，所有这些被多套房拥有者买走的房产，未来要兑现，都是要将房源再度流入市场出售的。一旦房产税开征，多套房拥有者出售房产将更为普遍与迫切。
面对目前市场上“供不应求”的炒作，刚需们应该懂得如何理性面对了！
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