委托代建的涉税处理

房地产代建是指拥有土地使用权的企业由于没有房地产开发的经验、资金及人才等原因，委托房地产开发公司进行代建。

一、增值税方面，符合委托代建条件的，受托方取得的代建收入按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理”缴纳增值税，企业按照一般纳税人，税率为6%，小规模纳税人适用3%征收率。委托代建应当同时符合以下五个条件：一是由委托方自行立项；二是不发生土地使用权或产权转移；三是受托方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费；四是事先与委托方签订有委托代建合同；五是施工企业将发票开具给委托建房单位。如果不能同时满足，不论开发商如何核算，一律按“销售不动产”税目缴纳增值税。

二、在土地增值税方面，委托方作为土地增值税的纳税主体，委托方支付的委托代建费用是否允许土地增值税税前扣除？《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部［1995］6号），第七条第(二)款中规定，“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”。根据上述规定，开发间接费用针对的是【企业内部独立核算单位】为开发产品而直接组织、管理开发项目发生的费用。但不包括支付给项目管理公司的项目管理费和工程监理费。即土地增值税开发间接费中没有明确提到代建管理费，因此各地税务机关对“代建管理费”能否计入开发成本，土地增值税前扣除”口径有很大差异，如广州地方税务局明文规定，代建费用可以在土地增值税前扣除。     
       个人观点：委托代建行为不管是从委托代建合同形式上，还是代建实际业务的双方人员安排及费用支出上，都符合土地增值税暂行条例实施细则中所规定的“直接组织、管理开发项目发生的费用”的定义要求。理论上房地产开发企业所收取的委托代建服务费属于开发间接费的范畴，原则上应当可以作为开发支出加计扣除。
        三、在企业所得税上，房地产开发企业委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目、贯穿于工程开发建设的全过程，且在财务核算时与行政管理部门、财务部门及销售部门发生的管理费用、财务费用及销售费用分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。即委托方支付的代建费用属于开发的直接成本，应当予以资本化。

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