小产权房买卖纠纷，法院如何处理？（下）

《小产权房买卖纠纷，法院如何处理？（上）》后续：

三、小产权房执行异议之诉，能否排除执行？

深圳的小产权房不属于市场商品房，能被法院强制执行吗？

答案是——有可能。

实践中，一种是绿本房产证，不动产登记系统有登记，另一种是办理了违法建筑历史遗留申报，虽然仅有申报回执，但法院也可能通过向当地查违办发函的方式查明申报人，进行查封。

那实际占有人向法院提起执行异议，能排除强制执行吗？有以下两种情况：

01 不能排除强制执行

【案例】：租金抵债，买方能否排除强制执行？

案情：

2012年，卖方将自建私宅一层以40万元卖给买方，后因卖方欠高利贷未还，法院以卖方为该房屋的历史遗留申报人为由查封了该房屋，并裁定将该房屋的使用权交由申请执行人行使，以租金抵债权。

买方提出执行异议，要求终止涉案房产的查封。

法院：

异议人称涉案房产的产权、出租权、收益权被执行人已转让给被执行人，但没有证据证明，且未经司法确认，本院不予认可，异议人所提供的证据不足以排除强制执行。

案号：

深圳市中级人民法院（2020）粤03民终13716、13717号判决

02 能排除强制执行

【案例】：二手房东欠债，买方能否排除强制执行？

案情：

卖方2005年向原村民购买一栋绿本私宅后，十年后即2015年以2000万元转卖给买方李先生，李先生付了全款也一直对外出租使用至今。由于卖方周先生曾经在2010年对这栋房产进行历史遗留违建普查申报，法院应债权人申请查封了这栋房产。

买方提起执行异议之诉，要求排除法院强制执行。

法院：

（1）异议人已经付清了购房款，占有房屋；

（2）与申请执行人的债权相比，异议人对涉案房产所享有的民事权益应当优先保护；

（3）被执行人已经收取全部购房款，其财产并未因涉案房产的转让而减少，该转让行为并未损害申请执行人的债权。

因此，买方作为房产的占有人，对房屋享有排除强制执行的民事权益。

案号：

深圳市中级人民法院（2020）粤03民终6767号

四、离婚诉讼能否分割共有小产权房？

小产权房不能过户，甚至可能没有任何登记，是否能在离婚诉讼中作为共有财产予以分割？

部分案例显示，可以分割使用权。

【案例】：公婆自建小产权房，能否作为夫妻共有财产分割？

案情：

夫妻婚后，男方父母自建一栋农民房，未办证，但以男方名义申报历史遗留违建，后双方离婚，女方主张分割夫妻共有小产权房。

争议点有两个：

1、房子是夫妻共有的，还是男方父母的？

2、使用权能不能分割？

法院：

（1）涉案房产属历史遗留违法建筑，只能依据房屋土地来源以及建设主体来确定权属，女方主张该房产为夫妻关系存续期间的共同财产，仅有历史遗留违法建筑申报资料为证，这些证据对于确定房屋权属有参考作用，但男方父母提交的证据足以推翻房屋信息表和申报资料。

（2）涉案房产建设于婚姻关系存续期间，建房期间原被告与被告父母居住、生活在一起，故认定原告对被告的父母付出了必要的劳动；

（3）综上根据公平原则，原告应取得涉案房产的部分使用权，酌情分配涉案房屋的二楼由原告使用，其余楼层由被告父母使用。

案号：

深圳市中级人民法院（2014）深中法民终2827号

五、小产权房纠纷，如何应对？

对于小产权房的风险问题，大概率可以有两句话来概括：

1、有证风险大——有效却无法过户。

绿本房产证买卖，极有可能被认定为合同有效（也有可能不受理或驳回起诉），但却无法办理过户，注销房产证依赖原权利人的配合。

2、无证要占有——或无效或不受理。

无证小产权房买卖纠纷，极有可能不受理，或者被认定为无效，若证明其为实际权利人，除有合同、付款凭证外，实际占有非常关键，可能直接影响未来回迁权益。

当然，这一切都只是可能。

对小产权房买卖纠纷，法院到底会如何判？

《阿甘正传》中有一句话：

人生就像一盒巧克力，你永远不知道下一颗是什么味道。

套用来形容法院对小产权房纠纷的判决，也未尝不可：

小产权房纠纷就像一盒巧克力，你永远不知道下一个判决是什么结果。

最后，不得不说，对于小产权房的买卖，已成深圳相关政府部门的严厉打击对象，违约渐多，风险骤增。

因而，对于小产权房，若非“情非得已”，当避而远之，以免“自己苦了自己”。