这才是融创进军海南的真实原因！ / 四六文摘

作为百强里销售均价最高的房企，融创进军海南，有其标本意义。

文 | 八卦大湿兄

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2016年12月15日，融创中国在海南三亚正式宣布：融创中国品牌及其高端精品产品正式落地海南，并将长期深耕海南东线市场。

部分朋友认为融创进军海南的理由是：孙宏斌聚焦布局某些“高能级”城市，锁定高端产品服务以及深耕区域，以获得价值变现。

从融创发布会上公布的海南策略“坚持高端，聚焦东线，着力打造臻生活度假服务体系”来看，这个理由没问题，但却并不能很好地解释：为什么融创选择在此时进入海南市场？

我们知道，海南房地产市场是中国最早经历泡沫洗礼的市场，三亚的房价曾经力压北上广深。在海南房地产最热的时候，投资客们在一楼签约在六楼转手卖掉，房价从1400元/㎡飙升至7500元/㎡，地价则由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

然而，房地产市场又经历了一轮周期性起落：2010年海南岛确定国际旅游岛政策定位后，开发商和投资客又一次涌入海南。但一时间过多企业接涌而至，也暂时造成了岛内投资过度，开发过度；而岛外买房人当时对国际旅游岛的一时过度渴求，造成岛内是房子就好卖，形成开发上的粗放经营，配套薄弱，产品薄弱，最终的结果带来整个海南楼市后续在经济周期后半段问题频发，去化困难，也带来近3年在调控政策和经济弱市中的投资下降、销量、均价放缓甚至回调。

就在海南楼市第二波低迷盘整的背景之下，融创从2015年第一块地进入到如今布局海口到三亚的东线。融创显然是战略性进入。

如今，海南楼市2017年、2018年可能进入回暖上扬的通道。事实上，今年1～11月，海南省累计销售面积和金额达到同比去年增长40.2%和51.2%，达到1309.35万平米和1290.98亿元，回暖和上升迹象明显。

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大湿兄认为，融创进入海南这一事件，从侧面反映了中国中产阶级及其生活方式的兴起。

为什么这么说呢？从海南融创现有发布的几个项目来看，大部分都是以度假需求为主。也就是说，融创面对的客户，都是“有钱有闲且逐渐注重环境养生的中产阶级”。

抛去经济投资的需要，中产阶级对于海南购房的需求，在近几年来是越来越强烈。特别是2012年北京马拉松赛道上的抗议，2015年柴静《穹顶之下》的传播，雾霾中一支号角被吹响，唤起了新兴中产阶级的环境意识。

△网友评论：从医学角度来看这只鸡生病了。诊断：化脓性扁桃体发炎，重度上呼吸道感染，肺癌晚期，还有痔疮，唯有两只脚没事。

面对这样严峻的局面，逐渐富裕起来的中产阶级再也无法伪装不知道河北的钢铁污染，再也无法忽略过去二十年的经济增长的代价。毕竟，关停污染产业可能造成大批失业，而普通工人和市民往往是环境恶化面前最脆弱的受害群体。在雾霾无法获得短期治理、生活质量问题逐渐转为普遍的公共问题的情况下，有能力移居到海南或国外，是当前中产阶级最省心的选择。

除此之外，中产阶级因雾霾等环境原因被逼去南方“躲霾”，另一个原因是这一层级的人，确实越来越多，也越来越有钱了。

据中国社会科学院最新发布的一份蓝皮书显示，中国中产阶级的数量实际为2.04亿人。而且，中国中产阶级掌握的财富总量为28.3万亿，超过美国和日本，跃居世界首位。在北京、上海、广州三地的中产阶级群体中，在过去一年的个人平均收入达到16.6403万元，是社会平均收入的2.21倍。近半数中产拥有市值100-500万元的住房。

蓝皮书还指出，2009年以来，中国社会的总体收入差距不断缩小，收入分配差距缩小，从社会阶层结构来说，意味着中等收入群体规模在不断扩大。

当中产阶级真正形成购买力，相对90年代海南炒房族有经济基础，开始重视度假住宅、形成候鸟度假习惯，开始学会脱离工作环境而进入享受人生阶段，融创作为百强销售均价最高的房企，依托自身20万高净值业主人群，自然就有了进军海南市场的壮志雄心。

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大湿兄还认为，融创进军海南，特别是海南东线，也是融创在当前全国“资产荒”背景下的一种灵活变通。

为什么这么说呢？因为海南作为中国唯一一个热带海岛，由于气候和环境的绝对优势，对北方买家有着难以抗拒的吸引力。由于热带海岸线资源是绝对稀少的，特别是那些过冬族，以他们当地房价的四分之一买套房放海南，哪怕一年只在海南住2个月也值，因此海南房地产仍然有着天然的价值支撑，海南房价的涨跌只是反映出海南地产的供需关系，在全国范围内却仍属于稀缺资源。

△海南房价热度图（颜色越深房价越高）

从上面这张图来看，海南房地产明显分为乐东-三亚-陵水-海口这一条东海岸线和东方-临高这一条西海岸线。这是由于1988年东线重点发展旅游业，西线重点发展工业的定位所决定的。因此，西海岸线就不值得考虑，既不是旅游和度假定位，还被工业区环绕，其发展还需要很长时间等待。

△海南置业，先看气候。湿润区气候宜人，半干旱半湿润区在北纬18度以南，有如加勒比海、西印度群岛、夏威夷一样的植被、水温、蓝天、白云……常年如夏，阳光灿烂。

而在拥有1000多公里海岸线资源的东线，近年来海南圈地潮有增无减。从土地储备的分布看，旅游资源丰富的海南省东、北、南沿线海岸基本被瓜分完毕，东部组团包括琼海、万宁两市，中信、华润、海航在此盘踞；南部组团包括三亚、陵水、乐东、保亭四市县，富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城在此安营扎寨；北部组团包含海口、文昌、澄迈、定安四市县，新世界、海航、富力、雅居乐已入驻。

因此，大湿兄认为，海南由于过早开发，早已透支了海岸线资源。

海南自上个世纪90年代就产生出房地产泡沫，彼时房地产招拍挂制度都没出来，无法筛选出有竞争力的房企来开发、维护优质海岸线资源。在这样的情况下，一方面缘于中产阶级对于旅游度假地产的强烈需求，另一方面海南海岸线资源越来越少，形成了“资产荒”，融创进入海南，打造巨型项目“融创日月湾”，也就顺理成章了。

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最后，融创进入海南市场，是因为其产品已经拥有全度假基因。