上海法拍房可以贷款？但是这七类不行！

在上海，能像二手房一样首付3.5成，又不像二手房一样限购，就只剩买法拍房一个途径了。

但是，可以按揭贷款的法拍房，在实际操作中也会碰到无法贷款的情况。

这些法拍房，银行无法办理按揭贷款

前段时间，想参拍“棕榈滩高尔夫别墅”的X女士，就遇到了这种情况。

X手里有300万自有资金，想用自己的首套资格贷款买法拍房，正巧近期有一批八九百万的别墅在拍卖，便委托我们帮忙做尽调，调查一下这套法拍房到底有没有参拍价值。

调查后发现，这批别墅中有几套已经被公安查封，银行无法为这批别墅办理按揭贷款。

原本计划300万首付买别墅，瞬间变成全款才能买到，要多付560万。

幸好X参拍前做了尽调，如果拍中后才发现贷款问题，不仅要在短时间内凑够剩余560万，过户时还要多方协调公安解封。

诸如此类不能贷款的情况还要很多，经过多年参拍经验的积累，我们总结出七类无法办理按揭贷款的法拍房：

01 一套房多本产证

（一套房多产证上拍页面）

一套房多本产证其实是历史遗留问题。

2009年，为了抑制开发商肆意建造别墅、扩充大面积住房，有关部门制定了7090政策，为了多增加刚需住房的供应，要求开发商在建造小区时，必须满足：小区内70%的房屋，面积小于90平方米。

个别开发商为了造出别墅和大面积的房子，只能将两套甚至三套房屋的面积拼在一起，形成别墅或大户型卖给客户。

因此，这些一整套房屋，实际上却有2-3本产证。

这种一套多产证房屋，银行并不认可它一整套房屋身份，不仅会在银行办理按揭贷款时会碰壁，在交易中心过户时也很棘手。

02 公安查封

（有公安查封的法拍房上拍页面）

X遇到的就是这种情况：房屋有公安查封。

公安查封就意味着这套房屋的市场属性已经冻结。

不仅无法办理法拍房按揭贷款，其他正常的抵押经营贷款也无法办理。

只有公安查封的记录注销后，房屋的市场属性才算解封，可以正常办理贷款。

但是解封流程相对较长，法拍房按揭贷款又必须在短时间内放款，一般遇到有公安查封的法拍房申请贷款预审，银行会因为短时间内无法放款而拒批。

03 房龄较老或品质不好

房龄，也就是房屋的年龄，指从小区的竣工年代起到现在的时间。

（标的竞买公告页面）

比如这套法拍房，竣工日期是2001年，那么房龄就有19年。

一般情况下，房龄超过30年，银行无法办理按揭贷款。

但是对于一些品质比较好的市区住宅，像是徐汇、静安等中心地段的老洋房等，银行会根据市场价格优待，可以办理按揭贷款。

04 违章搭建

有违章搭建的房屋，一般是指未取得建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证核定的建筑。

无论是二手房，还是法拍房，一旦房屋有违章搭建记录，就无法办理贷款（包括经营抵押贷）。

将违章搭建清除，且注销违章搭建记录之后，才能办理贷款。

但是清除违章建筑和注销搭建记录需要的时间比较长，法拍房按揭贷款又必须在短时间内放款，一般遇到违章搭建的法拍房申请贷款预审，银行也会直接拒批。

05 无产证

（集体土地性质法拍房上拍页面）

“无证”房屋，是指没有房产证的房屋，通常指集体土地性质下的住宅房屋，所有权属于集体，只有属于集体的大产证，个人只拥有使用权，这也就是我们常说的“小产权房”。

小产权房，是没有产权证的，因此银行无法为“小产权房”办理按揭贷款，同时，这类法拍房在拍卖成交后办理过户时也会遇到阻碍。

06 存在长期租赁备案

（带租约拍卖页面）

我们经常会在上拍公告中看到“带租拍卖”的显示，这就表明这套法拍房有租赁备案。

长期租赁备案，一般指租赁期限超过10年，这一类法拍房银行无法确保可以安全买受，因此不予贷款。

（有占用法拍房上拍页面）

如果没有租约，但是公告中有显示占用的法拍房，借款人在贷款时还需要写声明，承诺不会因为房屋瑕疵而与银行违约，银行才给放款。

07 对买受人有要求

（买受人需征得批复后才能过户页面）

像是一些位于市政府附近的高层法拍房，是对买受人有资质要求的。

在参拍过程中需要经过身份审核才可以过户，像这类在参拍之前存在房屋过户瑕疵的法拍房，银行在办理按揭贷款时会更加苛刻。

如果被没有资格的竞买人拍中了，既不能办理按揭贷款，也不能办理过户。

关于法拍房的交易，看似简单，但实际操作起来会有意想不到的突发状况出现。

这也是为什么我们一直强调做好法拍房尽调的原因，只有清楚地掌握法拍房背景信息之后，才能确保法拍房交易不会出现重大问题。

根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。

尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。