被你忽略的法拍房产权人信息，原来背后还隐藏着这么关键的事儿！

很多朋友在买法拍房看公告的时候，往往对一些看上去很常规、基本的信息就一带而过。

但在我们的法务看来，每个细微的信息背后，都可能会暗含许多和交房、房屋安全有关的关键秘钥。

今天我们就和大家说一个常被大家忽略的信息——产权人、产权关系。

案例背景

客户L先生，浙江人，28岁，和女朋友都在上海工作，准备买房结婚。由于L先生和女友目前都没有上海购房资格，需要等到2年后社保才满5年。所以打算先买法拍房，一方面害怕房价会有比较大的波动，另一方面马上结婚有孩子，一家人总是租房生活也很不方便。

符合L先生家的房源每月也有个三四套，但一直没有遇到特别适合自己、特别喜欢的房子，所以超过市场价太多的也大多放弃了。功夫不负有心人，前段时间正好上拍了一套位于闵行古美的房子，离夫妻俩工作的漕河泾十分便利。

房子各方面L先生家都特别满意，接下来就是最关键的房屋安全交房方面的尽调了。我们法务在调查时发现，这套房子并没有看起来的那么简单。

调查发现这套房子的两个产权人关系“不一般”。

产证上是两个人的名字，并且还非夫妻、非直系亲属，深度挖掘一下，牵扯出十多年前“代持”引发的纠纷：原本两人是朋友关系，G女士是江苏人，早在2003年的时候，G女士就敏锐的感觉到上海发展潜力很大，便动了心思想在上海买套房做投资。

但G女士工作繁忙，经常来回上海也不是很方便，便想起了自己在上海的朋友Z先生，委托Z先生在2003年帮她购买这套房子。

过了一年后，房子竣工交房，在房屋登记产权过程中，Z先生提出将其户口迁至该房屋内。G女士考虑自己只是投资无太多精力打理房子，产证如果登记上Z先生，Z先生一定会更尽心打理房子各项事务，故同意房屋产权登记为两人共有。

两年后，Z先生因要结婚没足够的钱去买新房，便提出暂时搬进这套房子居住，并适当支付G女士租金，考虑到朋友的情面，G女士遂同意。

一切相安无事直到2018年，G女士考虑孩子出国留学回来后购置新房需要资金，便考虑把这套房子卖掉。G女士向Z先生提出房子卖掉会给Z先生一定的感谢费用，但这个“感谢费用”双方一致谈不拢。

这也难怪，当年2003年50多万买入的房子，现在600万都不止了！G女士当年几乎出资了全部的款项，Z先生只是付出了一些办理过程中的手续费。在G女士眼中，这套房子理应全部是她的。但在Z先生眼中，如不是他选中的这套房子，跑的手续，根本就不会有现在的高额回报。

双方始终在分配比例上存在分歧，Z先生拒绝出售。后G女士请求法院分割共有物，法院最终判决：G女士享有70%的权属份额，Z先生享有30%的权属份额。

G女士虽然对法院判决不服，但出于和Z先生多年朋友情谊，又有共同熟识的朋友，再加上自己需要用钱，便没对法院判决提出异议。

虽然法院对房子进行了分割，但Z先生一家住在房子里不配合出售，又没有能力购买G女士70%的份额。被逼无奈，G女士请求法院强制拍卖这套房子。

简单的共有产权关系却涉及了一个十多年的纠纷。基于调研结果，我们下户同事又到现场核实了解到：一直住在房子里的Z先生一家，态度十分强硬，表示目前一家老小都住在里面，不会轻易搬走。

遇到被执行人占用怎么办

对于有被执行人占用的法拍房，依据法院规定，需要给被执行人六个月的搬离期限，如果六个月还没搬离的可以强制搬离①。

注释：

①参照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释【2005】14号）第二条：

人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。

在此期间内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出给房屋。

但还有一种情况例外，被执行人名下唯一住房被拍卖，无法自行解决居住问题的，法院不可以强制搬离②。

注释：

②参照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释【2005】14号）第三条：

强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

这套房子是Z先生唯一一套房子，一家老小一直住在里面。一旦成功拍卖，一家人无处可去。如果他们最终对安置费用等协商不好，在这种情况下，想要顺利交房恐怕要费些功夫。

尽调需细致全面

尽调无小事，各种看上去很常规的信息，说不定就隐藏着许多特殊的问题。正如上面案例中一套房子有两位产权人，然而两人的交房意愿却是截然不同的。

对于每一位被执行人及其家属、产权人、涉案人员都要进行详细的调查，避免产生不必要的风险。

法拍房一旦拍卖成交之后遇到问题，买受人就非常被动。这也是为什么我们一直强调全面细致做好法拍房尽调的原因，只有清楚地掌握法拍房背景信息之后，才能确保法拍房交易不会出现重大问题。

根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。

尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。

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