法拍房竞拍，出价如何斩获先机？

“先生，冷静，请不要乱举！”

星爷电影《美人鱼》当中拍卖师的这句经典台词大家应该还记忆犹新。剧中邓超和张雨绮竞拍青螺湾地块，邓超频频加价最终以市场价三倍的价格拿下青螺湾。

电影中有些夸张的元素。实际生活中，法拍出价是一种很玄的东西，要知道竞买人基本都是在一个起跑线上，互相都摸不清对方的底，每一次出价都带有一定试探的意味。

那么是该先沉着冷静，摸清场上变化呢？还是一口气抬高价格，给对手一个下马威呢？有没有什么出价技巧和注意事项呢？

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出价规则

在了解竞拍出价技巧之前，大家需要搞清楚法拍房的出价规则什么？

（1）全场首次出价可以随意加价，一般以起拍价格为第一次出价。

（2）加价幅度：只能按照加价幅度的整数倍加价。

（3）出价者可以在自己出价领先的状态下再次出价。

当然大多数人都不会这么做，也不排除少数人，比如下面这位。

（4）出价次数无限制，竞拍周期内均可出价，出价时账户里不需要有钱。当然，也只有交了保证金报了名字的人才能出价。

（5）在竞拍周期内，出价后如果长时间没有其他人出价，拍卖也不会提前结束，除非法院中止或撤回拍卖。

在拍卖结束前五分钟内出价，结束时间会在出价时间的基础上延长5分钟，5分钟内的每一次出价都会因触发而再延时。

很多人把延时理解为五分钟无其他人出价拍卖即结束。这是错误的，拍卖有固定的时间周期，只有在拍卖周期内最后的5分钟内无人出价，才算结束。拍卖周期内，不会因为在长时间无人出价的情况下提前结束。

02

出价技巧及注意事项

（1）明确你的心理价位

明确自己的心理价位，不要意气用事，被紧张的拍卖形势弄得疯狂加价，整个过程保持清醒的头脑很重要。

当然，如果你感觉你最后的对手已经很犹豫了（就是每次只加一手或者半天不出价）你可以再加两手说不定就拿下了。

（2）看清价格再出价

有的朋友可能会觉得，看清价格再出价这一点不是很简单吗，难道还真有人不看价格随便竞价吗？

是的，还真有。

今年五月份，北京朝阳区新锦路18号院的一套房子，有人在竞拍的时候没注意手抖多打一个“0”，结果千万的房子变成了上亿元的房子，后面还真有其他竞买人没有看清就这样跟下去了。

（3）不要迷信一口价压死对手

司法拍卖中有的竞买人可能有时候会觉得一点点往上加价不够有气势，起不到“劝退”其他竞买人的作用，于是自己有时候一口气将价格抬上去很多，以此来打击对手的士气。

除非是财大气粗的老板，否则千万别采取这个战术，很有可能就是给自己挖坑。

法拍房的数量在增加，机会并不是转瞬即逝的，千万不要给自己加大压力，错过了一次机会，还可以等待下一次机会。

（4）预估对手心理

一般竞价到最后，那些才是与你争房产的人。最后几轮一般就是俩人较劲，一定要分析对方是穷途末路了还是信心满满，不要过度较劲也不要轻易放弃，理智对待。

（5）不要心存侥幸，等着流拍再打折

相信有参加过司法拍卖的买家都知道，法院拍卖的房产在无人缴纳保证金或者无人出价的情况下会流拍，而流拍后法院会酌情降低保留价进行第二次拍卖。

若出现第二次流拍，将会再次降低保留价进行变卖，导致有部分买家甚至在无人出价竞争的情况下自动放弃出价，继而等待下一轮的降价拍卖。

但在实际的拍卖活动中，像这样“捡漏”的情况并不多。

今年九月份上海市闵行区中青路1555弄116号的一套房子，一拍时流拍。第一次拍卖的观望人群表示房子挺满意的，但知道流拍后会降价，表示这次不竞价让其流拍，等下一次降价再参加。

结果二拍起拍价由7000万降到5600万，由于价格比较低，第二次的拍卖吸引了很多的买家，买家多了，竞争的人数也就多了，最终成交价比第一次的保留价高出440万，原来第一次拍卖观望未出价的买家只能望房兴叹了。

很多抱着侥幸心理的买家认为房产能流拍，等下一轮降价了再买是捡便宜，其实不一定，房产降价的同时，吸引力也会随之增加，你想捡便宜，自然别人也想，所以就会出现竞争，价格就很有可能抬高了。