69㎡的两居室,月租4080元,滨江自持的暖屋到底香不香?

| 长租公寓的「正规军」来了

文 | 陈琪栋

杭州长租公寓市场,即将「杀入」一股新势力。

杭州市住保房管局官网上,已经有多个商品房项目发布了其自持房源的预招租公告,学成府54套、锦绣华府249套、紫璋台128套...

从今年起到明年,租房市场将迎来了一大批开发商自持租赁房源,他们该如何在租房市场立足呢?

于是,我们实地探访了滨江房产的首个含自持住宅项目——滨江·翡翠江南。

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滨江·翡翠江南,坐落于振宁路与生兴路交叉口,处于宁围街道的集镇中心区域,周边有社区卫生院、市民公园、新农贸市场、集镇的底商,可以满足基础的日常需求。

交通上,项目距离地铁2号线振宁路站约1.3公里,步行约18分钟,但是开车通过钱江三桥、机场高速、庆春隧道,能与钱江新城、滨江这些地方实现快速通勤。

△北侧3幢自持公寓

整个小区共三幢自持公寓,分别为10#、11#、12#,位于位于小区最北侧。

每幢三梯六户,共467套房源,其中主力户型为69㎡中间套,设计两室两厅一厨一卫。

据悉,69㎡两居室的租赁意向人群一般是情侣、夫妇或三口之家,多为在滨江、钱江新城、钱江世纪城的公司白领,对生活品质有一定要求。

具体来看,69㎡两居室分为舒适版、经典版两种,主要有三点异同。

△69㎡舒适版户型图

△69㎡经典版户型图

第一,户型格局大致相同,区别点在于主卧和次卧的入门处的设计。

经典版户型主卧和次卧入门南北相对,中间留出了小部分的走道空间,整体私密性更好一些;舒适版户型主卧、次卧入门在同一直线上,走道空间完全利用,因此房间的面积也稍大一些。

△69㎡舒适版

△69㎡经典版

第二,家具家电基本一致,细节之处的材质略有差别。

两者均配置了沙发茶几套组、餐桌餐椅、书桌书椅、床、床垫、衣柜床头柜、电视、冰箱、洗衣机、燃气灶、油烟机、空调、空气源热水器、淋浴房,但经典版户型多了落地灯、吊灯,另租客可选择一幅壁画自留。

△69㎡经典版

△69㎡舒适版

在用材上,舒适版户型沙发和餐桌椅选用布艺,而经典则选择更细腻的皮质。

第三,经典版户型租金比舒适版贵400元/月左右。

△截图自滨江暖屋小程序

在滨江暖屋的平台上,可以看到69㎡两居室有经典版、舒适版两种,经典版参考价格4488元/月,舒适版4080元/月。据了解,目前翡翠江南的公寓正处于预招租阶段,优惠打折之后价格更实惠。

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肯定有人会问:这个地方68㎡两居室,每月4000多,算贵吗?

在贝壳找房平台,江南铭楼挂牌的精装45㎡的一室一厅房源,租金约2700元/月,但装修和户型大小明显不及翡翠江南的公寓;而新建成的安置小区宁瑞名府,毛坯72㎡两室一厅租金约2400元/月,毛坯90㎡两室一厅租金约3000元/月。

市心路一侧,佳境天城的挂牌房源中,简装的67㎡三室一厅两卫租金5300元/月,精装的67㎡三室一厅两卫租金6200元/月;恒逸南岸明珠72㎡两室一厅3500元/月,中誉·万豪广场简装67㎡一室一厅3800元/月。

再远一些的钱江世纪城的龙湖冠寓,精装68㎡两室一厅5235元/月,精装70㎡一室一厅4230元/月。

其实,贵不贵很难说。不同的地段、装修、户型等等,对租金的价格影响很大,但我们可以大概得出房企类公寓的居住品质和服务较好,但相对周边也有较高的溢价。

事实上,自2017年提出租售并举的住房制度以来,各大品牌房企纷纷涉足长租公寓的领域,至今为止,TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓。

截止目前,贝壳研究院依据公开信息的统计,TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓,其中2017到2019年涉足长租公寓业务的房企占比超过75%。(摘抄自贝壳研究院,2020.11.13)

如龙湖的冠寓、万科的泊寓等均属于房地产开发商下面的公寓品牌,小编简单整理了几个供大家参考。


房企

公寓品牌

成立时间

龙湖

冠寓

2017年

万科

泊寓

2015年

旭辉

领寓

2016年

远洋

邦舍

2017年

朗诗

朗诗寓

2016年

德信

随寓公寓

2017年

滨江

暖屋

2018年

招商蛇口

壹公寓

2016年

△以上排名不分先后,整理自企业官网、公开资料

除此之外,长租公寓市场还可以以房产中介、第三方公寓运营商为主体。例如,链家的自如、我爱我家等,属于房产中介一类,通常租借或一次性获取整栋甚至区域物业的长期限使用权。

△截图自杭州市住房租赁监管服务平台

蛋壳公寓、魔方公寓、青客公寓等,属于是第三方公寓运营商,一般从个人房东手中租下房源,通过装修运营在网上对外出租。

总之,现在租房的渠道越来越多,可挑选的房源也越来越多。

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而最近,蛋壳公寓爆雷事件闹得沸沸扬扬。

△杭州蛋壳公寓租客排队维权,图源朋友圈

爆雷的原因相信大家已经知道的七七八八了,无非就是蛋壳「高收低租」的运营模式,利用新租客的钱用来补上一家租客的窟窿。尤其今年在疫情的影响下,租房市场降温明显,新租房的人少了,窟窿也就越来越大。

但最本质的原因在于,蛋壳公寓开始是想学网约车、外卖、共享单车的模式,在发展初期「大量烧钱」抢占市场,后期通过市场的绝对地位定价获利。

而这种操作,在房地产行业是行不通的。

一方面,收房的成本远高于外卖、网约车等行业,一旦市场遇冷,房源空置下来,风险不可控制。

另一方面,就像上面说的,现在租房的渠道方式有很多,除了蛋壳这种「第三方公寓运营商」,我们还可以选择向普通房东租赁、向申请政府人才公租房、向房企类公寓租赁房源...

因此,不可能出现一家独大,垄断整个租房市场的情形。

杭州市住保房管局官网显示,杭州市范围内已有131宗涉宅地块出现竞拍自持比例,面积221.56万平方米,其中95宗涉宅地块自持商品住房项目已完成备案,面积152.37万平方米,房源1.64万套;16个项目完成验收确认,6616套(间)房源对外预招租。(截至2020年11月13日)

换言之,未来这些房源入市,租房市场将迎来结构性调整。

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责任编辑 | 黄皑      总编辑 | 叶建英      监制 | 叶小伊

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