我买的房屋过户前被查封，怎么办？

【一语道天机】

买房已付款，尚未办理过户，发现房屋被司法查封的，可尝试通过提起案外人执行异议之诉来解决。

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买房交了首付甚至全款，却发现房子被查封了，如何解决？

方案选择

买房付款后过户前发现房屋被司法查封，一手房、二手房均有可能发生这种情况。例如冲动买房未查明所购房产的抵押、查封等权利负担情况，又或者房屋登记在原权利人名下，由于种种原因未及时办理过户手续，后因原权利人存在债务，该房屋被第三人申请司法查封。

这类问题解决方案有多种，如被动等待司法查封结束（房产的查封期限一般为3年），又如与法院协商，提供担保财产解除所购房产查封。然而，此两种方案均有可能损害购房人的合法权益。被动等待，所购房产很可能在查封期限内被申请强制执行，被拍卖、变卖处理；购房人提供担保财产申请解封，是为原权利人偿还债务的冤大头。

此外，还有一种选择，提起诉讼解除合同，要求卖房人承担违约责任。但在房价飞涨的背景下，更多人的选择应该是“保住房子”，而不是退钱与赔偿。

因此，上述几种方案都不是解决“买后房屋被查封”的最佳路径，想要保住房子又不想当冤大头，故可以尝试针对查封执行提起案外人执行异议之诉。

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案外人执行异议之诉

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议规定）第二十八条[1]，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院应予支持。

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。

此处的合法占有，一般以实际控制为标准，如拿到房屋钥匙、办理物业的入住手续等。

（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

从反面解释可能更好理解，以下情形属于可以归责于买受人的原因：一是购房前未尽到审查注意义务，无视房屋已经查封的事实；二是不符合购房资格仍签订合同，无视政策限制，存在过错；三是具备过户条件却故意选择不办理，消极办理过户登记，同样存在明显过错。

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案例讲解

深圳中院的（2019）粤03民终22142号案件，便是按照前述规定进行裁判的。案外人张三于2000年与原权利人李四签订了《房产转让协议》，2015年所购房产因李四与他人纠纷被法院查封。为此，张三向法院提起了案外人执行异议之诉，要求解除查封。

深圳中院比照《执行异议规定》第二十八条，结合该案实际情况进行分析，认为涉案合同合法有效，原告至少在2007年便占有该房屋，且全部购房款已支付完毕，虽未办理过户但系因涉案房产暂不具备过户登记的条件，即客观原因导致，而非因买受人自身的原因。综上，法院认为张三就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，最终判决解除了涉案房产的查封。

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建议

为保障购房人自身的合法权益，建议购房前核实所购房屋是否存在抵押、查封等权利障碍，仔细检查房屋的土地使用权证、用地规划许可证、施工许可证等证件是否齐全。

此外，购房后过户前，如发现卖房人有涉诉案件或欠付债务的，可以过户的尽快办理；因客观条件仍无法过户的，按照《执行异议规定》第二十八条或第二十九条，尽量满足法律规定的要求，以保证查封后提起的执行异议能够得到法院支持。

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[1]注：该规定第29条适用于被执行人为房地产开发企业的特殊情形，在此不展开论述。

饶庆松

大成律师事务所合伙人

大成深圳房建部副主任

广西北海国际仲裁院仲裁员

《时代周报》特邀法律评论员

热爱横渡，三次横渡琼州海峡

2016年挑战往返横渡

彻夜坚持19小时50公里

公开出版物有《横渡，不一样的人生》

曾成功代理死刑改判无罪案件

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