一个阶层的置业彷徨与执念
前几日，在朋友圈有豪宅操盘手提出几个问题，很有意思，今天『地产营销人』想借着关于精英阶层的置业需求这个话题讨论一下。
首先，怎么界定所谓的“精英阶层”？
按常理精英阶层该归属于城市中产一类，但由于“中产”覆盖面很广，概念很泛，没有定性划分的依据，所以我们暂且可以把精英阶层归置中产的最高一级，属于介于“中产”和“富人”过渡的阶层。
如果从定量角度，房价的承受能力是一个很好的参照，以北京市场为例，能接受改善房产总价在2000万左右的人群，可算作是精英阶层的代表。
同业对精英阶层的置业需求进行了分类。
一类是豪宅的增量客群，该部分以自住需求为主，改善置业的核心意图在于对居住功能和房产品质的升级，其中也包含人生必要阶段家庭结构拆分带来的意外需求。
另一类是豪宅存量客群，该部分已经不缺房子，但主要以投资保值或者资产配置作为置业目的，其中包含通过新增不动产满足内心对优质资源的占有欲。
随后提出了目前市场中，到底是增量客户多，还是存量客户多等一系列问题。
『地产营销人』在评论处写到：如此划分，难免僵化。
因为无论增量，还是存量，其实都是一类人：他们过去都有房，甚至不止一套，再度置业一定要通过置换或者其他办法才能入市。从经济学角度，不能忽视做出这种置业行为所付出的巨大成本，特别是在当下时点。
这些成本的付出，包括资格的获取、置换的耗损、杠杆的消失、生活的迁离，以及楼市的不确定性，因此再度置业绝不是单一目的的达成，而是在所有置业理由的足够充分的前提下，直击痛点的“出手”，是权衡机会成本在极致状态下也能接受的置业行为。
这种“谨慎”，覆盖了精英阶层的以下需求特征。
1、自住改善是核心诉求
显然能够对抗上述所有成本的最坚实需求来源于强大的自住需要，其本质还是对于居住现状的诸多刚性不满。
譬如：因二胎出生带来的户型面积和居室的局促；雾霾问题带来的对居室空气质量的终极解决方案；对现有社区物业及内部环境的痛斥；因孩子上学而不得不重新选择学区居住的痛点等等。
在资金安排妥当的前提下，费劲周折去解决资格问题，能够接受抬高首付，同时面对二手交易折让的房价，都是未来能够得到良好的改善品质而愿意付出的成本，没有自住心愿的强大推动，谁又能轻易出手？
其中值得一提的是，对现状居住条件不满的条目越多，改善意愿也就愈加强烈，如果仅是不痛不痒的一个因素，能忍也就忍了，除非钱多的没地花，其他诉求才会上位，但此种情况毕竟是少数。
2、达到保值的最低限度
所谓最低限度，怎么理解？
其实就『地产营销人』接触的精英人群来看，房产保值增值是置业考虑的一大因素，但周期不同心态不同。
譬如在去年那种市场环境下，房价逐日蹿升，整体置业氛围趋向追逐投资收益，保值增值的预期会在置业行为中无形放大。
但今年转入调控后的胶着期，甚至二手市场呈现略有下降的态势，此刻选择置业的精英客群审时度势，不会对保值增值报以不切实际的希望，其心理侧重保值一端，对处于高位的房价能否再翻番不予奢望，因此投资增值的诉求不占主要地位。
但什么样的房产能够保值？也是一个专业问题。
在当下市场，相对保守地选择那些成熟区域，以及被限价后具有明显被低估效应的项目就成为多数人的置业标的，因而这类项目也往往容易出现逆势热销的现象。
3、占据资源只为守住身份
不只业内，即使对于业外人士，也能观察到的事实是未来的新房供应正在远离市区，改善置换的风险之一便是在品质和地段中做出艰难的抉择。
纵使对居住现状不满，但尚可能还驻守在市区城中，无论在四环还是五环，皆有一种归属于城市的身份认同，特别是舆论高喊的“疏解”之声，人人内心都似乎在为北京的立锥之地强加防御。
但如果为了单方面追求居住品质而被疏离到新城地界，则有心理上被边缘化的微妙感受。
所以与其说，买在城六区是对稀缺资源的抢先占有，不如说是守住一种身份标签，一种阶层地位，一种心理安慰。
不管东城、西城，还是朝阳、海淀，你说你住在那里，起码看起来像是精英中的一员。
当然也有例外，身价过亿的富人可以自信到我住在那里，那里就会出现精英，这话有点抬杠，不辩也罢。
好，接了下来该给精英们推荐适合的项目了。
其实，北京六城区中的四大核心区域，即东城、西城、朝阳、海淀，可选项目非常之少，特别是炙手可热的海淀区，近两年一直处于无新房在售的状态。
去年海淀推出的新盘首创·天阅西山一直是市场关注的焦点，今年截止到三季度已冲破20亿的签约额。据悉，新近将推出最后两栋楼王，100多套1500—2000万总价的豪宅无论从哪个层面都是不失为精英阶层合适的改善产品。
首创·天阅西山位于海淀新硅谷核心地带，名企聚集，名校环绕，为该区域3年来唯一一块住宅用地，毗邻故宫北院，居于三山五园环抱之中，以珍贵土地主语者的身份，深度诠释精英居住理念，被定义为西山新豪宅典范——更用心的科技大宅。
项目短距接驳京新、京藏两条高速，且与北清路、后厂村路、北五环和友谊路、永丰路、上庄路形成交叉路网，串联海淀北部各产业园，可方便畅行全北京。
地铁M16号线永丰站，距离项目西侧仅约800米。适宜的交通距离，既保障了业主出行的便利，又规避了地铁吞吐量带来的近距离噪音干扰。
首创·天阅西山地块方整，中央有70m宽绿带。规划中采用最大化楼间距的方式，打造大面积景观组团，提升景观视野和居住体验。
商品住宅分布于中央绿轴两侧，绿轴上设置会所和幼儿园，便于业主日常使用。项目总体采用安全有效的人车分流方式，营造充分的社区归属感。
在建筑上，首创细致考察海外豪宅样本，根据精英客群居住需求和审美倾向，采纳新派现代建筑风格，宽景立面设计，将传统古典与现代流行巧妙融合展现。
面积逾8万平的城市中心公园，以“U”型结构环绕着首创·天阅西山。公园外围道路环绕，巧妙的形成一个优质“隔离带“，也让这里成为首创业主的专享绿色领地。
首创·天阅西山聘请香港梁景华大师亲自担纲精装设计，以现代化装修风格针对不同户型的客户特征进行了个性化的风格定制。
同时，项目基于环境健康人居诉求，将生态科技融入建筑，从客户的视觉、听觉、触觉、嗅觉等角度改善室内居住环境，从声、光、水、气360度全感官升级生态豪宅的系统配置。
项目180㎡、211㎡、247㎡四居室三种户型，呈现完美尺度，并填补了海淀区改善产品的空白，具有稀缺性；同时也做到了在相同品质下，帮助客户控制总价的目的。
全四居设计，不仅兼顾所有升级居住功能，满足二胎和三代居的需要，达成一生之宅的夙愿且在格局上，做到全四房朝南，成为区域内罕见的创新设计。
于精英阶层在自住改善、保值功能、占据资源、身份认同等物理和心理层面，首创·天阅西山都是市场上屈指可数的样板项目。
当下正确的做法是，不要再环顾市场、徘徊焦虑，认清自身家庭需要，设定好资金预算，腾挪出购房资格，坚定出手，一箭多雕。
记住，当机会成本变为沉没成本，那就不再是成本，多年后你会为今天的果决击掌称快！
推荐阅读：