商办独栋为何如此难找？
近两年找过来要商办独栋的不少，但『地产营销人』很少做推荐了。
过去的经历告诉我们，适合的商办独栋太难找了，撮合成交更是费劲。
给大家分析下原因：
一般来说大部分找商办独栋的公司或者个人，提出的要求条件都差不多。
在北京，找位置好的商办独栋几乎是不可能的，除非几十个亿的“巨无霸”大厦整售。而且如今开发商在优质地段的商务楼都喜欢自持，这样以来售卖的就更少了。
2016年第一季度北京写字楼新增供应433套，同比下降62%；成交1184套，同比上涨155%；成交面积35.62万㎡，同比上涨242%；成交均价26654元/㎡，同比上涨36%；总金额94.93亿元，同比上涨365%。
2016年第一季度北京纯商业（不含底商）新增供应264套，同比上涨56%；成交420套，同比上涨184%；成交面积7.89万㎡，同比上涨129%；成交均价29816元/㎡，同比上涨46%；总金额23.52亿元，同比上涨235%。
实际情况是可售型的商办独栋基本都不在城区核心位置，分布特征以亦庄、房山、丰台等靠近南城的居多，因为这些区域的产业园居多，以厂房立项开发的独栋商务楼比较常见，但缺点是位置偏远，配套不足，交通不便，商务形象不佳，买主大多都看不上眼。
有时候单价接受度还能高一点，但总价似乎是一道永远迈不过去的槛。
2—3亿总价是多数买家可以接受的范围，超出3亿的客户，市场上凤毛麟角，超出10亿的成交基本只能靠运气了。
2亿总价锁定的楼宇面积也就在几千平米的体量，在商办独栋中属于较小的面积，这种类型的产品如果说十年前还比较常见的话，如今却很难找到。
在用地集约化的趋势下，提高容积率，提高建筑密度，拔高楼层，增加建筑面积是商务楼的同行做法，再加上房价高涨因素，低总价再也见不到了。
由于市面上符合条件的项目属于二手房的居多，所以交易会带来高昂的税费，买卖双方都需要承担过高的交易成本。
由此出现了以收购所持有房产的公司股权的方式进行交易的做法，这样可以大大降低交易费用，减轻税费负担。
但这种交易方法复杂程度非同一般，不如直接从开发商手中购买一手新房，而且可以利用杠杆贷款。但还是那个问题，房源太稀缺，即使开发商手上有新房，如果自持了不卖也没有办法。所以，从交易上来说，同等条件下，能买新房不买二手。
几乎所有的买家都会提出LOGO外墙挂牌的要求，这非常好理解，既然买商办独栋就是要自成一家，追求昭示性和尊贵感，LOGO上墙当然是必须的，也是必要的。
而拥有足够数量的停车位和私属院落也是附加要求最为普遍的内容。使用独栋的便利条件之一就是停车方便，拥有小院，有属于自家的独立空间，有领地的心理优势。但满足这些条件，更是难上加难，不跑到六环外几乎是难以寻到的。
1. 商办独栋其产品类型和地段要求属于“鱼和熊掌”的命题，二者不易兼得。如果发现有可以兼而有之的，自然是优质项目。
2. 高总价难卖，低总价难寻。商办独栋不少，合适的体量搭配合适总价的项目十分紧俏，2—3亿是高接受度的总价区间，如果在2亿之内是可以被迅速消化的。
3. 二手房多，但遗留问题多，涉及产权复杂，交易成本高昂；新房少，但交易简单，可利用杠杆，交易成本低。如有选择余地，优先选择新房交易。
4. 拥有LOGO挂牌、小院和停车位的商办独栋如今属于可遇而不可求的附加卖点，在市场上可定义为拥有“稀缺资源”产品，即使价高，从长远看也是值得的。
如果非要推荐一款，同时满足以上条件的商办独栋：位置好、总价低、属新房、可挂牌、有小院、车位多，含赠送的项目，看来只有亚奥核心的恒大书院了。
壹
亚奥之心，世界地标
近年来亚奥板块已极少听说有商办独栋入市，土地没有供应是一方面，由于该区域商业氛围成熟，普遍经营良好，二手房也极为少见。
恒大书院所处的亚奥核心区是北京典型的“富人区”，亚奥所在的朝阳区也是商业发展最快的区域。鸟巢、水立方所代表的奥运精神地标；奥林匹克森林公园所代表的北京生态地标；国家会议中心、国家美术馆、中国科技馆等代表的国家文化地标，成为北京走向世界城市的“片名”级代表作。
贰
便利通达，生态之最
两横七纵七地铁，让恒大书院享有极其便利的交通优势。两横：北四环、北五环，尤其是项目直线距离北五环仅500米；七纵：由东往西分别是机场高速、广顺路、京承高速、北苑东路、北苑路、安立路、八达岭高速，形成一张非常完善的交通网。5号线、8号线、10号线、13号线、14号线、15号线以及规划中的17号线，七条地铁线穿插交汇于此。
北辰、北湖9号、鸿华国际等十大高尔夫球场和奥林匹克、清河营、朝来等十大城市公园环绕项目周边，区域生态环境属京城之最。
叁
欧式独栋，创新产品
恒大书院，欧式建筑风格，荔枝金麻黄全石材外立面，庄重经典。创新层高达5.5米，高赠送率、空间灵活，自由分割。临街独立商墅南北入户，适合多种经营发展。
实得1000—2000平米总面积，0.8—1.5亿总价范围，拥有主干道的展示形象，可LOGO外墙挂设，私家产权车位和花园院落，多房本注册公司，独栋建筑，自住经营，满足企业总部、高端会所、顶级餐饮等多种功能用途。
加之恒大品牌实力背书和星级物业的专属服务，恒大书院成为北京核心城区中唯一拥有商办独栋供应的稀缺项目。
无论是企业还是商户，如今购置商办小独栋的机会越来越少，“南城+六环外”是唯一的方向，如果在核心城区偶尔还能寻见，迅速拿下不失为精明的决断。
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