给同行考察北京豪宅的三个建议
今年不少外地开发商频繁进京考察豪宅项目，『地产营销人』也经常接到这样的询问：哪个项目值得重点学习？
了解之后，才知道原来近几个月二线楼市的火爆和此起彼伏的地王让开发商在未来的项目打造上陷入了迷茫，如何用产品战胜地王？如何用附加值对抗泡沫？成了开发商们绞尽脑汁思考的课题。
但更让人苦恼的是，推荐北京有代表性的顶豪项目也是费劲，因为同行们都抱着猎奇的心态，希望能看到具有颠覆意义的产品，但是作为形态固定，发展已经十分成熟的平层豪宅来说，又能突破到什么程度呢？
看售楼处，大家都是先把会所建好，然后把接待功能放置其中；看样板间，从户型上基本都开始转向四居功能，大面宽短进深，不会出错，但也不会出彩；看精装风格，必须是大师设计，而且不能过于欧式，也不能过于中式，中西融合、现代简约最保险；看附加值，基本都是在“面积”上下功夫，变相提高性价比；看硬件系统，能有的都覆盖到，过于专业的大家也不深究，反正一个都不能少。
可见豪宅产品一多，就成了“套路”，本身同业之间的模仿能力就强，出来的产品除了地段差异，其他方面都近乎走向趋同，对此不知道是该欣喜，还是该悲哀。好处是高端产品慢慢形成了标准，提升了整体的品质门槛，遗憾的是真正体现诚意且令人惊艳的作品不再多见。
后来，『地产营销人』根据自己对产品趋势的理解和对市场发展的研判，推荐同业去考察和学习的项目尽量符合以下三个原则。
据统计到今年年底，将有近40个顶豪项目同台竞争，激烈程度可见一斑。即便所有项目达到所谓的“顶豪标准”，也只能博得“均好”之名，缺少鲜明特点和个性特质的产品在嘈杂的市场中被渐渐淹没。
有鲜明的产品特点并不是为了掩盖其他方面的缺点，也就是说固定动作不能失分，而自选动作要获得加分。而做出市场唯一性的特点并不容易，这便要求在同类特点的项目中尽可能做到极致化，极致到什么高度？最好是同类型产品的NO.1。
譬如说，现在市场上号称科技住宅的项目有不少，但科技住宅所包含的内容繁多，这就要看其中的科技含量的应用的多与少，浅与深，是为了让科技配置成为一项营销噱头，还是真心实意的改变人们面向未来的生活方式。
虽然有时客户无从分辨居住科技的概念，但开发商有义务去引导客户、培育市场，通过各种更加方式让“科技”落地，通过展示、演示、体验、进而让受众理解并愿意去接受这种人居形态。
其实对于见多识广的客户而言，同类特点的产品完全可以感受出其中的差别，谁更专业？谁更用心？心中自有评判。
如果某一个项目能够以极致化的产品特点占据了客户的心智，那将占领市场高地，树立标杆效应，从而获得市场最大的馈赠和更高的溢价空间。
从豪宅产品的演化进程就可以发现，过去披金戴银，繁缛奢华的豪宅形象早已改变，豪宅用以彰显身份的标签功能在逐渐退化，处于对私人空间的保护，高端住宅正在回归居住的本质。
而今年陆续亮相的豪宅产品看，普遍在生活细节和居住功能的改善上下足了功夫。包括：室内的生活动线如何展开？窗型到底该有多大？次卧与主卧空间的比例关系？收纳空间的排布？居室房间分隔与融合的灵活性？还有包括与人居健康密切相关的各种系统的应用。
所有的产品研发都是围绕着“人”来展开，这种在品质上的精进不仅仅体现在名贵的材料和国际级的厨卫品牌，更是体现在解决生活痛点的问题上考量的愈加周到和细致。
『地产营销人』最近抛出的一个观点是，衡量一个项目的价值，其容易被隐藏的“看不见”的产品部分，才是真正体现项目品质的地方，即：里子重于面子。
一个开发商敢于把“里子”一层层拨开，让客户检验，给予产品上的承诺，便是对以往开发和营销理念的一次重大革新。
记得画家吴冠中曾说过一副好作品的标准：专家点头，群众鼓掌。如果换成一个成功的地产项目，可理解为“业内称赞，客户争抢”。
产品特点再极致，开发理念再创新，也必须得到市场的验证，得到热销的反馈，既叫好又叫座是如今各大项目的追求目标。
业内的认可不仅是地产圈，可能还包括：建筑圈、设计圈、景观圈、艺术圈等等，一个成功的项目亮相引得各行各业纷至沓来，参观学习便是对专业高度的认可。而市场的追捧，开盘的热销，则代表了客户用真金白银投出了信任票。
只有满足以上三个条件的项目，『地产营销人』才会负责任的推荐去同业去看，不担心他们会失望，毕竟在豪宅林立的北京楼市上能够脱颖而出的项目，拥有绝对的核心竞争力，也足够代表行业的最高水平。
在为数不多的推荐项目中，有一个豪宅总是位列其中。虽然这个项目亮相时间不长，『地产营销人』今年已经多次前学习考察，每次回来都有新的收获。
这便是位于海淀的科技住宅代表作——首创天阅西山。
更用心的科技大宅，显示出天阅西山作为海淀区唯一的住宅产品力出精品决心。“科技”凸显了项目的鲜明热点，而“用心”则最终体现在产品的极致上。
可以说，天阅西山是北京豪宅市场在科技住宅领域研究最为透彻，打造最为细致，理念最为先进的代表项目。
该项目与其他产品在科技应用上最大区别在于，以人的“感官五觉”为原点，用产品创新和科技手段全面提升居住健康和舒适度，一揽子的解决所有生活中出现的痛点，打造一步到位的一生之宅。
壹 | 光
西山环抱是天阅西山独有的景观资源，远眺山景，近观园林，超大开窗面积对天阅西山来说变得尤为重要，最终设计的窗洞高达2.55米，且户内北侧西厨也采用落地窗，如此窗洞高度让整个屋内更加敞亮，其照射角数值，堪称北京豪宅唯一。
同时，“主卫观山”也是一大户型设计亮点。为了让业主在西山景色中沐浴，主卫配备有观景浴缸，通过一键“光管理”系统，自由切换私秘模式，使居者于西山美景中随意休憩与放松。
贰 | 声
天阅西山在音控上做足了功夫。产品采用“五重隔音系统”，除传统豪宅中常用的吉博力同层排水系统，3层LOW-E中空玻璃，还创新性使用了五星级酒店标准隔音地垫，并优选被欧洲王室称为“黄金管道”的超静音管。
为了降低空调设备的运行噪音，通过在天花板间铺设毛细管网，运用锅炉+水冷机组来为房子输送稳定的冷热媒，保证室温同时，也避免了空调噪音。
叁 | 水
在“水”的科技上也不留余力，采用国际豪宅标配的欧洲户式直饮水系统。天阅西山采用支管循环技术，再通过美国融雪技术中电伴热方式改造支管，保证24小时生活热水供应，并刷新传统三十秒出热水标准，达到即开即热。而通过设置水浸报警系统，更了保障用水安全。
肆 | 气
我们知道，新风系统并不能从根本上解决北京的雾霾问题，而大部分项目提到的高达95%的空气除霾效果确有夸大之嫌。
天阅西山为了解决这一问题，在拥有新风系统的同时与相关厂家联合研发，在成熟的静电净化基础上，通过全新方式实现二次净化并增加负氧离子，进一步除雾霾的同时，有效过滤甲醛、苯等有害气体，使户内空气质量达到瑞士标准。
除了极致化的科技住宅要素，在户型的功能设计上也颇具新意。
老人房空间比主卧更加宽绰，解决了儿女与父母同住的心理尴尬；步入主卧走廊处的二人吧台设置，创造了一种充满情趣的主人生活场景；南向既可作为书房也可作为婴儿房的多功能空间与客厅和主卧相连，通过屋门的开合便可在动静之间自由切换。两间儿童房的隔断墙可根据业主需求定制保留或者取消，二孩居住的各种可能性均予以考量。
最令人意外的是，天悦西山示范区开放后，不仅客户来访量巨大，蓄客情况十分理想，连被设计名家李宝章所做的景观设计和吴滨的会所作品吸引而来的各种建筑设计院、景观公司、装饰公司等机构的专业领域参观人士也络绎不绝。加之业内市调、考察、学习的各种团队，天悦西山接待中心几乎每日都保持着超高人气。
每当外地开发商考察完北京代表性的豪宅项目之后，几乎都会反馈说，产品定位已经有了，目标就是超越西山的科技大宅……
『地产营销人』表示很欣慰。
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