海淀22.8亿！沸腾幸福里

海淀楼市又爆了！最近，两件事引起市场关注：

一是上周五海淀又挂出两块新地，贵到史上之最，6.7万/㎡起拍价，按照今年房企拿地风格，再加上国庆前四季青两个11万+项目的开盘表现，这块好地不用愁，肯定是抢的态势，业内预期未来售价12万+妥妥，甚至13万+都有可能。

二是今年海淀最后一个不限价重磅新盘——海淀幸福里，终于迎来开盘！业绩毫无疑问，延续了海淀楼市的火热行情，首推便获22.8亿认购，验证了市场预期。

虽然项目样板间是在十一期间才亮相，但呈现出的惊艳和令人感动的细节品质，还是让大量客户在很短时间内做出了购买决定。

很多人问：如今什么样的新盘才能“火”？

『地产营销人』精炼地回答是，好地段+好产品。看似平淡无奇、符合常识，但深入其内，又与过去的市场有很大差别。

原来一个项目只要地段好，只要产品定位不出大的偏离，品质差一些，一样可以大卖当销冠。但是现在的市场不吃这一套——好地段之上如果产品不够好，购房者不会再买单。

这说明，即使开发商遇上好地块，也要保持敬畏，不能掉以轻心，必须投入最大心血和满满诚意来打造产品。现在的消费者是有标准、有原则、有追求的买家，因此开发商没有点执着和理想，会面临越来越大的阻力。

现在回看，海淀幸福里就是一个拥有绝好地段和对产品保持最大敬畏的高品质住宅，当去案场了解透项目之后，你会认为：开盘热销是顺理成章的事情，并不感觉意外。

不过，本着一种研究态度，我们还是应该拆解一下该项目的热销逻辑，以便对市场、区域和产品能有更深层次的认识。

1、海淀热销，恰恰反映供需尚未平衡

如果从二手房角度看区域，海淀在城六区中排位靠前，在东西城之后，但在朝阳之前。看经济状况，海淀和朝阳不相上下，但看产业发展前景和教育配套情况，毫无疑问，海淀更胜一筹。

北京新总规确定的战略功能之一——科技创新中心，城六区中只有海淀占位中关村，这个强劲的产业引擎一直在引领北京乃至全国科技、互联网发展的方向。从创造未来财富和产业潜力角度看，海淀区域价值还有继续进阶的可能。

教育上就更无需多言，海淀的教育配套是所有购房者追逐的资源。不夸张地说，在海淀买房相当于给孩子买了一份升学保障，可能学校之间有差别，但在关键的中考、高考等环节，海淀的优势是其他区不可比拟的，因此海淀的新房天然就有吸引力。

不过近几年，海淀住宅供应十分有限，供需矛盾长期得不到缓解，导致积压了大量改善升级的置业需求。2016-2019年期间，海淀供应的6块住宅用地全部为限竞房，阶段性地满足了刚需，却中断了改善，这一状况直到2020年才有所改观。

据『地产营销人』统计，海淀纯商品住宅2018年供应1219套，2019年供应789套，下滑十分明显，今年有所回升，但依然未回到高点。

所以，海淀楼市发展基础坚实，产业、配套逐年提升，优势不断强化，供需尚未平衡，提供了非常好的市场机会。

而海淀幸福里所处的西北旺板块，又属发展潜力最大的海淀北区，这里不仅有超强产业支撑，如：永丰产业基地、生命科学园、北京航天城、中关村软件园等分布周边，还有百望山、翠湖湿地公园等出众的自然环境，另外著名的故宫北院也将在2022年开放，利好更加凸显。

蓬勃的高端产业人才涌入，积压待放的改善需求，为海淀幸福里的开盘蓄足了势能。

二、标准诞生，6H心奢美学体系刷新品质

前文观点已提到，好的地段可以引发关注，但只有叠加优秀品质，才能触发真正的爆销。

海淀幸福里是由五大实力国匠联袂打造的迭新之作，操盘方华润10余年深耕海淀，被称为最懂“海淀人”的开发商。在拿地后，华润就决定将前所未有的高端产品系引入北京，以打造城市高端居住地标的理念，呈现引领未来人居趋势的高品质作品。

当产品于国庆前揭开面纱时，果真出手不凡。海淀幸福里精心研发的6H心奢美学体系横空出世，确立了北京高端住宅新标准，为豪宅回归周期指明了方向。

项目采用“Happiness for heart”理念，从素心、归心、安心、精心、贴心、倾心六个品质生活坐标维度，聚焦外立面、精装修、地下车库等全维度触点，实现“园区—公区—户内”全场景的品质设计，为高品质幸福人居生活全面赋能，从“心”定义生活之美。

每一种“心”，在产品上又如何落位呢？

素心——东方美学建筑体系Aesthetical

海淀幸福里联手有丰富豪宅设计经验的goa大象设计，立足“东方美学奢雅立面、东方美学隐奢园林、国际美学轻奢精装”三大审美界面，为海淀人居独创出高级且简雅的美学作品。

大面积玻璃幕墙配合全石材铺装而成，营造出现代极致简约奢雅的现代主义风格。建筑外形凸显的横向线条，既体现灵动通透的立面效果，也隐喻了中国建筑屋檐艺术形态。

归心——都市度假园林体系Relaxing

园林营造上，项目聘请新加坡知名景观设计公司JTL景观设计，以现代风格结合东方气质，构建了一个雅致、自然、诗意、休闲、隐逸的都市度假园林体系，让居者在工作繁忙之余，在此找回内心平静。

安心——健康管理系统

海淀幸福里从空气、饮水、温度、光线、餐厨、噪音、卫浴7大维度打造完善健康管理体系，精细到每一个生活的微小痛点。譬如，衣柜精灵配置6大功能贴心呵护、vrv空调系统开启户式多联机模式、厨房采用抗菌墙面等层面，为健康构筑全方位保障。

精心——智能管理系统

智能安防、智慧门禁、智慧家居三大物联网功能设置，让人脸识别、智慧停车、AI等智能科技真正为生活服务。项目还集成终端控制系统配置，可使空调及新风系统实现APP远程控制。室内还为蓝牙音箱、电动窗帘、扫地机器人、吸尘器等多种电器设备预留使用环境。

贴心——人性化功能系统

在专属门牌标识优化、室内收纳系统优化、电梯前厅功能优化、卫浴系统优化、房系统优化等5大方面改善居住体验。门外爱心挂钩、电梯间前厅专属收纳空间、“悦+APP”智慧生活服务平台以及室内收纳系统精细考量等多个细节，为居者营造更舒适的居住感受。

倾心——全社交平台

从儿童到青年、再到老年的全龄化社交场景。儿童乐园、下沉式花园、社区健身房、项目紧邻幼儿园、养老院及卫生院配置，创造人与人、人与自然之间的和谐沟通的平台。将美学设计与场景功能整合统一，三大全龄化生活场景，深受客户喜爱。

实力房企的尽心与全维品质的呈现，让意向客户对海淀幸福里充满信心和期待，最终反映在业绩上，也体现出这种信赖感。

三、超预期的精装，无微不至的细节感动

不得不说，当海淀幸福里样板间开放时，还是引起了不小的市场震动。

一方面从风格上，项目极简、现代、富有禅意的独特美学韵味，让人感到耳目一新，如沐春风；另一方面，样板间精装的品质超出业内外的预期，特别是无处不在、无微不至的细节，让每一组客户都心生感动。

从产品定位上，海淀幸福里98-198㎡舒适型产品，填补了区域内改善型产品稀少的空白。7.2-14.9米的超宽观景面宽，尺度疏阔，空间布局合理，功能完整，提供了丰富选择性。

98㎡三室两厅两卫户型，南向客厅开间高达3.8米，这在同类小三室产品中，尺度更为宽敞，空间感十足。130㎡三室两厅两卫的B户型，三面宽朝南，南北通透，户型方正；主卧套配置，南向房间均附有飘窗。

不过，最值得称道的是，项目进行的90多处人性化精装细节升级。

98㎡户型入户门采用定制钢木复合门，配有智能马达锁，一体化活体指纹识别，设有多种开锁方式，更安全便捷。这在全北京同类产品中，极为鲜见。

玄关收纳柜功能强悍，内部分为开放式层板和带门衣柜两部分，开放层板区域可摆放物品或放置收纳盒，带门衣柜悬挂常穿外套，侧面抽拉穿衣镜方便出门整理妆容，暗拉手形式开启柜门，节省空间，还能防止孩子磕碰。

客厅墙面为壁纸+意向图纹彩绘壁纸，配有不锈钢踢脚线，处处精心小设计；三层双中空LOW-E玻璃，“平开+内倒”两种开启方式，配有隐形纱窗；餐桌旁设有橱柜，延展橱柜使用空间，此处还增设“加油充电站”，为各种智能设备预留专属充电口，一站解决，十分贴心。

厨房配易清洁的哑光白色瓷砖抗菌墙，配防雾筒灯，洗菜区用灯光明亮的射灯，照明光效考虑充分。卫生间马桶上方设计独立光源，方便阅读；松下品牌或同档次品牌的暖风机兼顾换气、取暖、除湿功能，摒弃了传统强光浴霸，保护家人眼睛。

130㎡户型，玄关柜可实现6大功能贴心呵护，灭菌，除湿、除螨等一步到位；卫生间为明卫，干湿分离，尤其主卫配备智能马桶、洗手盆、浴缸三件套；水盆柜和镜柜便于将日常洗漱用品归纳此处，洗手盆采用台下盆，符合人体工学使用习惯。

四居厨房打造了多组悬挂式橱柜，拉开橱柜，设计有调味拉篮；在台面的上方还有LED照明灯带及备用电源，方小家电使用。操作台配有大单不锈钢水槽，下方配备垃圾粉碎器，方便垃圾分类。厨房内部还安装了净水系统能有效过滤水中杂质，品质精细入微。

今年以来，诸位能看到，『地产营销人』每次分析热销，都会挖掘出很多项目独有的价值。这些价值虽有外部资源的加持，但更多来自于产品的匠造和创新，这是获得热销、争得销冠的根本法则。

海淀幸福里，作为高端住宅大盘，开盘热销成功启幕，后续高潮迭起，百亿辉煌我们将有机会共同目睹见证！

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