今天是返工第一天，早上朋友圈里居然出现了北京“堵车”的景象。在因肺炎导致城市按下暂停健的日子里，“忙碌”重回也是信心恢复的一部分。未来一周，依然是返京人潮最集中的时间，绝对不能放松警惕。几百万人的流动，以及密闭在办公楼中，我们祈祷确诊和疑似的病例不会上升。如果防护有力，疫情能在这两周得到控制，相信北京距离“春天”就不远了。上一篇，『地产营销人』写了点疫情期间对未来市场变化的预判。这两天看到后台及朋友圈有不少人在探讨因疫情改变的置业思路和产品设计，其中包含着未来房子功能的新视角、新需求。新型肺炎疫情不仅会延迟释放楼市的行情，同时也会潜移默化的带来生活方式和居住形态的改变。需求跟之前一定会有些许差异，而且很有可能直接改变购房者的置业决策。无论对购房人，还是对开发商，研究因疫情改变的居住方式和功能需求，对今年后半程市场趋势的形成，颇有意义。在此，结合同业的分享，以及『地产营销人』的思考，梳理未来居住需求可能出现的部分新特征。对疫情结束后，大家的置业选择和开发商的产品研发，提供些思路。过去，书房在高端改善产品中有配置，但几乎在所有刚需刚改产品中，几乎没有这个功能，因为户型面积不允许。在有限的空间里，保证卧室功能被优先考虑。『地产营销人』发现大量线上办公、居家办公，在家中并没有适合的工作场景。有的人在床上敲字，有的人在沙发上、餐桌上，摆弄笔记本和各种文件，非常不便。而且有的公司要求视频会议，家中不适宜的环境一角被迫展示出来，确实影响观感。
另外，现在做直播的不仅只有带货网红了，很多专业人士也因这次疫情加入到直播大潮中，包括大量的老师、专家、自媒体人等。因此，新的需求就酝酿其中——有个无人打扰的、干净整洁的、带有办公氛围的书房功能是十分必要的。有人会说，这种需求只是暂时的，疫情结束之后就不会有了。『地产营销人』却认为，这种影响是长远的、不可逆的。当灵活办公、线上直播等方式人们完全接受和习惯之后，深得其益处，不会快速抛弃，而是会像当年因非典成就电商一样，永久沉淀下来，逐步走向成熟。所以，无论户型大小，考虑书房功能的配置，在样板间中做个工作场景的直播间，是体现时代气息并暗合客户心理的做法。去年，我们还探讨过，90㎡小三居到底做一个卫生间好，还是两个好？经过这次疫情，相信诸位都不用争辩了，结论非常明确：两个卫生间将成为标配！当然，户型如果再大一点，做三个卫生间或更多套间会更理想。原来这种设计体现的是家庭居住的私密感，但如今其现实功能在于：如果家中一旦出现可传染的疑似病例，有带卫生间的套间，至少方便安全隔离。另外，包括卫生间下水管道处理，预防反水气体传播病毒等设计，都需要在工程上改进升级，与时俱进提高建筑标准。不怕一万，就怕万一。这次疫情不同于非典，对社会影响巨大，相信已经深深地改变了人们的各种观念，包括居住观念和对户型的传统认知。经历了疫情考验，一些人对生活在大城市产生了怀疑，好像武汉变成了一个反面案例。但如果再看看湖北其他中小城镇的医疗水平和防护情况，再考虑居住选择，其实大城市还是应作为首选。无论从医院数量、医疗水平，以及出现疫情后，国家层面的关注和出手措施，都会向大城市倾斜资源，因此未来在一二线城市置业还是更有保障一些，其中北京和上海显然是最佳。从微观层面，社区周边的配套情况，因这次事件也更加值得重视。如果从家通过步行就能到医院，骑个单车就能到公司，楼下的底商就可解决买菜和基本生活的采购，那么住这样的社区在特殊时期就变得尤为便利、安全和放心。疫情下对生活配套的需求和平常是不一样的，这两天大家返工上班会有深刻体会。距离上班远，且又不得不依赖公共交通的人们，相信内心是紧张和担忧的。疫情肆虐，一个社区的防护底线就是通过良好的物业服务来坚守的。但这段时间，大家通过朋友圈或者亲身体验，相信也做出了比较——不同物业公司差距非常大。好的物业不仅社区封闭管理，且对外来人员的进出都有详细登记和检查。每个单元、电梯、楼道都会按时消毒、清洁，有的社区还在电梯按钮处配置纸巾，做好细密防护。更有甚者，在小区门口，物业搭建了“消毒通道”，防护之专业令人叹为观止。
还有些社区物业主动给业主发口罩、消毒液，提供送菜上门等定制服务，无微不至，真的让人羡慕嫉妒。
物业的价值正被广大客户重新认知。相信未来楼市回归正轨后，对物业的评判会放到置业决策的核心要素中去认真考量。
以上只是疫情对居住需求带来改变的部分推演，可能还包括其他方面。
譬如：封闭式小区在疫情中体现出来的优越性；拥有景观的房产在足不出户的日子里，凸显的独特价值；别墅社区充沛的私人空间，以及低密社区最大化降低因居住密集而产生的感染概率等，欢迎大家继续补充，提出需求。
『地产营销人』可预见，一批在设计中的项目会因这次疫情而改变设计思路，并采取前所未有的人性化“增配”，向市场提供更好的、更舒适的居住产品。
