看完今年别墅成交分析，就知道该怎么选了！

前几天，『地产营销人』总结了今年北京楼市刚需市场的成交特征，然后就有朋友问：能不能把别墅市场也做个分析，看看市场的变化和成交的趋势。

整体来看，今年北京别墅市场的主调就是供应下滑，选择困难，纯质降低。

供应下滑的主要原因在于，能做别墅的低容积率地块供应越来越少，而且有条件规划别墅的用地，房企为了加快走量也改做了洋房，由此更加剧了别墅新增量的减少。

据网签数据统计，1-8月北京别墅供应仅为1885套，同比下降33.86%；供应面积为54.45万平方米，同比下降31.59%。别墅少了，自然选择范围就小，购房者也就不容易找到心仪产品。

在这种情况下，一些下跃产品开始作为别墅的替代品补充供应，虽然也有墅居的体验感，但对于很多客户还是觉得不够纯质，在他们眼中叠拼、联排、合院、独栋才是真别墅。所以，别墅产品的纯粹性也在降低，这就更加大了选择难度。

那么，今年北京别墅到底有哪些成交特征？有没有适合购房者关注的别墅产品呢？

下面，通过数据窥见真相：

1、1000万以下别墅成交，占比近四成

从1-8月别墅总价段成交可看到，总价1000万以下的别墅产品成交842套，占比最高，为37.71%；总价1000-1500万别墅成交677套，占比30.32%，位居其次。

显而易见的规律是，别墅总价越高，成交量越少。总价1500万以下的别墅成交，占比近7成，总价1000万以内的别墅产品市场接受度最高，也最容易热销。

2、叠拼、联排别墅成交占比超九成

从别墅成交类型看，1-8月北京叠拼别墅成交1190套，成交占比53.29%；联排别墅（包含合院）成交836套，成交占比37.44%。两种产品加起来，成交占比超九成，是绝对主力产品。

由于禁墅令的贯彻，如今独栋和双拼别墅基本处于消化存量阶段，不仅成交少且价格贵、门槛高，虽然稀缺，但已非市场主流。

叠拼和联排别墅（合院）是大部分改善需求迈向别墅梦想的第一步，面积适度，总价优势明显，又有纯正别墅体验，因此市场需求最大。

3、400㎡以下别墅成交占比超八成

从别墅成交面积上看，200-300㎡的别墅产品最热销，共成交716套，成交占比32.06%；其次是200㎡以下的别墅产品，成交550套，占比24.63%。

300㎡以下别墅成交占比超五成，400㎡以下别墅成交占比超八成。虽然别墅面积有变小的趋势，但舒适度依然要保证，200-300㎡是一个两者兼顾，较为理想的需求面积段。

从上述分析看，在别墅供应日益减少的前提下，优先买低总价、面积适中的叠拼、联排别墅（合院）是抓住时机改善升级，早日实现别墅梦的有效途径。

那么，近期市场上有没有符合条件的别墅项目呢？

『地产营销人』了解到，位于大兴采育即将开放实景示范区的住总如院，就是一个值得购房者品鉴并拥有的纯低密墅区，容积率仅1.05，不仅舒适宜居，其规划了叠拼和合院纯质别墅产品，总价诱人，品质出众，性价比超高。

住总如院地处亦庄新城南部的大兴采育，被谓之京津冀桥头堡，这里不仅可坐享新机场红利，也是北京少见的低密度墅区居住板块。

项目坐拥3000亩原始次生森林，12万平方米采育公园，绿植环伺，周边汇集五大名胜八大景观，生态环境优美、文化底蕴深厚，尤为适宜墅居生活。

北京住总地产为老牌房企，拥有32年筑墅经验，布局北京东南重镇采育，凭借采育纯天然低密林海资源和优质凤河资源，打造旗下高端住宅产品系作品——住总如院。

项目整体建筑风格采用新中式风格，高低错落，变化有序。打破传统北高南低式建筑排布，通过“四街、六园、九坊、十巷”的规划布局，以组团围合景观中轴的设计，为客户营造“入园、穿街、过坊、进巷、登院”五进门第的传统人居感受，打造具有序列感的归家体验。

项目园林借鉴中国古典园林的造园手法，采用其独特的文人景观特色，打造出景观与人文结合、尊贵与雅致并存的立体生态园林景观，形成新东方景观特色。

住总如院总占地面积约为8.8万平方米，建筑面积约为19万平方米，其中地上部分建面高达9.2万平方米，是真正意义上的墅质低密住区，规划有洋房、叠拼、合院产品，可满足不同客户的多元化。

由于项目不受7090规划限制，无论是总价310万元起，建面约98-115㎡的阔景花墅；或是总价500万起，建面约200-315㎡的藏景叠墅 ；亦或是总价850万起，建面约400-450㎡的园藏独墅，每一种产品都精心设计，打造出一个完整的爆款产品矩阵。

115㎡户型，住总如院做出北京最小四面宽朝南的四居产品，实现双厅开窗、双卫全明、纯南北通透等超级领先的设计，把北京市场的“网红户型”再度升级。

建面约200-315㎡藏景叠墅，四层立体院墅，层层功能不同。通过竖向排列的合院式设计，做到每户均有三面采光，私家电梯入户，全南向套房设计，可做到三代同堂又互不打扰，独立而私密。

其中，下叠产品面积适中、功能强大。首层打造为客厅及老人房，餐客厅连为一体，享有6.6米奢阔面宽。老人房配有衣帽间，紧邻首层院落，亲近自然。

二层主卧套房，附带独立卫生间及衣帽间，给主人带来私密感和尊贵感。次卧连通超大露台，生活场景随意切换。

地下一层可作为家庭娱乐休闲空间，可作为全家聚会，或增设儿童活动区，打造孩子专属的欢乐场地。地下二层配有轩阔车库入户门厅，同时预留影音室、健身房等兴趣空间。

400-450㎡合院产品，附带小院约70-110㎡，坐落于社区中心，采用围合规制，建筑围合景观，将景观效果最大化。这种大围合搭配合院独墅小围合的理念，不仅令产品拥有宜人尺度和自然享受，更实现了可供交流的公共空间及独立院落空间。

合院产品还实现了独门独院独立电梯的设计。大面宽，全套房设计，通透明亮，采光出色。充分考虑居者家庭功能分区需求，采取“上三下二“的空间布局，打造出纯粹的墅居体验。

合院首层营造的是老人套房及家庭社交空间，附有超大院落；二层双套房设计，可做儿童房及客房；三层为主人专享的空间，配有超大露台。三代人均有独立起居空间。

地下两层的设计，可作为家庭厅、影音室等家庭成员的个性化梦想空间，从而实现完整的使用功能和多层次的居住体验。

住总如院除了产品优势显著，项目所在区域也蕴含着巨大潜力。新机场临空经济区助力产业发展，而采育本省也拥有先天优渥的生态环境和生活配套基础，是南城冉冉升起的主流别墅板块。

项目距通州副中心、大兴国际机场均25公里左右，距亦庄核心商圈约15公里。周边有京沪高速、京台高速、京开高速、首都环线、G104等路网交错；S7号城际铁路线（在建）接驳大兴机场和主城区，交通出行便利。

此外，黄城根小学采育分校、采育第一中心小学、北京三十五中国际部（采育分校）、采育中学和大兴采育西区幼儿园、采育第二中心幼儿园（建设中）、同仁医院亦庄分院、亦庄东方医院（南区）等优质教育医疗资源环伺项目四周。

区域内分布有王府井首航超市，百姓大润发购物广场和世纪华联超市，奥宇综合市场和采农惠民农贸市场，以及采育规划建设的三万平米BHG商业中心，为日常生活所需提供了购物消费便利。

2万亩葡萄观光园、300亩京城马汇(北京)国际马术俱乐部，政府规划的温泉疗养中心，呀路古热带植物园等高端休闲配套，为墅区营造了圈层氛围。

如果有别墅梦，置业要趁早。不仅因为别墅市场供应连年下滑，更是由于纯质别墅已难得再见。

如今拥有一种产品类型，就是占有一种稀缺资源，当把市场规律摸透，站在未来看现在，你的做出的置业决策一般不会错。

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