无学区的两房，别碰

市场已经很少有两房需求了。这个事实正不经意的发生变化：你问你周边买房的朋友，基本需求都是三房起步，哪怕是非常小的三房。

这个趋势不止是今年才有，而是10年前就开始慢慢有苗头了。当时市场还有个隐形限制是，很多城市80㎡以下不带户口。导致市场上的需求多是80-89㎡的两房户型（面积达到90㎡就要多交0.5的契税），这个占比甚至能接近40%。如果当时开发商做75㎡两房，市场反响会很低。后来这条限制放开，户型的设计逐渐进步。房价越来越高，两房的面积段下沉到了65-80㎡。这样一对比，89㎡的两房竞争力也就下降了，逼迫小三房的时代到来。

以厦门为例，早期仅万科城、保利海上五月花等少数项目是小三房，而同时期的竞品都是两房为主。即便是2013年龙湖等大牌开发商初进厦门，在灌口这么刚需的地方也是做89㎡两房。而现在，你甚至在厦门新房里，只能找到少数两房在卖，面积段基本压缩到了65㎡上下。绝大多数的项目都是最低78㎡三房配置。而保利阅云台，甚至把四房的面积带到了83㎡的领域。

对于买房人而言，第一次的房票非常重要。这关系到你是30%首付，还是70%。二套的贷款利率往往还要上浮10-15%，90㎡以上还要多交5%的契税。即便你把第一套卖了，从此你的首付也都是40%打底。

只有一次机会，同样总价，记得尽量买三房，哪怕他很小：

一、买房后都会面对家庭问题，夫妻+小孩+带娃老人是不得不面对的现实。买房这件事不能单纯考虑到自己买房的情怀和喜好，而是从全家出发考量。即便是没有老人合住，多个书房、多个衣帽间也是很多年轻人的期望。

二、即便是二胎的出生率不如预期，但终究来临了，三房变成基础，四房变成刚需。这已经是时代的变化。两房只合适无娃小年轻短暂住或老人独住，过于片面的需求，也决定了投资的人变少。

三、未来转手好卖。在目前的二手房市场。房间能1改2的，绝对比1好卖。能2改3的，也比2好卖。强行凑成的3房，不如直接3房。这也是很多以前大两房尴尬的结局。如厦门华润橡树湾，一期大量89㎡两房，三期有了89㎡2+1房，四期甚至有了72㎡三房。即便是同社区的竞争中，一期也非常尴尬，而且抛售量很大。以我朋友举例：她在卖时，发现一整层都在挂牌出售。不止是出售市场，即便是出租市场，你都会发现。三房比两房好租。

只有一种情况下，这种两房才能碰，那就是学区。可即便是同一学区，大家的追求也都是相同总价，房间越多越好。同样道理，那些140㎡以上的中年三房，也一样会有尴尬问题。特别是很多一二线城市中心的老破大更明显：能接受这个总价的，很难接受这种环境了。

最后再说一遍：尊重市场规律，别碰。