年涨33%!超越宝中!深圳这个老旧片区迎来了春天

昨天我们出了深圳2020的房价涨幅排行榜,深圳年平均涨幅19.8%。
详见:2020深圳房价涨幅榜出炉!8个片区一年涨超30%!第一居然是…
看完这个数据,我们是淡定的。
打开诸葛找房,又横向搜索了北京、广州的二手房涨幅情况。
北京二手房年涨幅:-1.9%;
上海二手房年涨幅:-1.3%;
广州二手房年涨幅:-3.8%。
一切都在意料之中……
诚然,深圳控房价之路,漫漫其修远兮。
盖过宝中,新安年涨幅33.9%
深圳10区涨幅排行,宝安排名第一,而宝安各片区的涨幅:松岗第一,沙井第二,新安第三。
今天我们不聊松岗,也不聊沙井,聊一聊新安。
一是松岗、沙井在我们之前的文章里已经多次提及;
二是松岗、沙井两片区本身的热度高,涨幅排行比较靠前实属意料之中。
新安是宝安的老城区,存在感并不属于片区内的翘楚,但新安,不缺“粉丝”。
早前报哥踩盘宝安,就遇到一位想置业宝安老城区的老大哥,老大哥表示自己在宝安老城区住了很久,还想买第二套,但纠结于老城区的置业价值。
确实,作为深圳的发源地,新安确实是太老了,楼层低矮、老旧,农民房密集,空置旧厂房,路也没有很好,总之废旧气息相当浓厚。
特别是8.7万/㎡的均价面前,这种废旧更加让人从心底里排斥。
新安的价值几何?带着这样的疑问,我们深扒了此次新安年涨幅33.9%背后的置业价值。
新安有二手房年涨幅48.6%

根据我们统计到的数据,新安涨幅前十,分别是:
香缤广场、怡合花园、勤诚达22世纪、创业二村、中粮天悦壹号、新安湖花园、西城品阁、翡翠华庭、云顶嘉园、文汇花园。
其中大于新安片区平均涨幅33.9%的楼盘有6个,香缤广场以48.6%的年涨幅位列首位。
香缤广场是2006年建成的次新房,学区范围属于孝德中学初中部、新安中学。
值得一提的是今年9月,宝安8-10区申请加入宝安中学外国语学校共享学区,但被宝安教育局以3纸回复拒绝。

其中,香缤广场就属宝安8-10区范围内。
其他涨幅前几楼盘,勤诚达22世纪、创业二村、深信泰丰大厦、怡合花园、中粮天悦壹号均属宝中学区范围内。
其中,创业二村还属甲岸村旧改周边二手房。
也就是说,新安二手房的涨幅,主要是学区房、旧改周边二手房及次新房的涨幅。
同时,这也上演了新安二手房阶梯分化的现状。目前新安二手房呈现三种态势:学位房、次新房、老旧小区房。
学位房,图片截自链家网
学位房,大部分已跨过10万门槛,其中勤诚达22世纪二期更是逼近15万/㎡。
次新房,图片截自链家网
次新房挂牌价格维持在8-9万/㎡,这类房源多是2000年后建成的房子,价格会因建成年限的差别有所不同。
如鸿景园2005年建成,挂牌均价8.3万/㎡,品尚居2011年建成,挂牌均价9.5万/㎡。
老旧小区房,图片截自链家网
而没有学位加持老旧小区房,挂牌就相对来说低很多,多维持在4-6万/㎡。
这一点,在新安近2个月的成交中也有明显表现。
新安涨幅排行宝安第三,什么原因?
那么新安涨幅宝安第三,什么原因?
除了学区因素外,还有“搏旧改”的助涨作用,这里有两点可说。
一是搏拆迁的成分确实在。

新安是宝安区旧改数量亚军,旧改体量大,不排除有人想通过旧改一夜暴富。
深圳这个城市,旧改一夜暴富的例子实在太多。
华富村旧改,2017年6月份开始意愿征集,9月启动签约。仅3个月的时间,房价上涨的就让人高攀不起。

2017年6月华富村成交信息

2017年9月华富村成交信息
根据自媒体截图留存,2017年3月华富村成交均价58493万/㎡,6月有房源成交单价60404万/㎡,到了9月份就有房成交单价95319元/㎡。
而这种涨幅,又是多少人的暴富梦。
二是开发商的持续加码。
开发商的持续加码,就是一个信号——投资风向的指示。
要知道,新安是宝安区旧改数量亚军,目前片区内吸引了诸如中粮、中洲、华联、勤诚达、卓越、佳兆业等知名房企的入驻。
当然,除开以上两个原因,新安的涨幅还跟它和宝中的距离脱不了干系。
新安有需求,但并不符合所有人的需求

新安,是有需求的。

一是工作在宝安的自住需求;二是南山的外溢需求。

南山高房价的压力下,就业人群势必会寻找就近的需求出口,而宝安由于距离南山比较近,会成为这类人群的第一顺位选择。
宝中分走了部分购买力,新安距离宝中较近,相对宝中更便宜,也会承接到部分需求。

看到这里,也许有人存疑:“新安有需求,但为何招商臻府开盘当日去化仅46%?”

8月30日,招商臻府线下选房,608套住宅仅有281套成交,去化率约46%。

新安有需求,但并不符合所有人的需求。

以招商臻府来说,招商臻府的定位是改善大户型,改善型刚需投住一体的需求特点是对住宅产品的升值空间和使用价值都有需求。

就升值空间来说,招商臻府是有的,地段不错,也能够承接到前海、宝中产业利好。

自住的使用价值,只能说醇熟但不精致,虽然距离地铁、学校、商业都很近,但居住环境,不说招商臻府,就连整个新安都无法满足改善的要求。

另外招商臻府仅推出两个户型,118平和156平,单价区间8-9.5万/㎡,118㎡总价930-1080万,156㎡总价1350-1450万。

这个现状和尖岗山壹号很相似,但区别在于尖岗山壹号定位刚需,开盘即售罄。

而招商臻府户型太少,符合这个价位区间的竞品又比较多,在前海成熟、新安旧改还未完成之前,招商臻府的竞争力还是有所欠缺的。

用一句话总结招商臻府:摆错位置的豪宅,卖不过摆正位置的刚需盘。

其实,这句话也是在说新安的现状,片区旧改太多,城市更新、规划还需时间,片区的竞争力还需时间的发力。

前阶段,《宝安区重大项目“十四五”规划(征求意见稿)》发出,“打造南部新安西乡宜居城区”的提议被提上议程。
新安是要发力了,但同时意味着下个五年,新安会有更多旧改出现,也就是说,当下新安的破旧还将继续下去……
(0)

相关推荐

  • 2020年,这两种房产最抗跌

    进入2020年,很多人开始预测深圳楼市走向. 但是购房者的关注的点永远直击灵魂--"2020年要不要买房?""2020年买什么房子比较稳?""刚需买哪 ...

  • 长安米贵,居大不易

    朋友26岁的儿子抽中了新开盘的网红楼盘,激动得睡不着觉,半夜12点半还在群里感恩生活,且群发了每人168元的红包,我以为只有我还没睡着,陪着她疯癫,趁机傍个大款,抢个红包,赚点小钱儿. 没想到瞬间涌出 ...

  • 藏在深圳楼市数据里的7大购房机密

    周末晚上,一张楼市周报成交图刷屏朋友圈了. 不少中介朋友特地圈出了成交大涨的数据,试图说明深圳楼市又回暖了. 冷静理智的南方楼事又要泼冷水了:首先一周数据参考价值太小,其次备案数据有滞后,主要反应的是 ...

  • 爆料!遍地10万+的宝中,竟有7字头精装4房?

    最近开园的海滨文化公园,与旁边的"湾区之光"摩天轮一起成为了深圳最红打卡地. 坐拥两者的宝中,则是不折不扣的人生赢家. 作为前海红利的首发站,今年以来,宝中的迷人与抢手大家有目共睹 ...

  • 疫情结束之后抄底,是危还是机?

    我是武汉房姐,资深房产投资专家.你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案.房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 关注" ...

  • 2021年最真诚的房产投资建议

    房子是一生中最大的消费品,也是人生的终极消费,所以押上一生的东西都想住,都想赚,都还想晋升千万,你可以想,但这10条是前提. 第一,普涨时代结束了. 巴菲特说过,当别人贪婪时,你应该恐惧,当别人恐惧时 ...

  • 独家揭秘:被卖掉最多的房子,都在深圳哪里?

    深圳没有纯刚需. 或许这听起来很极端,但是事实的确是这样. 在深圳买房,对于大多数人来说都有投资意味. 即便是刚需,在看房的过程中人仍会问"这个楼盘涨幅怎么样?"."这个 ...

  • 最贵近3000万!深圳豪宅开盘只卖掉一半,宝中被“嫌弃”了?

    被台风预警笼罩的深圳,一个"千万豪宅"今天低调开盘了. 宝中.新房.低于周边二手房近4万/㎡--这些预示"秒光"的关键词,却并未让都市茗荟如预期般火爆. 今天上 ...

  • 前海扩容深圳业主又飘了?宝中业主忙撤盘、反价40万......

    深圳的业主不会放过每一个政策风口. 有自媒体爆料,自近期前海扩容消息传出后,宝安中心区(下文简称"宝中")的二手房反价和撤盘现象严重,"确实太火了,宝中的房子一天一个价& ...

  • 深圳暴雨天,宝中新房7.4万/平起,卖了700+套

    今天深圳地产圈的热门事件,绝对是宝中海纳公馆的开盘. 大前海的核心地理优势.最低7.4万/平.面积段小门槛低,使得不少地产圈人士也加入了认筹大军. 暴雨中,新锦安海纳公馆在宝中万豪酒店开盘.选房大约持 ...

  • 单日涨31.72%,中钢转债追不追?

    --单日涨31.72%,中钢转债追不追?-- 今日黑色系顺周期概念爆发,行业板块方面被钢铁.煤炭.有色.石油等包揽了涨幅榜前几名.其背后大逻辑是典型的市场疯狂印钱的结果,举个栗子,如果市场中总共有10 ...

  • 唐·乾元重宝中缘细郭广穿合背大钱

    唐·乾元重宝中缘细郭广穿合背大钱.直径115毫米,穿宽26毫米,厚8.5毫米,重526.56克.唐肃宗朝铸.

  • ​如何备孕男宝,深圳流行了一种方法,香港林卡尔就卖断货了

    最近连续收到几个信息,都非常着急,让我看看哪里能买到林卡尔,因为疫情去不了香港,让香港的朋友去问了问,香港林卡尔专门店也缺货,没办法买到了:要买只能去日本买了. 敬请关注公号"孕产妇心理健康 ...

  • 大佛:部分平台APP在应用宝中下载次数调查情况

    注 意 现在智能手机普及程度相当广泛,APP这类应用软件在生活中的便捷作用逐渐被大家喜欢,投资时候直接在APP上面操作的次数也越来越频繁.p2p平台APP主要是近两年才开始大量兴起,在2014年以前, ...

  • 西行漫记·33 石林阵中的阿诗玛

    远看石头大 近看大石头 --※※※※※※-- 01 喀斯特地貌 大理到昆明三百多公里,全程高速,一个上午就到了.我们没在昆明逗留,绕城而过奔向下一个目的地. 石林是昆明附近最著名的旅游景,5A级景区. ...

  • 在洛杉矶33投11中!詹娜终究还是防住了布克……

    湖人和太阳战成2比2平,但是布克发挥并不理想.系列赛G3他19投6中得到19分,最后还被驱逐.G4布克14投5中得到17分,但是他下半场体力不支,仅仅得到2分.要知道,G1和G2布克分别砍下34分.3 ...