郑州房地产有多牛 投资销售增幅均高于全国10多个百分点
投实讯：1月21日，郑州市政府公布《2015年郑州市房地产形势分析》，2015年郑州市房地产开发投资完成2000.2亿元，同比增长14.7%，开发投资增速高于全国10.7个百分点；
再看销售数据，2015年郑州市商品房销售面积为1898.7万平方米，同比增长19.3%，商品房销售面积增速高于全国12.8个百分点，领先幅度逐渐增大。其中郑州市住宅销售面积增幅领先全省全国20个百分点以上。
根据郑州市住房保障和房地产管理局发布2015年12月份“郑房指数”，郑州市商品房销售均价达9262元/平方米，比2014年上涨2.5%。其中，商品住宅去年销售均价为8857元/平方米，比2014年涨了841元，涨幅为10%。
2015年9月，投实发布《2015年河南省房价、GDP和人口的关系分析报告》，报告显示：以阶段性时点和区域样本来看，房价与GDP 并未呈现完全的正反馈；与各地GDP的总量和增速相比，房价与人口变化的相关性更强。
与省会郑州坚挺的房地产市场形成对比的是，2016河南两会上的最新数据：河南省个别省辖市市区和三分之一左右的县级城市住宅去库存周期超过18个月，县级城市去库存压力较大。根据河南省住建厅厅长的预测：河南地区房地产差异将进一步分化，省会郑州市商品住房价格将有所上涨。
2015年12月17日，同策咨询研究部联合同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，郑州市人口从2009年的752万，到2014年增加到了937万，五年间净增人口185万，成为人口净流入数量第七大的城市。
在房地产业内生动力不足之时，人口流动才是房地产业真正的“刚需”。调查数据显示，未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为空城。
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河南房地产市场将进一步分化 县级城市去库存压力较大 郑州房价将进一步上涨？
在2016年河南省政府工作报告中明确指出，从短期看，我省投资增长后劲不足，一些县城存在房地产库存过大的问题。
在2016年河南两会记者会上，河南省住建厅厅长裴志扬表示，个别省辖市市区和三分之一左右的县级城市住宅去库存周期超过18个月，县级城市去库存压力较大。
从库存情况看，库存增速减缓，但区域分化进一步加大。截至2015年12月底，全省已竣工商品房库存面积3607万平方米，去库存周期5个月，虽然总体上已竣工待售商品房空置存量不大，但据房管部门统计，除竣工商品房外，全省还有已取得预售未竣工的待售商品房7554万平方米，两类合计1.1161亿平方米，去化周期17个月，其中省辖市市区15个月，县级城市19个月。个别县城去库存压力较大，其中嵩县、许昌县、临颍县、舞阳县、西峡县、陕县、新县商品住房库存去化周期在36个月以上。
住宅销售形势好于非住宅，商住好于纯商业，中小户型销售好于大户型，多层小高层销售好于高层住宅。大型品牌企业产品销售增长稳定，消化库存周期在合理区间，企业运营较好。小型房地产企业、小项目产品相对滞销，去库存压力较大。
裴志扬指出，河南地区差异将进一步分化，省会郑州市商品住房价格将有所上涨，其他省辖市中心城区商品房价格基本持平或小幅上涨，部分去库存周期长的县级城市价格会有所松动，有一定的价格下降空间。
投实此前进行的意向调查结果也与住建厅厅长的观点一致：2016年初投实推出的《投实金服·2015金融从业者调查暨2016趋势研判》中，调查者对于楼市的走势判断基本上是一面倒，80.94%的人都认为一线城市房价会毫无疑问会继续上涨，其中有14.83%认为2016年房价会继续全面上涨，特别是一线城市，66.11%认为两极分化严重，一线上涨，其余的下跌。
人口流动是支撑房价的真实因素？
2015年9月，投实发布《2015年河南省房价、GDP和人口的关系分析报告》，以阶段性时点和区域样本来看，房价与GDP 并未呈现完全的正反馈；与各地GDP的总量和增速相比，房价与人口变化的相关性更强。
2015年12月17日，同策咨询研究部联合同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，郑州市人口从2009年的752万，到2014年增加到了937万，五年间净增人口185万，成为人口净流入数量第七大的城市。
在房地产业内生动力不足之时，人口流动才是房地产业真正的“刚需”。但房地产市场的区域分化特征决定了，去库存需求恐难以与人口流动的大势相吻合。数据显示，未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为空城。
据测算，我国主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁，从2015年开始，这部分人群占总人口的比重开始下降。在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已不可回避。在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面临的主要问题。
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