美国“购房者”回来了！强劲的房地产复苏会持续多久？
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早在今年席卷全球的疫情危机以前，美国的房地产市场就已经表现出了令人难以置信的韧性，甚至有望成为2008年金融危机以来最强劲的一年。这主要受益于极低的抵押贷款利率、可供出售房屋减少，以及强劲的就业和收入增长等因素。
然而，疫情来袭！在美国总统特朗普宣布全国进入“紧急状态”之后，全美房地产市场也出现了逆转。截至4月中旬，待销售房屋较去年同期下跌了40%。不过，四月触底以后，购房者活动又出现了反弹。也就是说，今年在全球各地爆发的疫情危机，似乎并未动摇美国房地产市场的强劲势头，美国人仍然在积极地购买新房或者修缮已有房屋。
刚刚过去的3-4月，新冠病毒的流行导致美国经济陷入停滞，房地产市场也随之迎来短暂的低迷。但是很快，购房者又回来了，开始寻找“猎物”，而在这个过程中，美国的建筑商、家具、家居零售商们都受到了提振。
美股房地产板块个股表现，来源：英为财情Investing.com
家得宝 (NYSE:HD)的股价今年累计上涨14.46%，这让公司成为了道指2020年以来表现最好股票的前三甲，仅次于科技牛股微软和苹果之后。而家得宝的竞争对手劳氏 (NYSE:LOW)，股价也上涨了近10%。
住宅建筑商Lennar (NYSE:LEN)今年也上涨了近15%。公司在周一盘后公布财报显示，房地产最糟糕的时期已经过去了，5月份的业务出现了显著反弹，这种反弹一直持续到6月份刚刚过去的前两周。
是什么原因导致美国房地产的上涨？
Lennar的首席执行官Stuart Miller归因为，虽然疫情期间，失业率飙升，但是自从美联储将利率下调至接近零的水平以来，越来越多的美国人正在利用抵押贷款利率较低的机会。这也让美国楼市在美国经济各个领域尚未复苏之际，率先反弹。“我们预计，按照这样的趋势下去，房地产市场将会成为就业和整体经济反弹的重要推动力。”
Lennar并不是美国市场中唯一一家对后市持有乐观态度的建筑商，全美住宅建筑商协会周二公布的数据显示，6月份建筑商信心指数大涨。与此同时，房地产状况数据公司BuildFax的另一份报告也显示，建筑招聘持续增加，这暗示了楼市活动的放缓可能是暂时的。
上周五刚刚在华尔街挂牌上市的Cpg Newco Llc (NYSE:AZEK)的CEO Jesse Singh此前也表示，随着夏季的到来，这股建筑热潮可能会进一步升温。该公司主营非木材复合材料制造各类家具，上周五上市以来，已经上涨了近30%。
美国楼市买家陆续回归市场
Jesse Singh表示，“我们对于后市相对谨慎，但是也的确看到了随着更多领域经济的开放，需求是存在的，既有希望修葺房屋的房主，也有开始返回工作岗位的建筑商。”
在线房地产数据公司Zillow (NASDAQ:Z)刚刚宣布，他们计划在市场上重新购买房产，因为他们认为有很好的机会购买房产并转售。这家公司的数据指出，6月份第一周经季节因素调整后的购房需求，较今年早些时候疫情爆发之前，还要增加25%。
与此同时，抵押贷款申请也在增加，不过随着房屋供应的增加，竞标也开始出现。Redfin的数据显示，5月参与竞标中有近50%面临竞争，高于四月份的44%。Redfin的首席经济学家Taylor Marr在本周的一份报告中指出，购房者目前对经济更有信心，全国各地城市都在增加家庭购房订单。
此外，还需要注意的是，疫情也在很大程度上改变了美国人购房的思路。AEW资本管理的分析师Gina Szymanski指出，现在很多人并不希望住在电梯楼，或者市中心人口密集的地方，越来越多的美国人想要离开大城市，在人口密度比较低的地区购买更大的房子。
美国房地产复苏前景喜忧参半
美国强劲的房地产复苏会持续多久？市场似乎仍然存在疑议。Meyers Research的首席经济学家Ali Wolf表示，毫无疑问，美国楼市已经呈现V型复苏，而且是以下跌速度一样快的速度复苏，但是后市恐怕仍然存在重大风险，很难说这样的复苏会持续多久。
从数据来看，确实喜忧参半。4月现房合约暴跌约22%，至创纪录新低，但是，就像上文提到的，根据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据，购房贷款申请连续六周上升，目前已经回到三月初的水平。
LendingTree的首席经济学家Tendayi Kapfidze则是因为对美国经济的复苏持有怀疑态度。他认为，在一个已经失去4000万个工作岗位的经济情况下，房地产市场很难“一枝独秀”，“我认为，前方有麻烦在等着美国房地产市场的参与者们。我不会断言美国房地产市场已经安全无虞。”
这个担忧不难理解，随着失业人群的扩大，房地产市场势必日益感到压力。Meritage Homes(NYSE:MTH) 的首席执行官Steve Hilton指出，40%的事业人士年收入不到4万美元，在酒店和餐厅工作的人“通常不是我们的买家”。在危机发生前，经济适用房就已经短缺，而目前，很多卖家甚至撤回了房屋出售，情况变得更加糟糕。
凯宏投资的房地产经纪学家Matthew Pointon表示，许多申请抵押贷款的人，希望利用低利率，但是他们无法在自己可以承受的房价范围内，找到自己喜欢的房产。他认为，美国房地产的真正复苏可能需要等到今年晚些时候。虽然住房市场在疫情期间表现好于预期，但是在失业率高企和经济基本面复苏困难的前提下，反弹会磕磕碰碰。
保险和金融服务公司Nationwide的首席分析师David Berson也认为，"在就业市场开始好转之前，很难看到楼市强劲扩张。"
总 结
美国房地产市场的表现确实强于预期，相关个股的表现也好于美股市场上的很多板块。不过，由于美国经济基本面仍然面临困难，而且失业率仍然高企，投资者在关注相关住房个股时，仍需要注意反弹过程中的忐忑。