希腊能实现6%以上的租金回报吗？
2020年4月，我写了一篇文章，介绍了在希腊投资住宅并出租的租金收益情况：
基于我对希腊房地产市场的研究和我们服务希腊购房移民客户的经验，在希腊投资房产的租金收益，大致可以分成如下5种情况：
1、租金收益低于3%：低的不正常；
2、租金收益3-4%：正常水平
3、租金收益4-5%：优秀水平；
4、租金收益5-6%：卓越水平；
5、租金收益超过6%：高的不正常。
霍庆川
延伸阅读：
今天，在「我们在希腊」读者交流2群里，又谈到希腊房产收益率的情况，我说到：
来希腊的华人，很多人的资产总量基本实现财务自由的，只是资产结构不合理，导致被动收入太少——举个例子，按照5%的出租收益率，在希腊有一个60万欧元的房产组合，就可以满足在希腊的生活需求。
有群友说，5%的收益率太高了，百分之三四就很不错的……我回答说：
不动产投资和管理，的确是个专业的事情。如果是专业团队来做，的确要把7-8%的收益作为目标。
今天，我想深入分析和介绍一下，在希腊是否可以实现6%以上的租金回报，以及如何实现6%以上的租金回报？
我们依然来举例说明：
小明同学在雅典北部马鲁西区域，用26万欧元买入一套110平米的三室公寓，出租给在雅典CBD上班的高级白领，月租金850欧元。小明这套公寓的出租毛收益率=3.92%。
3.92%，和6%相差甚远。3.92%，扣除出租收益税，再扣除房产税、房产折旧等因素，净收益率将会降低到3%，3%只是6%的一半。
在希腊，真的有可能实现6%的出租收益率吗？咱们分析一下。
出租净收益率=（租金收益-房屋持有成本-房产折旧）/房屋购入价格
要提高出租收益率，可以从两个方向努力：
1、降低房产购入价格：如果小明这套公寓不是以26万欧元买入，而是以20万欧元，那么小明这套公寓的毛收益率就从3.92%提高到5.10%。
2、提高出租价格：如果小明这套公寓的月租金不是850欧元，而是1100欧元，那么小明这套公寓的毛收益率就从3.92%提高到5.08%。
我和很多委托我们买房的客户聊到过：
买房自住和买房出租，看似都是买房，都其内在投资逻辑是完全不同的。以上面的小明为例，如果小明带着家人来希腊定居，而且孩子也要上学（特别是要上国际学校或私立学校），用26万欧元在马鲁西区域买这个110平米的公寓，很明智。如果小明未来5-10年都不来定居，希望获得较好的出租收益，买这个公寓就不是一个好选择——在希腊雅典，每个月能支付850欧元租房的租客，不超过5%。
如果在希腊买房用于出租，就需要去深入了解希腊的租客群体：
他们是谁？
他们喜欢租什么样的房子？
他们可以付得起多少金额的租金？
希腊雅典的租客很多，可以细分成不同的租客群体。我们以希腊雅典的普通年轻人为例：
希腊家庭正在发生巨变。更多的单身家庭、更低的结婚率、更高的离婚率、更多的单亲家庭、更多的非婚生子……共享公寓、开放婚姻、同居协议、丁克家庭……希腊传统的家庭结构正在被解体：
1、单身家庭，31%；
2、夫妻双方组成的两口之家，25.2%；
3、夫妻+孩子的核心家庭，仅有21.9%；
4、只同居、不结婚的两人世界，15.7%；
5、单亲家庭，6.3%。
霍庆川，公众号：我们在希腊希腊人：不同居、不结婚、不生娃
如果TA是单身，TA的月收入大概率在600-1000欧元之间，TA能付得起的月租金，在200-300欧元之间；如果TA们是情侣或夫妻，TA们的月收入大概率在1500-2000欧元，TA们能付得起的月租金，在300-500欧元之间。他们喜欢热闹、他们需要在市区就业，所以雅典市区较好区域的的单身公寓（30-40平米）和紧凑型小两居（50-60平米）是最适合他们的。
2018年，欧盟住房成本超支率的平均比例是9.6%。希腊居然以39.5%的比例排名第一，这意味着每五个希腊家庭里面就有2个家庭，需要至少支付40%的家庭可支配收入，才能满足家庭的住房需求。 霍庆川，公众号：我们在希腊希腊人把多少收入花在住房上？
以我们正在销售的一栋住宅楼为例：
我们在雅典卫城东南Neos kosmos地区找到了一栋建于1983年的独栋居民楼，上下7层，总面积接近600平米，预计总价在55万欧元左右：
1、这栋楼所在的Neos kosmos区域，步行可以到雅典卫城和宪法广场，是希腊本地人聚居的社区，环境很好，也很安全，基本没有黑人、难民和劳工，涂鸦也不多。
2、这栋楼步行2分钟可到轻轨站——既可前往宪法广场又可去南部海边，步行8分钟可到地铁站——2站到雅典卫城、3站到宪法广场。
3、这栋楼经过简单装修，即可长期出租给希腊本地人，收益率在6%-7%。
4、这栋楼可以为3个家庭提供黄金签证，非常适合用来绑定希腊永久居留身份+长期出租以获得稳健收益（实现保值增值）。
如果一个客户买下，中等装修之后用于长租，其毛收益率在7%左右——如果付款方式灵活、付款周期较短，房价上应该还有一点谈判空间，这会使得出租收益率更高。
我听说，有华人在雅典卫城北部奥莫尼亚地区收购老旧公寓，翻新改造后出租给中东难民，年化收益率甚至会超过10%……
我的结论是：
在希腊雅典市区交通便利、治安稳定、环境良好的区域，找到低于市场价的公寓，整栋买下来翻新改造成单身公寓或紧凑型两居室，面向希腊年轻人进行长租，实现年化7%以上的出租毛收益，完全是可以实现的。
霍庆川
2021年1月4日于希腊雅典