深度好文：买房必看！售楼处不能说的秘密之三！建议收藏！
砖头研究所拥有多位20年地产高管，拥有20年置业经验，帮数千人实现财富飞跃。
文 ：所长
房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。
你知道买房的套路和坑吗？
你知道签署认购书前需要注意什么吗？
你知道签署商品房买卖合同前需要注意什么吗？
多数人都是第一次买房无购房经验，买房不仅会遇到各种问题，也是试错成本很高的事情，多数人都在盲人摸象。既小心翼翼，又不知所措。有人盲目冲动买错房后悔不已，有人抓不准时机而又错失良机。买房中经验是个非常非常重要的事情，有了丰富的买房经验你就可以避开各种套路和坑，少走弯路、少淘学费，节省几万甚至几十万学费。
本系列撰文者是位资深房地产营销老总，揭秘卖房中常见套路和陷阱，帮你成功避开各种陷阱和坑，使大家在合适时机买到合适房产。文章分为道具篇、砍价篇、合同篇、产品篇等系列刊出，把卖房客户应关注事项一一列出来，建议收藏后反复阅读，相信一定对你有所帮助。
上篇我们写了砍价篇，砍价前的注意事项，一定要上房管局网站查询房子销售情况和房源信息，避免被忽悠，了解楼盘真实销售状况，砍价前期我们强调要注意看房时间、多问少说、找到负责人、多说缺点、讨价还价等技巧为自己争取更大的砍价空间，并制定详细的六点砍价攻略，即交定金、会说话、找到人、查网站、谈筹码、心理战。不了解可再看下上一篇文章。这篇主要给大家介绍合同篇，告诉大家签署认购书和商品房买卖合同中的套路与对策。
合同篇
一。签认购书和签合同的通病
1.交了钱才看认购书：认购书就是缩小版合同，马虎不得，很多客户看到售楼处人潮涌动就被催着订房，结果别说合同，连认购书都没提前看仔细就匆匆交了定金，有的客户是马马虎虎不仔细看认购书甚至交了定金才看认购书，或就被催着在认购书上签字，被置业顾问带着指哪儿签哪儿，结果回家仔细一看，完了，签了字，回头又找到售楼处，结果不给退定金。
2. 交了钱前才看合同：跟第一条类似，是绝大多数购房者的通病，交了定金，就被置业顾问通知按时签约，至于合同复印件也根本不知道提前要一份，回家好好看一下，被置业顾问说是格式合同，一个字也改不了，交了首付才看到合同，被置业顾问指哪儿签字就签哪儿。结果，等合同备案盖章回来一看，才看到合同详细内容，哑巴吃黄连。
正确的应该怎么做？请看下面：
二。签署认购书注意事项
1.不要冲动签署认购书：匆匆签字交了定金，回家后又后悔，结果引起争议。所以，一定要在交定金前仔仔细细看认购书、看商品房买卖合同。正确的做法是先拿复印件回家平心静气的看，不理解的认购书和合同条款划出重点，之后询问置业顾问。看清认购书中的每一个字，不要光听置业顾问的一面之词就冲动交了定金。
2.交定金前一定看认购书：
重要的事儿说三遍！
交定金前一定要看认购书！
交定金前一定要看认购书！
交定金前一定要看认购书！
认购书就是简版的商品房买卖合同。所以，一定要重视认购书，在签署认购书前一定看仔细看。签署认购书，就是锁定你买的房屋包含房源、价格、折扣、付款、交付、及买卖双方的违约责任。
3.签署认购书前要看合同：一旦交了定金，就不能退了，后面签署合同，谈合同都会非常被动，所以，最好的办法就是签署认购书前最好要一份认购书和商品房买卖合同复印件回家看。不懂的内容划出来重点标注，回来再详细听置业顾问解释与沟通。
4.分清定金与订金：很多客户将“定金”与“订金”混淆。这一字之差，差之千里。它们之间有着本质区别。具体说，“定金”是法律上的概念，是履行合同的保证金，定金具有双重担保性，即同担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，会丧失定金；而收定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。而“订金”可视为“预付款”或“诚意金”，给付订金的一方不履行约定的债务的，有权要求返还。所以定金不可以退，而订金可以退还。
5.认购书重点内容：
5.1优惠政策：这点最重要，一定要在认购书中明确！很多置业顾问口头说这个优惠是内部的，不能写在认购书纸面上，等走内部审批后再写优惠。这点很有可能申请不下来优惠，最后，优惠没有申请下来，但定金退不了或退起来非常麻烦。所以，保险起见，不见兔子不撒鹰，不写在认购书纸面的优惠和承诺就不能交定金。记住，口头承诺不能写在纸面上的上都不是承诺；
5.2交付日期：认购书中必需明确交付日期与违约责任。但大多数认购书上未能明确这点。但客户能争取一定争取。因为，交付日期是非常重要的条款；
5.3合同内容：很多客户没有意识，签署认购书前一定要明确合同的重要条款，比如：合同的签约实际价格（含单价、总价）、房屋面积（含建筑面积、套内建筑面积）、交付日期及违约责任；逾期付款及违约责任、贷款办理日期及违约责任、物业管理费用及其他费用。
这些如果不能在认购书中明确，则一定要提前复印合同，提前看合同内容。防止定金已经交了一签合同产生争议。在签订认购书一定要看认购书的详细内容付款具体日期，房屋的交付日期，双方的违约责任。
置业顾问说承诺能签署的尽量在认购书中签署，一切都一定要写在纸面上！
任何不能写在认购书中的内容，将来都不会有任何承诺！
三。签署合同注意事项
1.交首付前一定要看合同：
重要的事儿说三遍！
交首付前一定要看合同！
交首付前一定要看合同！
交首付前一定要看合同！
不要先交首付再签合同，一定要提前看合同，提前拿到合同复印件仔细看合同中的重要条款。对重要条款要做到心中有事，防止临时签合同，两眼一抹黑，被置业顾问催哪儿就在哪儿签字，然后摁手印后都不知道签了什么。虽然大多数商品房买卖合同都是省级房地产管理制订的统一格式，但很多内容都是空白,但关键内容都是开发商自选的。
2.合同中应注意的重要条款：
2.1建设依据：主要是项目获取土地方式、五证具体情况；
2.2预售依据：项目销售主要证件；
2.3项目基本情况：重要条款之一，包含规划性质、建筑情况、具体面积、建设进度，包括签约合同的房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积；
2.4抵押情况：项目是否有抵押以及抵押的具体情况；
2.5计价方式及付款方式：最重要条款，包含房屋的总价、单价、付款金额、付款周期；
2.6逾期付款责任：这点主要指买受人（业主）（业主），是客户向开发商付款若发生逾期及相关违约责任；付款日期主要是开发商针对约束客户，若付款超过多少天，双方有权解除合同，在逾期付款日之内，逾期付款一方需要支付违约金，一般此点主要针对买受人（业主）（业主）（业主方）逾期付款的违约责任；
2.7贷款办理及违约责任：贷款办理主要是开发商约束客户，尤其针对不按时办理按揭贷款的客户提交资料及去银行办理按揭手续的，重点是贷款办理的日期以及如果首付审批不下来的处理方式，补交首付款差额的日期；贷款因个人原因办不下来的处理方式及违约责任，也包括因开发商原因办不下来的违约责任；
2.8交付日期及违约责任：交付日期及违约责任主要是约束开发商的，交付日期做为合同的主要条款，前期置业顾问口头上说的均以此书面合同为准，若开发商延期交付再一定期限内，必需赔付客户违约金，若开发商延期交付超过一定期限仍无法交付，业主可以选择继续收房或退房。一般这个延期日期小于90天，买受人（业主）（业主）按照超过90天，买受人（业主）（业主）有权退房。
退房的违约金和赔偿金；注意此处违约赔偿金与业主逾期付款违约金相对等。比如：业主逾期付款，赔付违约金为万分之二，则交付日期赔付违约金也是万分之二。
2.9交付标准：将来争议最多的条款之一，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。交付标准分为基础设施设备和公共服务及其他设备设施。
2.9.1基础设施设备：合同中要列明供排水、供电、供暖（若有）、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络达到何种交付标准；
2.9.2公共服务及其他配套设施：合同中列明小区内绿地率、小区内非市政道路、车位、车库、物业服务用房、医疗机构、幼儿园、学校、配套生活垃圾分类设施、社区菜市场或社区菜店什么时间达到交付标准，若未达到交付标准如何赔偿；
2.9.3 查验房屋: 办理交付手续前，买受人（业主）（业主）有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人（业主）（业主）查验和办理交付手续的前提条件。买受人（业主）（业主）查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验具体日期内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。包含以下内容:
（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；
（2）管道堵塞；
（3）门窗翘裂、五金件损坏；
（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；
2.10设计变更：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人（业主）（业主）所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起具体日期内将书面通知送达买受人（业主）（业主）。出卖人未在规定期限内通知买受人（业主）（业主）的，买受人（业主）（业主）有权解除合同。
2.11面积差异处理：这点是买卖双方理解偏差最多条款之一，所以，看合同前一定问清楚置业顾问。面积差异主要由测绘机构对即将交付的房屋进行实测，形成实测报告，注意，这个3%的面积可以选择是建筑面积或套内建筑面积。
超过3%误差买受人（业主）（业主）有权退房或不退房。面积误差比在3%以内，一般据实结算；超过3%的买受人（业主）（业主）有权退房，退房的要在合同中说明给付已付款的退还的具体日期和利息；
买受人（业主）（业主）不解除合同的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人（业主）（业主）补足；超出 3% 部分房价款由出卖人承担，产权归买受人（业主）（业主）所有。
实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人（业主）（业主）；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人（业主）（业主）。
2.12房屋质量：
2.12.1地基基础和主体结构：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。经检测不合格的，买受人（业主）（业主）有权解除合同；
2.12.2其他质量问题：该商品房质量应当符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理；如给买受人（业主）（业主）造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人（业主）（业主）有权解除合同。
2.12.3装饰装修及设备标准：商品房应当使用合格的建材、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材必须符合国家和本市的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人（业主）（业主）有权要求出卖人及时更换、修理或赔偿双倍的装饰、设备差价；
2.13保修责任 ：商品房实行保修制度。出卖人应当在建设工程质量保修范围和保修期限内履行保修义务。商品房为住宅，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
《住宅质量保证书》中关于工程质量保修范围、保修期限、保修责任等应当符合国家有关法律法规规定及地方标准《商品住宅工程质量保修规程》的规定。
该商品房为非住宅的，买卖双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限、保修责任等内容。商品房为住宅的，出卖人在工程开工前，应当按照有关规定投保建设工程质量潜在缺陷保险。保险范围包括地基基础、主体结构以及防水工程，地基基础和主体结构的保险期至少为10年，防水工程的保险期至少为5年。
但有以下两种情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人（业主）（业主）不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；
2.14办理产权日期及违约责任：合同中必需说明办理产权的配合时间，注意，合同不会规定产品办理的具体日期，而是配合提交的具体日期，因为办理产权不是开发商的事情，而是房管局的时间。办理产权日期各地差异较大，慢的可能二年时间，快的不到3个月就下来了。
2.15合同附件：一般包含房屋附图、交付标准（包含节能标准、保温措施、采暖设施（若有）、门窗、内墙、地面、顶棚、厨房、卫生间、阳台、电梯；
2.16其它合同：《前期物业管理公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》；
2.17补充合同：若有其他异议，双方可以签署补充合同。
以上合同内容主要参考依据为《北京市商品房预售合同》，其他地方合同可能会有一些不同。合同主要条例刊出主要为大家做个参考。
最后，几点忠告：
1.不冲动：交定金切忌冲动；
2.提前看：交定金前提前看认购书&合同；
3.盯条款：交首付前一定看合同条款，对内容清楚；
4.不将就：仔细看主要条款不明白就问不要一知半解；
5.要争取：认购书和合同都是法律文件，能落在纸面上的不落在口头上；
总之，买房交钱前一定要学会提前看认购书看商品房买卖合同，把合同中主要条款弄清楚弄明白再交定金、再交首付款，把合同条款吃透，做到心中有数，将来不会使自己处于被动状态。
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