北京楼市：内行人泄密，职业买房客全靠这些秘籍

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，需要给房主先解抵押再过户，约好先办网签，然后中介担保再给首付帮解抵押，解了抵押再办过户，这样有风险吗？如果有风险请问都有什么风险？

回答：说下如何做解抵押 1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：公职，妻自由职业，二孩，大的四岁，单位公寓能解决学区。家庭收入50w，存款500w，能公积金120w，贷款记录算二套，偏向投资防通胀，但未来可能自助。 主要目标二手房。现在单位靠丰台，未来五年后单位在新街口，之前看了三环新城，丰体时代，富嘉景园，可以接受中低层无电梯，纠结有三，一是丰台站附近还是东城三四环间，二是三居有点压力，是否考虑先二居（妻坚持三居，二娃）后续再升级置换。三是全款抵押还是部分走公积金。 谢小房！

回答：东三至东四推荐看 石佛营和朝青片区，例如 晨光家园、朝阳无限 淘个三居没问题 全款抵押能看的标的更大，500首付，1000+的标的没问题，考虑到你的流水情况，如果不想太大压力直接用二贷，看800左右标的。

提问：房姐老师你好，这次黑天鹅的疫情对房地产的影响很大啊，沈阳房产局都禁止中介营业了，北京也会影响吗？后面楼市会是什么走势？

回答：政治中心是特殊城市。 将帅不轻易挪动，北京不会轻易表态。 中介，房地产，娱乐业等有可能会延长假期或者延长开业。 封城大概率不会。 最倒霉的是做生意的老板。

提问：请问沄沄国际的房子有啥问题吗？成为了价格洼地?

回答：沄沄国际物业是有名的差。这个位置是海淀丰台交界，由于铁路阻隔，很冷门，很多人的不知道。如果要买我的建议：1.价格特别合适，可以；2.多观察物业情况

提问：房姐新年快乐！想咨询一下：单从投资角度来看，买东三东四的90后老破小三居好？还是天通苑200+的大面积好？考虑将来出租，建议持有多少年？由于家庭名下已经有120和188平的两房，所以找亲戚代持一下，等将来jlh再转到自己名下，tty大户型流动性不好，另一方面房产税来的话名下面积超标得考虑交税吧？而且不如老破小三居好出租，但是老破小除了有租金收入同时抗通胀，其它的收益点在哪里呢？纠结中………望指明

回答：新年快乐 如果资金可长期投入至少5年以上，就选老破大，时间可以抵消流动性的缺点，未来收益也会更高 老破小跟随大盘没问题，想高租金或卖出高溢价，需要懂凤变冰这套玩法，而且对装修要比较了解，才能有超额收益

提问：美丽的房姐你好，丰台怡海花园66平一套，煤炭大厦97年64平一套，目前想换海淀紫竹院片区，看了华澳中心142平2居、美林花园117平2居、长昆名居2居 中海雅园2居，总体感觉中海雅园小区里比较乱，不太适合居住，想请您帮忙推荐一下哪个比较好 另外丰台怡海花园不卖持有未来收益如何

回答：这几个中 推荐美林花园这套 怡海花园算总部基地附近最好的盘，可以保留。 另外换房的话8个月的周期应该够了

提问：智慧的北京房姐您好！我急需在北京郊区买房用于积分落户加分又想具有一定投资价值，在朝阳已有一套商贷房，觉得大兴比较有价值，但子弹有限只有50看了高铁旁的佟馨家园50平150W和新机场旁的榆垡新城，也看了密云的通用博园，请教一下我该如何选择？大兴或其它郊区还有什么总价低的地段和楼盘求推荐？另外看您分享文章可以抵押贷款或垫资全款购房再抵押，我在西安还有一套商贷房在沈阳一套全款房目前均已翻倍收益，我这情况该如何操作？

回答：密云就别考虑了，大兴可以淘一下 西安还掉按揭再抵押，沈阳直接抵押掉，能套出总价的6成资金 大兴线黄村以南，购入总价最好不要超过400的标的

提问：房姐求助！sfsd婚房计划5-7年置换，预算不超1000，双井的两居（8.3）朝南和永安里的两居（7.0）朝西该如何选？对于东方瑞景这个小区有何建议？感谢！

回答：双井>永安里 东方瑞景 办公的居多 物业费高 大塔楼 有些户型采光不好 再就是户型特别大，单价低，但是总价不高，居住氛围比较差，这个小区涨幅一直不行

提问：房姐你好，有sfsd资格，请问回龙观地区和东三环、四环的双井、北工大附近和望京南湖一带，这三个区域您更推荐哪个位置？自住，谢谢

回答：不是这样对比的，纬度不同，他们之间不冲突 600以内回龙观 1000左右双井，北工大 700以上望京

提问：房姐好，我是北京高校毕业两年，只解决了工作居住证的小白，我老公博士在读，预计明年毕业。考虑到工作机会，我还是很想留在北京发展，至少未来5年内都会在北京。在买房方面，预算首付在100万左右，我们想先上车，即便未来不在北京，可以把房卖了去其他地方。请问房姐买哪里的合适？

回答：思路正确 100可以在北京买到总价300的房子 如果克勤克俭，sfsd做好评估 足够买到东三环到东五环之间的老公房上车盘 潘家园，北工大，十里堡和甘露园板块。 关注90年代后的小2居，可以贷足。

提问：房姐您好，最近看了很多房子有点迷茫了。预算600万，望京只能看老小区，再往外看东坝常营也只能看大两居。最近又种草马驹桥的金地格林6了，三居室带大露台，小区环境也很好，总价也才500多。唯一顾虑就是马驹桥环境不好，但中介说归了亦庄后会大力发展。不知道现在入手马驹桥是不是一个好的选择。现在疫情影响全球经济下滑，房价会不会继续下跌，房姐怎么看？谢谢房姐指点迷津。

回答：不建议买马驹桥，那边的房子涨幅一般，未来也不好出手， 你可以看看旧宫亦庄北岸等地段。放水量如此大，下跌空间不大

提问：你好房姐，我现在在十里堡附近居住，在国贸上班。希望换房到环境更好的小区，房子更大。新盘主要看了台湖（万科东望和翡翠四季）和未来科学城（金茂府，观承望溪，壹号庄园洋房以及翡翠公园）。二手房看了东坝奥林匹克花园。首套房，手里够首付的。这些地区和楼盘值得买吗？还有什么其他推荐吗？感觉还房贷压力比较大，有什么好方法吗？谢谢

回答：你好，原则上不置换。 不知道你的首套房具体什么情况，一般来说建议截断抵押首套房融资。限竞新盘并不推荐。 工作在国贸，就买在国贸。国贸一共只有个位数的小区，挨个看一遍就有大致感受。 金地国际花园是主要的，其次要到双井九龙山一带，7.5*200＋平的次新大面积复式或者大平层。 另外双井是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好，适合手持三五百万以上现金全款抵押投资千万上下房产。 感谢付费！

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。