深圳二手房，还买得起吗？

“来了就是深圳人”，这是一句相当振奋人心的口号，但现实比较残酷，“北漂”、“深漂”们最终可能还是飘回了自己的城市。即使买上房，也被沉重的银行贷款压得喘不过气，疫情导致部分行业不景气，失去工作收入但房贷照旧，中年危机悄然产生。显然，“买房难”已成为普遍问题。

对于买房刚需群体来说，目前深圳楼市价位确实相当可怕，新盘难买，小产权房风险颇多。此外，因房价上涨过快，不少炒房客唯利是图，已经签订房屋买卖合同的也大胆毁约，违背交易诚信，只因房价上涨带来的利益远远高于违约金数额。

（图片来源网络）

深圳房价政府调控已有多年，从买房资格、首付比例、税费、限售年限等方面着手，政策不断更新。例如去年的715新政，再次限缩购房资格。国家也一再号召，提出“房子是用来住的，不是用来炒”、“要准确把握住房的居住属性”。

针对不断高攀的房价，深圳政府再次加码调控。2021年2月8日，深圳市住建局出台《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，同时发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

二手住房成交参考价格已经发布，立即引起网友热议。与各大中介此前挂牌价对比发现，参考价格普遍低于实际市场价，且部分地区与实际市场价格相差甚远，学位房更是差距离谱。有人称这是为网红盘量身定做的价格体系。

（图片来源深圳市住建局官网）

“新闻越简短，影响力越大”。按照住建局官方发布的通知解读，发布二手住房参考成交价格的作用主要如下：

• 加大二手住房交易信息公开力度
• 引导市场理性交易
• 引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格
• 引导商业银行合理发放二手住房贷款
• 防控个人住房信贷风险
• 稳定市场预期

 

“引导商业银行合理发放二手住房贷款”，通知背后真正的调控手段已出现——控制首付比例。那么，实践中商业银行会如何配合实施此次新政？

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在深圳特区报的采访中给出了回答。据2月9日报道，王锋称，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次，中介挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款[1]。

（图片来源网络）

银行按照较低的参考价评估贷款数额，能申请到的贷款数额下降，则需支付首付金额上升。也就是说，通知提高了购房门槛，变相对购房人的资金实力提出了更高的要求。如想购房，多出首付少用杠杆,以期降低市场需求压缩房价上涨空间。由此可以确证，二手住房成交参考价格发布的主要目的之一，便是调整银行贷款发放，进而影响首付比例。

但不少人心有疑问：政府一直都在调控房价，也出台了很多政策，但深圳房价为何只涨不跌？甚至越限越涨？

有观点指出，深圳楼市的根本问题是土地供给结构性失衡，即深圳不是没有土地，而是土地没有用在住房上。一边是居住用地极度紧缺，供需矛盾尖锐，商品房价格暴涨，深圳成为中国内陆房价最高的城市。另一边是工业用地及商业用地严重过剩，空置率持续攀升[2]。长此以往，房价很难回落理性价格。

（图片来源网络）

如今深圳的高房价，确实需要有效的政府调控。此次通知发布后，资金不足的买方自然因高首付而受影响，卖方会作何反映？是否坚信深圳房价永远会涨拒绝降价？让我们一起期待通知的实施效果。

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[1]深圳：商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款，https://finance.sina.com.cn/chanjing/cyxw/2021-02-09/doc-ikftssap5021673.shtml?cref=cj

[2]深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”，公众号“智本社”。https://mp.weixin.qq.com/s/yOHag3UUjqEs9CUSAps9wA

饶庆松

大成律师事务所合伙人

大成深圳房建部副主任

广西北海国际仲裁院仲裁员

《时代周报》特邀法律评论员

热爱横渡，三次横渡琼州海峡

2016年挑战往返横渡

彻夜坚持19小时50公里

公开出版物有《横渡，不一样的人生》

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