保利观塘，精装修套内15000的价格值得投资吗？

聊观塘之前，先说一下近期热点事件吧，福建起家的融信地产在回兴拍出11149元/平的楼面价，吊打中央公园片区北辰地王（楼面价10662元/平）。稍稍计算了一下，保本售价起码都要建面1万七了，而周边二手房普遍才1万一二，刚刚平静了几天的购房者，一下又紧张了。

其实回兴板块一直是常被人忽略的存在，其实它的交通条件和商业配套都相当不错。地铁3号线和9号线在此有回兴站交汇，从融信地块走过去仅700米；附近蘭亭.新都汇商业2018年底已经开业，相距仅800米，稍远处恒大城市之光的商业体也在建设之中，预计年底开业。

体量10万㎡的蘭亭.新都汇商业，加上13万㎡的恒大城市之光集中商业，回兴商圈呼之欲出。

回兴做为老城区人流量非常密集，周边配套完善，置业升级需求旺盛；

近期多次高价土拍结果，实际上更多的是让2017年高价拿地的地王们解套了，终于可以从容上市了。今年的高价地会在两年左右后形成实际供给，反映了开发商集体对2021年左右重庆房价持乐观态度。

但周边的二手房眼前也别指望应声而涨，它卖两万与你何干？

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保利观塘区位及交通

保利观塘位于南岸区二塘路，紧邻巴滨路、渝南分流道、学府大道；一期下方规划了二塘大桥连通九龙半岛，预计明年开建；

目前周边公共交通不算很方便，公交车只有123和358路，离3号线六公里站1.2公里，离10号线兰花湖站1.5公里，自驾等二塘大桥通车之后还算方便；

保利观塘规划情况

保利观塘沙盘模型，项目总占地350亩，建面89万方，容积率为3.8；2013年保利的的拿地价为2630元/平；

整个二期由13栋高层和19栋洋房组成，月底即将开盘的是3梯8户的高层，含装修套内15000，装修标准暂未发布；

对面万科金域学府规划了小型社区商业体，即将开始建设；

保利观塘周边情况

从巴滨路方向看二塘路实景，目前周边工地较多，灰尘比较大。；

观塘二期在建情况，停车空地未来是万科社区商业体。

南坪实验外国语小学，在观塘二期马路对面

观塘二期离巴滨路仅800米，有少量滨江商业；

巴滨路车流量不大，路边草坪有不少休闲人群；

巴滨路江岸实景图；

外立面及中庭

保利观塘一期实景图；

观塘一期高层已接房，社区商业已经初步成型。

车库入口情况，社区商业外立面少量石材干挂，大部分为质感涂料；

观塘一期的大门口采用新中式风格，下部石材干挂，顶部为铝板；

进入小区后有两排银杏树，有一定仪式感；

小区中庭绿化有层次感，外立面为砂岩质感涂料，建筑采用Art Deco风格；

小区中庭儿童活动场地使用塑胶地面；

建筑品质

入户门头顶部采用铝板，下部应用石材；

入户大门采用彩色不锈钢，大堂内部似乎还缺点软装；

一楼挑空层布置了信报箱；

一楼电梯间情况，采用大理石包覆门框；

电梯内采用木板包裹保护电梯设施，电梯采用迅达品牌；

高楼层电梯间，楼道全部贴了砖；

消防通道为水泥地面；

入户门为单开门，采用的机械门锁；

停车库入户大堂情况，大堂过道贴了木板保护墙面瓷砖；

车库采用环氧树脂地坪漆；

总体来说，保利观澜的建筑质量还是比较过硬，物管目前来看还算良好，标准的刚需品质楼盘。区域比较靠近核心区，价格也不算高，因此去年抢房沸沸扬扬倒也有几分道理。

投资建议

由于周边缺乏写字楼等商务载体和大型商业体，加之离地铁有一定的距离，观塘的租赁需求不活跃。据小树观察周边装修三房的租赁价格仅2000元左右，租金在一个比较低水平，也很少有投资者装修出租。因此，观塘更适合在南区自住的人群，目前精装修套内15000的价格与二手存在少量的倒挂，长持收益不明显，有雅兴的短炒族也可以适当关注择机下叉。