“我的姐姐”，你确定，这房真的想卖就卖吗？
一心要去北京读研的姐姐想办法把登记在自己名下的房产卖掉，一旁的弟弟有意还是冥冥之中的天意安排，在不断的去打扰姐姐。姐姐生气的对着弟弟大吼，“看，这是我的名字，这房子是我的，我想卖就卖”。
《我的姐姐》镜头之一
从外观上看，的确房子是姐姐的，因为房产证上登记的就是她的名字。
这是《我的姐姐》电影中的一个镜头。
我们回到现实中。有很多父母以未成年子女的名义买房，这些未成年人包括两三岁的娃娃、中小学生，有的甚至是婴儿。这些“娃娃”被房主，可能也是幸福的“被”房主。
买房登记在子女名下，可能出于多方面的考虑，比如规避税费、避免家庭财产被经商的风险拖垮、甚至考虑未未来孩子结婚用，反正理由多得是。可谓用心良苦。
然而，登记在未成年子女名下也暗含很多法律风险，这些不得不预先知道。
第一层风险 钱
未成年人一般没有稳定的收入，特别是几岁的小屁孩。如果不是家里有矿或者不差钱的家庭，买房不能一次付清的话，申请贷款很难得到批准的。民法典规定，8岁以下为无民事行为能力人，买房行为显然不在行为能力之内；18岁以下为限制民事行为能力人，可以从事与其年龄、认知水平相应的民事行为，但买房则超过了其能力范围。贷不到款，可就买不了房。
第二层风险 处置房屋受到诸多限制
民法典第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。
成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。
登记在未成年子女名下的房产通说认为是赠与，法律上属于孩子的财产，然而在父母眼里可不一定是这样。如果不差钱，不会需要处理该房产倒也罢了，如果的确因为财务原因需要处理的话，就会有很多限制，兹举两例：
1、卖房麻烦可能还不算数
要把孩子名下的房产卖掉，一要证明是为了未成年子女的利益，二需要证明监护关系。有些要证明你孩子是你孩子的内味了，这种事情有时候会非常耗费精力。
另根据民法典第一百九十条 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人对其法定代理人的请求权的诉讼时效期间，自该法定代理终止之日起计算。
如果孩子长大了，认为父母当时处分其名下房产有违其利益，可能会提起诉讼请求权利。做父母的真太南了，只能为孩子好，做得不好还面临被诉的风险。还可能导致买卖合同无效，从而导致父母违约。
2、抵押
有些家庭经商，会遇到资金周转问题，可能会想把孩子名下的房产抵押出去以获得周转资金。这种情况下，能否进行抵押，要视情形而定【1】。
第三层风险 为了孩子还是害了孩子？
如果夫妻双方后来离婚，对孩子的抚养权纠纷可能会演变为焦点，不是为了孩子着想，而是奔着那套房。因为有抚养权的一方往往会实际占用、使用该套住房。那么在夫妻分割财产时这套房就成为一个争夺的对象，以孩子抚养权的名义。这对孩子显然并不是好事。
还有一种情形，如果家有多个孩子，而房子仅登记在其中部分子女名下呢？这种情况涉及的问题更复杂，更难以应对。设想，在登记到一个孩子名下时家境殷实，接着二宝出生，甚至三宝来到，但可能没有实力再为每人买一套房了。这时候，二宝、三宝怎么办？尤其是在发生特殊情况，如夫妻突然离世的情况？而如果这就是家庭的唯一一套房呢？
第四层风险 老了怎么办？
孩子成年了，父母也老了。如果这是家庭唯一的一套住房，就可能面临困境。如果孩子擅自处分该房产，老人们难以维护自己的权利。到老却居无定所，这是人生的悲哀啊。
第五个风险 房屋买家
作为买方去买房主为未成年人的房屋，面临的风险需要加多一项：可能会导致合同无效。合同无效需要互返对价，房屋可能无法取得；在房价飞涨的当今，这种金钱的诱惑力会导致交易不稳定，去谋求涨价后的那部分溢价。这不但有法律风险，还出卖了自己的道德，不是一个好的主意。
现在从法律边上回来，我们看看，姐姐的那句“想卖就卖”有什么问题。
从法律上看，好像没有什么问题。
实际上有问题。我们温习一下前述的第三层风险。
这时候老大有了房，而后面的弟弟(妹妹)什么也没有。这种情况怎么处理？还能够想卖就卖吗？
我认为，不能！
家庭作为社会的一个细胞而存在，家庭财产是家庭这个共同体的物质基础【2】如果家庭财产完全按照物权法的登记生效主义，登记在谁名下就是谁的，显然会导致家庭成员的经济利益的不平衡。象电影中，父母双双遇车祸而亡，只留下年幼的弟弟和唯一的房产，还只是给姐姐的，如果按照物权法，那弟弟就没有份了。这不但不公平，也有违父母的意愿，也与普遍接受的伦理不符。这正是第三层潜在的风险。
家庭财产是家庭成员的整体利益，这种财产关系依附、从属于亲属人身关系。家庭成员之间依据亲属身份关系而产生抚养、赡养、扶养、法定继承等财产上的权利义务。然而，我国现有法律制度没有涉及家庭整体财产制度，而是以家庭成员为财产的权利代表，例外的典型便是夫妻共有财产制度。然而，家庭财产仍旧是为家庭整体服务的，这种服务功能尤其在老、弱、病、幼等成员身上体现明显，谁能说家里的婴儿因为一无所有而排斥他/她应获得的家庭财产带来的好处呢？正是因为家庭具有避风港的作用，它才能够成为社会稳定的基石。
在《我的姐姐》中的那一幕，作为情绪化表达是非常具有感染力的，然而，在现有的伦理规范下，她必须得考虑小弟弟的利益，而不能想卖就卖掉。
参考材料
【1】 中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与江苏兆华机械工业有限公司、彭敏锐等金融借款合同纠纷案 江苏省镇江市中级人民法院二审 （2019）苏11民终1701号
【2】论家庭财产相关法律制度的完善 童列春，吴玲玲 人口与社会 第34 卷第2 期
饶庆松
大成律师事务所合伙人
大成深圳房建部副主任
广西北海国际仲裁院仲裁员
《时代周报》特邀法律评论员
热爱横渡，三次横渡琼州海峡
2016年挑战往返横渡
彻夜坚持19小时50公里
公开出版物有《横渡，不一样的人生》
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